Immobilienpreise und Sozialwohnungen: Hongkongs Abgaben für bezahlbaren Wohnraum

Stellen Sie sich vor, Sie leben in einer der teuersten Städte der Welt, in der die Medianpreise für Wohneigentum das 23,3-Fache des Medianjahreslohns betragen, während nahezu die Hälfte der Bevölkerung in staatlich subventionierten Wohnungen wohnt. Bedenken Sie nun Folgendes: Jeder einzelne Haushalt – ob in einer luxuriösen Privatwohnung oder einer bescheidenen öffentlichen Mietwohnung – zahlt dieselben Immobilienabgaben. Willkommen bei Hongkongs besonderem Ansatz zur Besteuerung von Wohnimmobilien, bei dem Immobilienabgaben in der Strategie der Stadt für bezahlbaren Wohnraum eine überraschend begrenzte Rolle spielen. Dieser Artikel untersucht, warum Hongkong einheitliche Immobilienabgaben für alle Wohnungsarten beibehält, wie sich dies von internationalen Praktiken unterscheidet und was dies über die übergeordneten wohnungspolitischen Prioritäten der Stadt aussagt.

Das System der Immobilienabgaben in Hongkong verstehen

Immobilienabgaben in Hongkong sind eine regelmäßig anfallende Steuer, die vierteljährlich auf sämtliche Immobilien erhoben wird, sowohl auf Wohn- als auch auf Nichtwohnimmobilien. Die vereinnahmten Beträge fließen in die allgemeinen Einnahmen der Regierung ein. Die Abgaben werden als Prozentsatz des Bemessungsmietwerts der Immobilie erhoben. Dieser entspricht dem geschätzten jährlichen Mietwert auf dem freien Markt zu einem festgelegten Bewertungsstichtag unter der Annahme, dass die Immobilie leer steht und zur Vermietung verfügbar ist.

Das progressive Abgabensystem (seit 2025)

Hongkong führte mit Wirkung zum 1. Januar 2025 ein progressives Abgabensystem für Wohnimmobilien ein und vollzog damit eine bedeutende Abkehr von der bisherigen Struktur mit einheitlichem Abgabensatz. Diese Reform richtet sich auf Luxusimmobilien und wahrt zugleich die Bezahlbarkeit für die große Mehrheit der Einwohner.

Befristete Ermäßigungen der Immobilienabgaben

Die Regierung Hongkongs gewährt im Rahmen ihres jährlichen Haushalts regelmäßig Ermäßigungen der Immobilienabgaben, um die finanzielle Belastung der Einwohner zu verringern. Dabei handelt es sich um allgemeine Vergünstigungen, die für alle abgabenpflichtigen Immobilien gelten.

Diese Ermäßigungen werden ausschließlich mit den für das erste Quartal zu zahlenden Immobilienabgaben verrechnet. Übersteigen die für das Quartal zu zahlenden Abgaben den Höchstbetrag der Ermäßigung nicht, ist für dieses Quartal keine Zahlung erforderlich. Ein nicht ausgeschöpfter Teil kann nicht auf nachfolgende Quartale übertragen werden.

Immobilienabgaben und öffentlicher Wohnungsbau: Die Realität in Hongkong

Hongkongs öffentliches Wohnungswesen gehört zu den umfangreichsten der Welt; nahezu 50% der Bevölkerung leben in irgendeiner Form öffentlichen Wohnraums. Trotz dieses enormen Umfangs gibt es jedoch keine Befreiungen von den Immobilienabgaben für bezahlbaren Wohnraum.

Öffentliche Mietwohnungen (PRH): Mieter zahlen Immobilienabgaben

Obwohl es sich bei PRH-Wohnungen um subventionierten Wohnraum für einkommensschwache Familien handelt, sind die Mieter für die Zahlung der Immobilienabgaben (Rates) auf ihre Wohnungen verantwortlich. Das System funktioniert wie folgt:

• Durchschnittliche Monatsmiete: HK$2,297 (Stand: März 2024)
• Jüngste Anpassung: Mieterhöhung um 10% mit Wirkung zum 1. Oktober 2024 (durchschnittliche Erhöhung um HK$230 je Haushalt)
• Zahlung der Immobilienabgaben: Mieter zahlen zusätzlich zur Miete Immobilienabgaben
• Ermäßigungsmechanismus: Die Housing Authority gibt Ermäßigungen der Immobilienabgaben monatlich an PRH-Mieter weiter, indem sie entsprechende Beträge auf die Miete anrechnet
• Keine Befreiungen: Für PRH-Wohnungen besteht keine Befreiung von den Immobilienabgaben

Home Ownership Scheme (HOS): Eigentümer zahlen wie Eigentümer privat finanzierter Immobilien

Das Home Ownership Scheme bietet Familien, die sich die Preise auf dem privaten Immobilienmarkt nicht leisten können, subventionierte Möglichkeiten zum Erwerb von Wohneigentum. HOS-Wohnungen werden in der Regel zu etwa 70% des geschätzten Marktwerts angeboten (mit einem Abschlag von 30%).

HOS-Eigentümer zahlen Immobilienabgaben genauso wie Eigentümer privat finanzierter Immobilien:

• Es gilt dieselbe Abgabenstruktur (5% bei RV ≤ HK$550,000; progressive Abgabensätze bei höheren Werten)
• Anspruch auf dieselben Ermäßigungen der Immobilienabgaben wie alle anderen Immobilieneigentümer
• Keine besonderen Befreiungen oder ermäßigten Abgabensätze aufgrund des Status als subventionierter Wohnraum

Internationaler Vergleich: Hongkongs besonderer Ansatz

Hongkongs Ansatz, bezahlbaren Wohnraum durch Immobilienabgaben zu belasten, unterscheidet sich deutlich von dem vieler OECD-Länder, in denen Sozialwohnungen häufig steuerlich begünstigt werden.

Im Gegensatz zu vielen OECD-Ländern, die Befreiungen von Immobiliensteuern als Instrument zur Förderung bezahlbaren Wohnraums einsetzen, behält Hong Kong eine einheitliche Abgabenstruktur für alle Wohnformen bei. Dies spiegelt die politische Entscheidung wider, die Bezahlbarkeit von Wohnraum durch andere Mechanismen zu fördern – vor allem durch die Bereitstellung von Bauland, direkte Subventionen in Form niedriger Mieten und Vergünstigungen bei Grundstücksprämien – statt durch Befreiungen von Immobiliensteuern.

Die eigentlichen Stellschrauben für bezahlbaren Wohnraum in Hong Kong

Obwohl Immobilienabgaben in Hong Kong für sämtlichen Wohnraum gelten, bilden sie nur einen kleinen Bestandteil des staatlichen Instrumentariums zur Förderung bezahlbaren Wohnraums. Die eigentlichen politischen Stellschrauben liegen in anderen Bereichen mit wesentlich größerer Wirkung.

Grundstücksprämien: das wichtigste staatliche Steuerungsinstrument

Grundstücksprämien – die von der Regierung für die Einräumung von Landnutzungsrechten und Änderungen von Landpachtverträgen erhobenen Entgelte – sind für die Bezahlbarkeit von Wohnraum und die Staatseinnahmen weitaus bedeutender als Immobilienabgaben:

• Grundstücksprämien machen 50% der Gesamtkosten von Immobilienentwicklungsprojekten aus
• Wohnungsbezogene Einnahmen (Grundstücksprämien zuzüglich Stempelsteuer) machten in den letzten Jahren 27.4% bis 42.0% der gesamten Staatseinnahmen aus
• Für subventionierten Wohnraum kann die Regierung Landnutzungsrechte zu vergünstigten Grundstücksprämien einräumen und dadurch die Projektentwicklungskosten erheblich senken

Abschaffung der Stempelsteuern: eine bedeutendere politische Änderung

Am 28. Februar 2024 kündigte Finanzminister Paul Chan die sofortige Abschaffung sämtlicher Stempelsteuern zur Nachfragesteuerung an – eine politische Änderung mit weitaus größerer Wirkung als Ermäßigungen der Immobilienabgaben:

Diese Abschaffung der Stempelsteuern, die den Wohnimmobilienmarkt in Hong Kong nach den Preisrückgängen wiederbeleben soll, stellt einen politischen Eingriff dar, dessen Umfang um Größenordnungen über den jährlichen Ermäßigungen der Immobilienabgaben von HK$500-1,000 je Immobilie liegt.

Direkte Mietsubventionen: Das eigentliche Instrument für bezahlbaren Wohnraum

Das wichtigste Instrument der Housing Authority zur Sicherung der Bezahlbarkeit für Mieter öffentlicher Mietwohnungen (PRH) sind nicht Ermäßigungen der Immobilienabgaben, sondern außergewöhnlich niedrige Mieten:

• Durchschnittliche PRH-Miete: HK$2,297 pro Monat (weit unter den Marktmieten)
• Auch nach der Erhöhung um 10% im Oktober 2024 betragen die PRH-Mieten weiterhin nur einen Bruchteil der Mieten auf dem privaten Wohnungsmarkt
• Diese direkte Subventionierung durch Mieten unter dem Marktniveau übersteigt jeden potenziellen Vorteil aus einer Befreiung von Immobilienabgaben bei Weitem

1. Politik der Landprämien: Wichtigster finanzieller Hebel (27-42% der Staatseinnahmen)
2. Direkte Mietsubventionen: PRH-Mieten weit unter dem Marktniveau (~HK$2,300 gegenüber HK$15,000+ für vergleichbare private Wohnungen)
3. Baulandangebot und Wohnungsbau: Grundlegend für die langfristige Bezahlbarkeit
4. Stempelsteuerpolitik: Erheblicher Einfluss auf Transaktionskosten und Marktaktivität
5. Kaufpreisabschläge im Rahmen des HOS: 30-38% unter dem Marktwert
6. Immobilienabgaben: Untergeordneter Hebel; allgemeine Anwendung mit geringfügigen Ermäßigungen

Die politische Debatte: Sollten Immobilienabgaben bezahlbaren Wohnraum fördern?

Hongkong hat zwar mit Wirkung ab Januar 2025 progressive Immobilienabgabensätze für Luxusimmobilien eingeführt, doch wird weiterhin darüber debattiert, ob das Immobilienabgabensystem stärker zur Förderung bezahlbaren Wohnraums beitragen sollte.

Argumente für Abgabenbefreiungen für bezahlbaren Wohnraum

• Internationale Vorbilder: Viele OECD-Länder gewähren für Sozialwohnungen Befreiungen von der Immobiliensteuer oder ermäßigte Immobiliensteuern
• Gerechtigkeitsaspekte: PRH-Mieter, deren durchschnittliche Monatseinkommen weit unter dem marktüblichen Niveau liegen, zahlen dennoch Immobilienabgaben
• Grundsatz der progressiven Besteuerung: Die Einführung progressiver Immobilienabgabensätze für Luxusimmobilien im Jahr 2025 zeigt die politische Bereitschaft, Immobilienabgaben als Umverteilungsinstrument einzusetzen
• Symbolische Bedeutung: Eine Befreiung öffentlicher Wohnungen von Immobilienabgaben würde das Engagement der Regierung für bezahlbaren Wohnraum als gesellschaftliche Priorität signalisieren

Argumente gegen Befreiungen (derzeitige Position der Regierung)

• Geringe finanzielle Auswirkungen: Immobilienabgaben machen im Vergleich zu Miet- oder Hypothekenzahlungen nur einen kleinen Teil der Wohnkosten aus
• Wirksamere Instrumente verfügbar: Direkte Mietsubventionen bieten einen weitaus größeren Nutzen als Befreiungen von Immobilienabgaben
• Verwaltungskomplexität: Die Einführung von Befreiungen würde das Immobilienabgabensystem komplizierter machen
• Auswirkungen auf die Einnahmen: Da nahezu 50% der Bevölkerung in öffentlichen Wohnungen leben, würden Befreiungen die Staatseinnahmen erheblich verringern
• Ansatz einer allgemeinen Entlastung: Die derzeitigen Ermäßigungen der Immobilienabgaben kommen allen Immobilienarten zugute, ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand zu verursachen

Immobilienabgaben werden in Hongkong einheitlich für alle Wohnungsarten erhoben; für bezahlbaren Wohnraum gibt es weder Befreiungen noch eine Sonderbehandlung. Dies steht in deutlichem Gegensatz zu vielen anderen Rechtsordnungen, in denen Sozialwohnungen eine bevorzugte immobiliensteuerliche Behandlung genießen. Die Reform zur Einführung progressiver Immobilienabgabensätze im Jahr 2025 zielt zwar auf Luxusimmobilien ab, bietet den Bewohnern bezahlbarer Wohnungen jedoch keine direkte Entlastung. Die Entscheidung der Regierung, Immobilienabgaben nicht als Instrument zur Förderung bezahlbaren Wohnraums einzusetzen, beruht auf einer bewussten politischen Abwägung: Da direkte Mietsubventionen PRH-Mietern jährlich HK$144,000-180,000 pro Haushalt ersparen, ist der potenzielle jährliche Vorteil von HK$1,500-2,000 aus einer Befreiung von Immobilienabgaben im Vergleich dazu geringfügig. Letztlich spielen Immobilienabgaben bei Hongkongs Herausforderungen hinsichtlich der Bezahlbarkeit von Wohnraum nur eine untergeordnete Rolle; die eigentlichen Lösungen liegen in einem größeren Baulandangebot, einem beschleunigten Wohnungsbau und leistungsfähigen direkten Subventionsprogrammen.