Tarifs immobiliers et logements sociaux : les prélèvements sur le logement abordable à Hong Kong

Imaginez vivre dans l’une des villes les plus chères du monde, où le prix médian des logements représente 23.3 fois le salaire annuel médian, alors que près de la moitié de la population réside dans des logements subventionnés par les pouvoirs publics. Considérez maintenant ceci : chaque ménage, qu’il occupe un appartement privé de luxe ou un modeste logement locatif public, est soumis à la même taxe foncière. Bienvenue dans le système singulier de fiscalité du logement de Hong Kong, où la taxe foncière joue un rôle étonnamment limité dans la stratégie de la ville en faveur du logement abordable. Cet article examine pourquoi Hong Kong maintient une taxe foncière uniforme pour tous les types de logements, en quoi cette approche diffère des pratiques internationales et ce qu’elle révèle des priorités plus générales de la politique du logement de la ville.

Comprendre le régime de taxe foncière de Hong Kong

À Hong Kong, la taxe foncière est un impôt récurrent prélevé trimestriellement sur tous les biens immobiliers, résidentiels comme non résidentiels. Les recettes perçues font partie des recettes générales du gouvernement. La taxe est calculée en pourcentage de la valeur locative imposable du bien, qui correspond à sa valeur locative annuelle estimée sur le marché libre à une date de référence d’évaluation déterminée, en supposant que le bien soit vacant et disponible à la location.

Le régime progressif de taxe foncière (en vigueur en 2025)

Hong Kong a instauré un régime progressif de taxe foncière pour les biens résidentiels à compter du 1er janvier 2025, marquant une évolution importante par rapport au régime antérieur à taux unique. Cette réforme vise les biens de luxe tout en préservant l’accessibilité financière pour la grande majorité des résidents.

Allègements temporaires de taxe foncière

Le gouvernement de Hong Kong accorde périodiquement des allègements de taxe foncière dans le cadre de son budget annuel afin d’atténuer la charge financière pesant sur les résidents. Il s’agit d’avantages universels applicables à tous les biens assujettis à la taxe foncière.

Ces allègements s’imputent uniquement sur la taxe foncière due au titre du premier trimestre. Si la taxe trimestrielle due ne dépasse pas le plafond de l’allègement, aucun paiement n’est exigé pour ce trimestre. Toute fraction inutilisée ne peut être reportée sur les trimestres suivants.

Taxe foncière et logement public : la réalité hongkongaise

Le système de logement public de Hong Kong est l’un des plus développés au monde : près de 50% de la population vit dans une forme ou une autre de logement public. Pourtant, malgré cette ampleur considérable, il n’existe aucune exonération de taxe foncière pour les logements abordables.

Logements locatifs publics (PRH) : les locataires acquittent la taxe foncière

Bien qu’ils occupent des logements subventionnés destinés aux familles à faibles revenus, les locataires de PRH sont tenus d’acquitter la taxe foncière sur leur logement. Voici comment fonctionne le système :

• Loyer mensuel moyen : HK$2,297 (en mars 2024)
• Ajustement récent : Hausse des loyers de 10% à compter du 1er octobre 2024 (augmentation moyenne de HK$230 par ménage)
• Paiement de la taxe foncière : Les locataires acquittent la taxe foncière en plus de leur loyer
• Mécanisme d’allègement : La Housing Authority répercute mensuellement les allègements de taxe foncière sur les locataires de PRH en déduisant des montants équivalents de leur loyer
• Aucune exonération : Les logements PRH ne bénéficient d’aucune exonération de taxe foncière

Home Ownership Scheme (HOS) : les propriétaires paient comme les propriétaires du parc privé

Le Home Ownership Scheme offre des possibilités d’accession subventionnée à la propriété aux familles qui ne peuvent pas se permettre les prix du marché privé. Les appartements HOS sont généralement proposés à environ 70% de leur valeur de marché estimée (soit une décote de 30%).

Les propriétaires de logements HOS acquittent la taxe foncière exactement comme les propriétaires de biens privés :

• Ils sont soumis au même barème (5% pour RV ≤ HK$550,000 ; taux progressifs pour les valeurs supérieures)
• Ils bénéficient des mêmes allègements de taxe foncière que tous les autres propriétaires immobiliers
• Aucune exonération particulière ni aucun taux réduit ne sont accordés au titre du statut de logement subventionné

Comparaison internationale : l’approche singulière de Hong Kong

L’approche de Hong Kong en matière d’imposition des logements abordables par la taxe foncière diffère sensiblement de celle de nombreux pays de l’OCDE, où le logement social bénéficie souvent d’un traitement fiscal préférentiel.

Contrairement à de nombreux pays de l’OCDE qui utilisent les exonérations de taxe foncière pour soutenir le logement abordable, Hong Kong maintient un barème uniforme pour tous les types de logements. Cela traduit un choix politique consistant à recourir à d’autres mécanismes — principalement l’offre foncière, les subventions directes sous forme de loyers modérés et les réductions de primes foncières — plutôt qu’aux exonérations de taxe foncière pour améliorer l’accessibilité financière du logement.

Les véritables leviers de l’accessibilité financière du logement à Hong Kong

Bien que la taxe foncière s’applique à tous les logements à Hong Kong, elle ne constitue qu’un élément mineur de l’éventail d’outils dont dispose le gouvernement pour rendre le logement abordable. Les véritables leviers de politique publique se situent ailleurs, dans des domaines ayant une incidence bien plus importante.

Les primes foncières : le principal levier du gouvernement

Les primes foncières — les sommes perçues par le gouvernement au titre des concessions de terrains et des modifications de baux fonciers — jouent un rôle bien plus important que la taxe foncière dans l’accessibilité financière du logement et les recettes publiques :

• Les primes foncières représentent 50% du coût total des projets de promotion immobilière
• Les recettes liées au logement (primes foncières et droits de timbre) représentent 27.4% à 42.0% des recettes publiques totales ces dernières années
• Pour les logements subventionnés, le gouvernement peut concéder des terrains moyennant des primes préférentielles, ce qui réduit considérablement les coûts de développement

Suppression des droits de timbre : un changement de politique plus important

Le 28 février 2024, le secrétaire aux Finances Paul Chan a annoncé la suppression immédiate de tous les droits de timbre destinés à réguler la demande, un changement de politique d’une portée bien supérieure aux allègements de taxe foncière :

Cette suppression des droits de timbre, conçue pour relancer le marché immobilier résidentiel de Hong Kong après la baisse des prix, constitue une intervention publique d’une ampleur sans commune mesure avec les allègements annuels de taxe foncière de HK$500-1,000 par bien.

Les subventions locatives directes : le véritable outil en faveur du logement abordable

Le principal outil de la Housing Authority pour rendre le logement abordable aux locataires de PRH n’est pas l’allègement de taxe foncière, mais des loyers exceptionnellement bas :

• Loyer moyen des PRH : HK$2,297 par mois (nettement inférieur aux loyers du marché)
• Même après la hausse de 10% d’octobre 2024, les loyers des PRH ne représentent qu’une fraction des loyers du marché privé
• Cette subvention directe sous forme de loyers inférieurs au marché dépasse de très loin tout avantage potentiel lié à une exonération de taxe foncière

1. Politique de primes foncières : Levier financier le plus important (27-42% des recettes publiques)
2. Subventions locatives directes : Loyers des PRH nettement inférieurs à ceux du marché (~HK$2,300 contre HK$15,000+ pour des logements privés comparables)
3. Offre foncière et production de logements : Essentielles à l’accessibilité financière à long terme
4. Politique en matière de droits de timbre : Incidence majeure sur les coûts de transaction et l’activité du marché
5. Décotes sur le prix d’acquisition des logements HOS : 30-38% en dessous de la valeur de marché
6. Taxe foncière : Levier mineur ; application universelle assortie de faibles allègements

Le débat de politique publique : la taxe foncière doit-elle soutenir le logement abordable ?

Bien que Hong Kong ait instauré des taux progressifs de taxe foncière pour les biens de luxe (en vigueur depuis janvier 2025), le débat se poursuit sur la question de savoir si ce régime fiscal devrait contribuer davantage au soutien du logement abordable.

Arguments en faveur d’exonérations pour les logements abordables

• Précédents internationaux : De nombreux pays de l’OCDE exonèrent les logements sociaux de taxes foncières ou leur appliquent des taux réduits
• Enjeux d’équité : Les locataires de PRH, dont les revenus mensuels moyens sont nettement inférieurs aux niveaux observés sur le marché, acquittent malgré tout la taxe foncière
• Principe de progressivité de l’impôt : L’instauration en 2025 de taux progressifs pour les biens de luxe témoigne d’une volonté politique d’utiliser la taxe foncière comme outil de redistribution
• Valeur symbolique : Exonérer les logements publics de taxe foncière témoignerait de l’engagement du gouvernement à faire du logement abordable une priorité sociale

Arguments contre les exonérations (position actuelle du gouvernement)

• Incidence financière mineure : La taxe foncière ne représente qu’une faible part des coûts du logement par rapport aux loyers/remboursements hypothécaires
• Existence d’outils plus efficaces : Les subventions locatives directes procurent un avantage bien supérieur aux exonérations de taxe foncière
• Complexité administrative : La création d’exonérations compliquerait le régime de taxe foncière
• Conséquences sur les recettes : Près de 50% de la population vivant dans des logements publics, les exonérations réduiraient sensiblement les recettes publiques
• Approche fondée sur un avantage universel : Les allègements actuels de taxe foncière bénéficient à tous les types de biens sans créer de charges administratives

À Hong Kong, la taxe foncière s’applique uniformément à tous les types de logements, sans exonération ni traitement particulier pour les logements abordables. Cette situation contraste nettement avec celle de nombreuses autres juridictions, où le logement social bénéficie d’un traitement préférentiel en matière de taxe foncière. Bien que la réforme de 2025 instaurant des taux progressifs vise les biens de luxe, elle n’apporte aucun allègement direct aux résidents de logements abordables. La décision du gouvernement de ne pas utiliser la taxe foncière comme outil en faveur du logement abordable traduit un choix de politique publique délibéré : les subventions locatives directes permettant aux locataires de PRH d’économiser HK$144,000-180,000 par an et par ménage, l’avantage annuel potentiel de HK$1,500-2,000 lié aux exonérations de taxe foncière est marginal en comparaison. En définitive, la taxe foncière reste un élément mineur du défi de l’accessibilité financière du logement à Hong Kong ; les véritables solutions résident dans l’augmentation de l’offre foncière, l’accélération de la construction de logements et des programmes solides de subventions directes.