Giá bất động sản và nhà ở công cộng: Thuế nhà ở giá phải chăng của Hồng Kông

Hãy hình dung việc sống tại một trong những thành phố đắt đỏ nhất thế giới, nơi giá nhà trung vị bằng 23.3 lần tiền lương trung vị hằng năm, nhưng gần một nửa dân số lại sống trong nhà ở được chính phủ trợ cấp. Giờ hãy xem xét điều này: mọi hộ gia đình—dù sống trong căn hộ tư nhân cao cấp hay một căn nhà ở công cho thuê bình dân—đều chịu cùng mức thuế bất động sản. Đó chính là cách tiếp cận đặc thù của Hồng Kông đối với việc đánh thuế nhà ở, trong đó thuế bất động sản có vai trò hạn chế đến mức đáng ngạc nhiên trong chiến lược nhà ở có giá phải chăng của thành phố. Bài viết này tìm hiểu lý do Hồng Kông duy trì thuế bất động sản thống nhất đối với mọi loại hình nhà ở, sự khác biệt giữa cách tiếp cận này với thông lệ quốc tế, và những điều đó cho thấy gì về các ưu tiên chính sách nhà ở tổng thể của thành phố.

Tìm hiểu hệ thống thuế bất động sản của Hồng Kông

Thuế bất động sản tại Hồng Kông là một loại thuế định kỳ được thu hằng quý đối với mọi bất động sản, bao gồm cả bất động sản để ở và bất động sản không dùng để ở. Số thu từ thuế này là một phần trong nguồn thu chung của Chính phủ. Thuế được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tính thuế của bất động sản; giá trị này là giá trị tiền thuê hằng năm ước tính trên thị trường tự do tại ngày tham chiếu định giá được ấn định, với giả định bất động sản đang để trống và sẵn sàng cho thuê.

Cơ chế thuế bất động sản lũy tiến (có hiệu lực từ năm 2025)

Hồng Kông đã đưa vào áp dụng cơ chế thuế bất động sản lũy tiến đối với bất động sản để ở, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025, đánh dấu một thay đổi đáng kể so với cơ chế thuế suất đồng nhất trước đây. Cải cách này nhắm đến bất động sản cao cấp, đồng thời duy trì khả năng chi trả cho đại đa số người dân.

Các khoản giảm thuế bất động sản tạm thời

Chính phủ Hồng Kông định kỳ đưa ra các khoản giảm thuế bất động sản trong khuôn khổ ngân sách hằng năm nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân. Đây là những ưu đãi áp dụng chung cho tất cả bất động sản thuộc diện chịu thuế.

Các khoản giảm thuế này chỉ được khấu trừ vào số thuế bất động sản phải nộp của quý đầu tiên. Nếu số thuế bất động sản phải nộp trong quý không vượt quá mức giảm thuế tối đa, thì không phải nộp thuế cho quý đó. Phần giảm thuế chưa sử dụng không được chuyển sang các quý tiếp theo.

Thuế bất động sản và nhà ở công: Thực tế tại Hồng Kông

Hệ thống nhà ở công của Hồng Kông thuộc nhóm có quy mô lớn nhất thế giới, với gần 50% dân số sống trong một loại hình nhà ở công nào đó. Tuy nhiên, mặc dù có quy mô lớn như vậy, nhà ở có giá phải chăng vẫn không được miễn thuế bất động sản.

Nhà ở công cho thuê (PRH): Người thuê phải nộp thuế bất động sản

Mặc dù nhà ở cho thuê công cộng (PRH) là nhà ở được trợ cấp dành cho các gia đình có thu nhập thấp, người thuê PRH vẫn có trách nhiệm nộp thuế bất động sản (rates) đối với căn hộ của mình. Cơ chế này vận hành như sau:

• Tiền thuê bình quân hằng tháng: HK$2,297 (tính đến tháng 3 năm 2024)
• Điều chỉnh gần đây: Tăng tiền thuê 10%, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 năm 2024 (mức tăng bình quân HK$230 mỗi hộ)
• Nộp thuế bất động sản: Người thuê nộp thuế bất động sản ngoài tiền thuê nhà
• Cơ chế giảm thuế: Cơ quan Quản lý Nhà ở (Housing Authority) chuyển khoản giảm thuế bất động sản cho người thuê PRH hằng tháng bằng cách khấu trừ số tiền tương ứng vào tiền thuê
• Không được miễn thuế: Các căn hộ PRH không được miễn thuế bất động sản

Chương trình Sở hữu Nhà ở (HOS): Chủ sở hữu nộp thuế như chủ sở hữu nhà ở tư nhân

Chương trình Sở hữu Nhà ở cung cấp cơ hội sở hữu nhà ở được trợ cấp cho các gia đình không đủ khả năng mua nhà theo giá thị trường tư nhân. Các căn hộ HOS thường được chào bán với giá bằng khoảng 70% giá trị thị trường được thẩm định (chiết khấu 30%).

Chủ sở hữu căn hộ HOS nộp thuế bất động sản hoàn toàn giống như chủ sở hữu bất động sản tư nhân:

• Chịu cùng cơ cấu thuế suất (5% đối với giá trị cho thuê làm căn cứ tính thuế RV ≤ HK$550,000; áp dụng thuế suất lũy tiến đối với giá trị cao hơn)
• Đủ điều kiện hưởng các khoản giảm thuế bất động sản giống như mọi chủ sở hữu bất động sản khác
• Không được miễn thuế đặc biệt hoặc áp dụng thuế suất thấp hơn do thuộc diện nhà ở được trợ cấp

So sánh quốc tế: Cách tiếp cận đặc thù của Hồng Kông

Cách Hồng Kông đánh thuế đối với nhà ở có giá phù hợp thông qua thuế bất động sản khác biệt đáng kể so với nhiều quốc gia OECD, nơi nhà ở xã hội thường được hưởng ưu đãi thuế.

Không giống nhiều quốc gia OECD sử dụng việc miễn thuế bất động sản làm công cụ hỗ trợ nhà ở có giá phù hợp, Hồng Kông duy trì cơ cấu thuế suất thống nhất cho mọi loại nhà ở. Điều này phản ánh lựa chọn chính sách sử dụng các cơ chế khác—chủ yếu là cung ứng đất, trợ cấp trực tiếp thông qua tiền thuê thấp và ưu đãi về tiền chênh lệch địa tô—thay vì miễn thuế bất động sản để giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở.

Những đòn bẩy thực sự đối với khả năng chi trả nhà ở tại Hồng Kông

Mặc dù thuế bất động sản áp dụng cho mọi loại nhà ở tại Hồng Kông, sắc thuế này chỉ là một cấu phần nhỏ trong bộ công cụ của chính quyền nhằm cải thiện khả năng chi trả nhà ở. Những đòn bẩy chính sách thực sự nằm ở các lĩnh vực khác có tác động lớn hơn nhiều.

Tiền chênh lệch địa tô: Đòn bẩy chủ yếu của chính quyền

Tiền chênh lệch địa tô—các khoản do chính quyền thu khi cấp đất và sửa đổi hợp đồng thuê đất—có vai trò quan trọng hơn nhiều so với thuế bất động sản trong việc quyết định khả năng chi trả nhà ở và nguồn thu của chính quyền:

• Tiền chênh lệch địa tô chiếm 50% tổng chi phí của dự án phát triển bất động sản
• Nguồn thu liên quan đến nhà ở (tiền chênh lệch địa tô cộng với thuế trước bạ) chiếm 27.4% đến 42.0% tổng nguồn thu của chính quyền trong những năm gần đây
• Đối với nhà ở được trợ cấp, chính quyền có thể cấp đất với mức tiền chênh lệch địa tô ưu đãi, qua đó giảm đáng kể chi phí phát triển dự án

Bãi bỏ thuế trước bạ: Một thay đổi chính sách có ý nghĩa lớn hơn

Ngày 28 tháng 2 năm 2024, Bộ trưởng Tài chính Paul Chan công bố bãi bỏ ngay lập tức toàn bộ các loại thuế trước bạ nhằm quản lý phía cầu, một thay đổi chính sách có tác động lớn hơn nhiều so với các khoản giảm thuế bất động sản:

Việc bãi bỏ các loại thuế trước bạ này, được thiết kế nhằm phục hồi thị trường nhà ở Hồng Kông sau đợt giảm giá, là một biện pháp can thiệp chính sách có quy mô lớn hơn nhiều bậc so với các khoản giảm thuế bất động sản hằng năm ở mức HK$500-1,000 cho mỗi bất động sản.

Trợ cấp tiền thuê nhà trực tiếp: Công cụ thực sự giúp nhà ở có giá phải chăng

Công cụ chủ yếu mà Cơ quan Quản lý Nhà ở sử dụng để giúp người thuê nhà ở công cộng cho thuê (PRH) có khả năng chi trả không phải là giảm thuế bất động sản, mà là mức tiền thuê đặc biệt thấp:

• Tiền thuê PRH bình quân: HK$2,297 mỗi tháng (thấp hơn nhiều so với giá thuê thị trường)
• Ngay cả sau đợt tăng 10% vào tháng 10 năm 2024, tiền thuê PRH vẫn chỉ bằng một phần nhỏ tiền thuê trên thị trường tư nhân
• Khoản trợ cấp trực tiếp thông qua tiền thuê thấp hơn giá thị trường này lớn hơn rất nhiều so với bất kỳ lợi ích tiềm năng nào từ việc miễn thuế bất động sản

1. Chính sách tiền sử dụng đất: Đòn bẩy tài chính quan trọng nhất (27-42% nguồn thu của chính phủ)
2. Trợ cấp tiền thuê nhà trực tiếp: Tiền thuê PRH thấp hơn nhiều so với giá thuê thị trường (~HK$2,300 so với HK$15,000+ đối với các căn hộ tư nhân tương đương)
3. Nguồn cung đất và phát triển nhà ở: Yếu tố nền tảng để bảo đảm khả năng chi trả nhà ở trong dài hạn
4. Chính sách thuế trước bạ: Tác động lớn đến chi phí giao dịch và hoạt động thị trường
5. Mức chiết khấu giá mua nhà theo Chương trình Sở hữu Nhà ở (HOS): Thấp hơn 30-38% so với giá trị thị trường
6. Thuế bất động sản: Đòn bẩy thứ yếu; áp dụng phổ quát với các khoản ưu đãi nhỏ

Tranh luận chính sách: Có nên sử dụng thuế bất động sản để hỗ trợ nhà ở giá phải chăng?

Mặc dù Hồng Kông đã áp dụng thuế bất động sản lũy tiến đối với bất động sản cao cấp (có hiệu lực từ tháng 1 năm 2025), vẫn đang có tranh luận về việc liệu hệ thống thuế bất động sản có nên hỗ trợ nhiều hơn cho nhà ở giá phải chăng hay không.

Các lập luận ủng hộ miễn thuế cho nhà ở giá phải chăng

• Tiền lệ quốc tế: Nhiều quốc gia OECD miễn hoặc giảm thuế bất động sản đối với nhà ở xã hội
• Quan ngại về tính công bằng: Người thuê PRH có thu nhập bình quân hằng tháng thấp hơn nhiều so với mặt bằng thị trường vẫn phải nộp thuế bất động sản
• Nguyên tắc đánh thuế lũy tiến: Việc áp dụng thuế bất động sản lũy tiến đối với bất động sản cao cấp vào năm 2025 cho thấy định hướng chính sách sẵn sàng sử dụng thuế bất động sản làm công cụ tái phân phối
• Giá trị biểu trưng: Việc miễn thuế bất động sản cho nhà ở công cộng sẽ thể hiện cam kết của chính phủ coi nhà ở giá phải chăng là một ưu tiên xã hội

Các lập luận phản đối miễn thuế (Quan điểm hiện tại của chính phủ)

• Tác động tài chính nhỏ: Thuế bất động sản chỉ chiếm một phần nhỏ trong chi phí nhà ở so với tiền thuê nhà hoặc các khoản thanh toán khoản vay thế chấp
• Có những công cụ hiệu quả hơn: Trợ cấp tiền thuê nhà trực tiếp mang lại lợi ích lớn hơn nhiều so với miễn thuế bất động sản
• Tính phức tạp trong quản lý: Việc thiết lập các trường hợp miễn thuế sẽ làm phức tạp hệ thống thuế bất động sản
• Ảnh hưởng đến nguồn thu: Với gần 50% dân số sống trong nhà ở công cộng, việc miễn thuế sẽ làm giảm đáng kể nguồn thu của chính phủ
• Cách tiếp cận mang lại lợi ích phổ quát: Các ưu đãi thuế bất động sản hiện hành mang lại lợi ích cho tất cả các loại bất động sản mà không tạo thêm gánh nặng hành chính

Thuế bất động sản tại Hồng Kông được áp dụng thống nhất đối với mọi loại hình nhà ở, không có miễn thuế hoặc đối xử đặc biệt dành cho nhà ở giá phải chăng. Điều này tạo nên sự tương phản rõ rệt với nhiều khu vực tài phán trên thế giới, nơi nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi về thuế bất động sản. Mặc dù cải cách thuế bất động sản lũy tiến năm 2025 nhắm đến bất động sản cao cấp, cải cách này không mang lại khoản giảm thuế trực tiếp nào cho cư dân sống trong nhà ở giá phải chăng. Quyết định của chính phủ không sử dụng thuế bất động sản làm công cụ hỗ trợ nhà ở giá phải chăng phản ánh một lựa chọn chính sách có tính toán: khi trợ cấp tiền thuê nhà trực tiếp giúp người thuê PRH tiết kiệm HK$144,000-180,000 mỗi năm cho mỗi hộ gia đình, lợi ích tiềm năng HK$1,500-2,000 mỗi năm từ việc miễn thuế bất động sản là không đáng kể khi so sánh. Xét cho cùng, thuế bất động sản vẫn chỉ là một yếu tố nhỏ trong thách thức về khả năng chi trả nhà ở của Hồng Kông; các giải pháp thực sự nằm ở việc tăng nguồn cung đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở và triển khai các chương trình trợ cấp trực tiếp mạnh mẽ.