Structure de détention immobilière à Hong Kong — Véhicule de propriété optimal

Il n'y a pas de réponse universellement correcte, mais le raisonnement a changé le 28 février 2024. La propriété personnelle n'offre plus aucun avantage en matière de droit de timbre, car le droit de timbre de l'acheteur a été aboli et une société et un particulier paient désormais le même droit ad valorem. Le choix dépend donc de la situation continue : impôt foncier à 15 % sur la valeur nette imposable si vous louez personnellement, contre impôt sur les bénéfices des revenus locatifs avec déduction des intérêts et des frais de gestion si une société loue, plus la responsabilité limitée, la succession et la sortie par transfert d'actions à 0,2 %. Nous modélisons les deux sur votre calendrier spécifique.

Le transfert d'actions d'une société de Hong Kong propriétaire d'un bien immobilier déclenche un droit de timbre de 0,2 % de la contrepartie (sur les actions) en vertu de l'ordonnance sur le droit de timbre Cap.117. En revanche, un transfert de propriété direct attire un droit ad valorem allant jusqu'à 4,25 %. Sur un bien immobilier de 50 millions de HKD, cela représente 100 000 HKD contre 2 125 000 HKD — une économie de plus de 2 millions de HKD. Cependant, les acheteurs tiennent généralement compte des passifs de l'enveloppe corporative dans leur tarification.

Les sociétés offshore (BVI, Caïmans) étaient historiquement populaires pour la détention immobilière à Hong Kong. Cependant, à partir de 2023, le droit de timbre s'applique aux transferts d'actions de « sociétés non-Hong Kong » si la société détient des biens immobiliers à Hong Kong dépassant des seuils définis (ordonnance sur le droit de timbre s.29AE). De plus, l'introduction des exigences de substance économique et de la déclaration CRS a réduit les avantages fiscaux. Les sociétés de Hong Kong sont désormais souvent préférables pour les détentions immobilières simples.

Oui. Une fiducie discrétionnaire peut détenir des biens immobiliers à Hong Kong directement ou via une société sous-jacente. Les fiducies offrent des avantages significatifs en matière de succession (les actifs ne font pas partie du patrimoine du constituant) et de protection des actifs familiaux. Cependant, les fiducies impliquent des coûts d'administration annuels, des frais de fiduciaire et une perte de contrôle direct. Elles sont plus appropriées pour les portefeuilles plus importants ou les situations de planification de patrimoine familial.

Une société étrangère (non-HK) détenant des biens immobiliers à Hong Kong est soumise à l'impôt foncier de Hong Kong sur les revenus locatifs de cette propriété, et à l'impôt sur les bénéfices sur tout profit provenant du négoce immobilier. La société devra déposer des déclarations fiscales à Hong Kong et aura probablement besoin d'un agent fiscal de Hong Kong. Du point de vue du droit de timbre, les changements de 2023 signifient que les transferts d'actions dans des sociétés étrangères détenant des biens immobiliers importants à Hong Kong sont désormais soumis au droit de timbre.

Hong Kong a aboli le droit de succession en 2006, il n'y a donc pas de droit de succession au niveau de Hong Kong. Cependant, les propriétaires de biens immobiliers non domiciliés à Hong Kong peuvent être confrontés à des impôts successoraux ou de succession dans leur pays d'origine sur les biens immobiliers de Hong Kong. La détention de biens immobiliers par l'intermédiaire d'une société de Hong Kong ou offshore peut créer une incertitude — certaines juridictions « regardent à travers » la société pour le droit de succession. Une structure de fiducie offre généralement la planification successorale la plus fiable, en particulier pour les familles transfrontalières. Nous travaillons avec des avocats pour concevoir des plans successoraux intégrés.