So sánh thuế tem của Hồng Kông với các trung tâm tài chính khác như Singapore và London

Các chế độ thuế tem tại những trung tâm tài chính lớn cho thấy những quan điểm quản lý và chiến lược cạnh tranh khác biệt. Hồng Kông, Singapore và London đều sử dụng thuế tem vừa làm cơ chế tạo nguồn thu, vừa làm công cụ chính sách để định hình thị trường bất động sản và chứng khoán. Bài phân tích toàn diện này so sánh ba trung tâm tài chính toàn cầu trên phương diện giao dịch bất động sản, giao dịch cổ phiếu và những tác động rộng hơn đối với nhà đầu tư cũng như năng lực cạnh tranh của thị trường.

Thuế tem đối với chuyển nhượng cổ phiếu: Năng lực cạnh tranh của thị trường chứng khoán

Hồng Kông: Giảm thuế suất mang tính chiến lược nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh

Hồng Kông vận hành một trong những thị trường cổ phiếu sôi động nhất châu Á, và thuế tem đối với giao dịch chứng khoán có vai trò quan trọng đối với tính thanh khoản và năng lực cạnh tranh của thị trường. Kể từ tháng 11 năm 2023, Hồng Kông đã giảm thuế tem đối với chuyển nhượng cổ phiếu từ 0.26% xuống 0.2% giá trị giao dịch, chia đều cho bên mua và bên bán (mỗi bên 0.1%). Việc giảm thuế này phản ánh những nỗ lực liên tục của Hồng Kông nhằm duy trì lợi thế cạnh tranh với tư cách là một trung tâm tài chính toàn cầu trong bối cảnh cạnh tranh trong khu vực ngày càng gia tăng.

Thuế tem của Hồng Kông áp dụng thống nhất đối với tất cả các bên tham gia thị trường - không phân biệt giữa nhà tạo lập thị trường và nhà giao dịch thông thường, khác với một số khu vực pháp lý khác. Thuế được áp dụng đối với việc chuyển nhượng cổ phiếu Hồng Kông, được định nghĩa là cổ phiếu mà việc chuyển nhượng phải được đăng ký tại Hồng Kông, với mức 0.2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá trị thị trường, tùy theo giá trị nào cao hơn.

Các sáng kiến cải cách gần đây (2024)

Tháng 12 năm 2024, Hồng Kông đã thông qua những sửa đổi quan trọng nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của thị trường:

• Miễn thuế cho REIT: Miễn hoàn toàn thuế tem đối với việc chuyển nhượng cổ phiếu hoặc chứng chỉ quỹ của Quỹ đầu tư bất động sản (REIT), bãi bỏ mức thuế 0.2% trước đây (bên mua và bên bán mỗi bên chịu 0.1%)
• Nhà tạo lập thị trường quyền chọn: Miễn thuế tem cho các nhà tạo lập thị trường quyền chọn nhằm khuyến khích phát triển thị trường phái sinh
• Chiến lược của Chính phủ: Bộ trưởng Tài chính Paul Chan lưu ý rằng mặc dù các biện pháp miễn thuế này là "sự hy sinh về tài khóa trong ngắn hạn", lợi ích dài hạn từ việc nâng cao năng lực cạnh tranh của thị trường là cơ sở hợp lý cho việc giảm nguồn thu

Singapore: Mô hình miễn thuế đối với cổ phiếu niêm yết trên sở giao dịch

Singapore áp dụng cách tiếp cận riêng biệt, phân biệt giữa chứng khoán niêm yết và chưa niêm yết. Đối với cổ phiếu niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore (SGX), không phải nộp thuế tem khi chuyển nhượng, vì các giao dịch này liên quan đến cổ phiếu phi vật chất, không có chứng từ chuyển nhượng bằng giấy. Việc miễn thuế này giúp chứng khoán giao dịch trên sở giao dịch của Singapore có năng lực cạnh tranh cao và khuyến khích hoạt động giao dịch trên SGX.

Tuy nhiên, đối với cổ phiếu chưa niêm yết hoặc việc chuyển nhượng cổ phiếu của công ty tư nhân, Singapore áp dụng thuế tem ở mức 0.2% trên giá mua hoặc giá trị thị trường, tùy theo giá trị nào cao hơn. Đối với các công ty đã hoạt động trên 18 tháng, giá trị tài sản ròng (NAV) được dùng để xác định giá trị thị trường. Thuế tem phải được nộp trong vòng 14 ngày kể từ ngày lập chứng từ; việc không tuân thủ có thể bị phạt lên đến bốn lần số thuế phải nộp.

Các vấn đề bổ sung cần lưu ý

• Pháp nhân nắm giữ bất động sản: Thuế chuyển nhượng bổ sung đối với bên mua (ACDB) áp dụng cho các giao dịch mua phần vốn đáp ứng điều kiện trong các pháp nhân nắm giữ bất động sản (PHE), căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản nhà ở do các pháp nhân đó nắm giữ, ngoài mức thuế tem thông thường 0.2% đối với cổ phiếu
• Phí giao dịch: Giao dịch trên SGX chịu phí bù trừ 0.0325% trên giá trị giao dịch (tách biệt với thuế tem)

Vương quốc Anh: Thuế suất cao hơn đi kèm ưu đãi cho cổ phiếu mới niêm yết

Vương quốc Anh duy trì chế độ thuế tem đối với chứng khoán với thuế suất cao hơn đáng kể, phản ánh cả cách tiếp cận truyền thống lẫn việc tiếp tục dựa vào thuế tem như một nguồn thu. Mức thuế dự trữ đối với thuế tem (SDRT) hoặc thuế tem thông thường áp dụng cho chuyển nhượng cổ phiếu là 0.5% giá chuyển nhượng, cao gấp 2.5 lần mức thuế của Hồng Kông và cao hơn đáng kể so với chế độ miễn thuế đối với chứng khoán giao dịch trên sở giao dịch tại Singapore.

Cơ cấu thuế suất hai bậc

• Thuế suất thông thường (0.5%): Áp dụng cho hầu hết các giao dịch chuyển nhượng cổ phiếu, dù thực hiện bằng phương thức điện tử (SDRT) hay bằng chứng từ giấy (thuế tem được làm tròn lên đến bội số £5 gần nhất)
• Thuế suất cao hơn (1.5%): Áp dụng khi cổ phiếu được chuyển nhượng cho tổ chức phát hành chứng chỉ lưu ký hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ thanh toán bù trừ - tuy nhiên, mức thuế này không áp dụng cho cổ phiếu nước ngoài, ngay cả khi được ghi trong sổ đăng ký tại Vương quốc Anh

Cải cách trong Ngân sách 2025: Ưu đãi thuế cho việc niêm yết tại Vương quốc Anh

Trong một động thái cạnh tranh quan trọng được công bố tại Ngân sách 2025, Vương quốc Anh sẽ áp dụng miễn SDRT trong 3 năm cho các công ty mới niêm yết trên những thị trường được quản lý tại Vương quốc Anh, có hiệu lực đối với cổ phiếu niêm yết từ ngày 27 tháng 11 năm 2025 trở đi. Chính sách miễn thuế này:

• Chỉ áp dụng đối với mức thuế 0.5% cho các giao dịch chuyển nhượng thông thường (không áp dụng cho mức 1.5% đối với giao dịch liên quan đến tổ chức lưu ký/đơn vị thanh toán bù trừ)
• Không áp dụng cho các giao dịch sáp nhập, thâu tóm hoặc giao dịch có sự thay đổi quyền kiểm soát
• Nhằm thu hút các đợt niêm yết mới đến thị trường London và nâng cao năng lực cạnh tranh với các sở giao dịch khác trên toàn cầu
• Thể hiện sự thừa nhận rằng mức thuế 0.5% có thể khiến London gặp bất lợi so với các khu vực pháp lý áp dụng thuế suất thấp hơn hoặc miễn thuế

Hiện đại hóa trong tương lai (2027)

Trong Bản cập nhật thuế mùa xuân năm 2025, Cơ quan Thuế và Hải quan Vương quốc Anh (HMRC) đã xác nhận kế hoạch thay thế hệ thống kép hiện hành gồm thuế tem và SDRT bằng một loại thuế tem đối với chứng khoán thống nhất, được số hóa và áp dụng cơ chế tự kê khai, tự xác định nghĩa vụ thuế, dự kiến triển khai vào năm 2027. Việc hiện đại hóa này nhằm đơn giản hóa công tác tuân thủ và quản lý thuế.

Phân tích so sánh: Thị trường chứng khoán

Nhận định chính: Singapore mang lại môi trường thuận lợi nhất cho giao dịch chứng khoán niêm yết trên sở giao dịch nhờ cơ chế miễn thuế hoàn toàn, trong khi mức thuế 0.5% của Vương quốc Anh cao hơn đáng kể so với các đối thủ cạnh tranh tại châu Á. Việc Hong Kong giảm thuế suất năm 2023 và miễn thuế đối với REIT năm 2024 cho thấy những điều chỉnh chính sách chủ động nhằm duy trì năng lực cạnh tranh. Chính sách ưu đãi thuế năm 2025 của Vương quốc Anh đối với cổ phiếu mới niêm yết cho thấy sự thừa nhận áp lực cạnh tranh từ các khu vực tài phán có mức thuế thấp hơn.

Thuế trước bạ bất động sản: Các cách tiếp cận chính sách khác biệt

Hong Kong: Nới lỏng mạnh mẽ trong giai đoạn 2024-2025

Chế độ thuế trước bạ bất động sản của Hong Kong đã có sự thay đổi căn bản trong năm 2024, đánh dấu một trong những chuyển hướng chính sách đáng kể nhất trong lịch sử thị trường bất động sản của thành phố. Vào tháng 2/2024, chính quyền đã bãi bỏ hoàn toàn tất cả các biện pháp quản lý phía cầu được áp dụng trong thập kỷ trước đó nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản đang tăng nóng.

Bối cảnh lịch sử và việc bãi bỏ (ngày 28/2/2024)

Ba loại thuế trước bạ chủ yếu sau đây đã được bãi bỏ hoàn toàn:

• Thuế trước bạ đối với bên mua (BSD): Trước đây áp dụng mức 7.5% (giảm từ 15% vào tháng 10/2023) đối với việc mua bất động sản nhà ở của người không có tư cách thường trú nhân Hong Kong - đã được bãi bỏ hoàn toàn
• Thuế trước bạ nhà ở mới (NRSD): Trước đây áp dụng mức 7.5% đối với thường trú nhân Hong Kong mua bất động sản nhà ở thứ hai trở đi - đã được bãi bỏ hoàn toàn
• Thuế trước bạ đặc biệt (SSD): Trước đây áp dụng mức lên tới 20% nếu bất động sản nhà ở được bán trong vòng hai năm kể từ khi mua (rút ngắn từ ba năm vào tháng 10/2023) - đã được bãi bỏ hoàn toàn

Sắc lệnh sửa đổi thuế trước bạ năm 2024 (Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2024), được đăng công báo ngày 19/4/2024, đã chính thức hóa việc bãi bỏ các loại thuế này. Sự chuyển hướng chính sách mạnh mẽ này nhằm phục hồi thị trường bất động sản nhà ở của Hong Kong, vốn đã suy giảm đáng kể trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều thách thức và cạnh tranh trong khu vực gia tăng.

Khuôn khổ hiện hành: Chỉ còn thuế trước bạ theo giá trị

Sau khi các biện pháp phía cầu được bãi bỏ, chỉ còn thuế trước bạ theo giá trị (AVD) áp dụng đối với các giao dịch bất động sản tại Hong Kong. Ngân sách 2025-26 tiếp tục điều chỉnh các mức AVD, có hiệu lực từ ngày 26/2/2025:

Sắc lệnh sửa đổi thuế trước bạ năm 2025 (Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2025), được đăng công báo ngày 16/5/2025, đã thực hiện việc nâng ngưỡng áp dụng mức thuế cố định HK$100 từ HK$3 triệu lên HK$4 triệu; theo ước tính của chính quyền, thay đổi này sẽ mang lại lợi ích cho khoảng 15% số giao dịch bất động sản.

Thuế trước bạ đối với hợp đồng thuê

Đối với hợp đồng thuê bất động sản tại Hong Kong, thuế trước bạ dao động từ 0.25% đến 1% tiền thuê hằng năm, tùy theo thời hạn thuê:

• Không quá 1 năm: 0.25%
• Từ 1 đến 3 năm: 0.5%
• Trên 3 năm: 1%

Hàm ý chiến lược

Việc bãi bỏ hoàn toàn BSD, NRSD và SSD thể hiện sự đảo chiều căn bản về chính sách. Trước đây, các loại thuế này được áp dụng nhằm hạn chế đầu tư đầu cơ và hạ nhiệt giá bất động sản. Việc bãi bỏ các loại thuế này cho thấy Hong Kong ưu tiên phục hồi thị trường và nâng cao năng lực cạnh tranh hơn là kiềm chế giá, qua đó có thể thu hút các nhà đầu tư nước ngoài và Trung Quốc đại lục vốn trước đây e ngại các khoản thuế bổ sung cao.

Singapore: Các biện pháp hạ nhiệt mạnh mẽ theo nhiều tầng

Trái ngược rõ rệt với chính sách nới lỏng của Hong Kong, Singapore duy trì một trong những chế độ thuế trước bạ bất động sản nghiêm ngặt nhất thế giới, với đặc trưng là nhiều tầng thuế được thiết kế nhằm ngăn chặn đầu cơ, điều tiết đầu tư nước ngoài và bảo đảm khả năng chi trả nhà ở của công dân.

Thuế trước bạ đối với bên mua (BSD)

BSD của Singapore được sửa đổi gần đây nhất vào ngày 15 tháng 2 năm 2023, tăng tính lũy tiến với thuế suất cao hơn đối với bất động sản hạng sang:

Mức thuế suất cao nhất 6% được áp dụng từ năm 2023 nhắm cụ thể vào phân khúc bất động sản hạng sang cao cấp. Đối với bất động sản thương mại, thuế suất BSD tối đa là 5%.

Thuế trước bạ bổ sung đối với người mua (ABSD)

ABSD là biện pháp hạ nhiệt thị trường mạnh tay nhất của Singapore, với các mức thuế suất được tăng gần đây nhất vào ngày 27 tháng 4 năm 2023. Thuế suất này khác biệt đáng kể tùy theo nhóm người mua và được tính trên toàn bộ giá trị bất động sản:

Việc tăng mạnh thuế suất ABSD đối với người nước ngoài từ 30% lên 60% vào tháng 4 năm 2023 là một trong những biện pháp hạn chế nghiêm ngặt nhất thế giới đối với người mua nước ngoài, được thiết kế với mục tiêu rõ ràng là ưu tiên nhà ở cho công dân Singapore và giảm áp lực từ nhu cầu bên ngoài.

Thuế trước bạ đối với người bán (SSD) - Kéo dài thời hạn áp dụng vào tháng 7 năm 2025

Ngày 3 tháng 7 năm 2025, Singapore công bố những thay đổi đáng kể về SSD đối với bất động sản nhà ở được mua từ ngày 4 tháng 7 năm 2025 trở đi:

• Kéo dài thời gian nắm giữ: Từ 3 năm lên 4 năm
• Tăng thuế suất: Thêm 4 điểm phần trăm ở tất cả các bậc

Việc kéo dài thời hạn này thể hiện cam kết nhất quán của Singapore trong việc hạn chế đầu cơ ngắn hạn và khuyến khích sở hữu nhà ở lâu dài.

Thời hạn nộp thuế và chế tài xử phạt

Tất cả các loại thuế trước bạ của Singapore (BSD, ABSD, SSD) phải được nộp trong vòng 14 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng mua bán. Việc chậm nộp thuế bị áp dụng mức phạt nghiêm khắc lên đến 4 lần số thuế phải nộp, cộng với tiền lãi.

Giảm thuế bất động sản năm 2025

Để bù đắp một phần gánh nặng thuế trước bạ, Singapore đã áp dụng các khoản giảm thuế bất động sản một lần cho năm 2025:

• Căn hộ HDB: giảm 20% (tối đa SGD 1,000)
• Bất động sản tư nhân: giảm 15% (tối đa SGD 1,000)
• Ngưỡng không chịu thuế được nâng từ giá trị hằng năm SGD 8,000 lên SGD 12,000 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025)

Vương quốc Anh: SDLT lũy tiến với nhiều khoản thuế bổ sung

Thuế trước bạ đất đai (SDLT) của Vương quốc Anh áp dụng đối với các giao dịch mua bất động sản tại Anh và Bắc Ireland (Scotland áp dụng Thuế giao dịch đất đai và công trình; Wales áp dụng Thuế giao dịch đất đai). Hệ thống này đã có những thay đổi đáng kể vào ngày 1 tháng 4 năm 2025, khi các mức tăng ngưỡng tạm thời được áp dụng từ năm 2022 hết hiệu lực.

Thuế suất SDLT tiêu chuẩn đối với bất động sản nhà ở (từ ngày 1 tháng 4 năm 2025)

Sau khi các mức tăng ngưỡng tạm thời hết hiệu lực vào ngày 31 tháng 3 năm 2025, các mức thuế suất tiêu chuẩn được khôi phục về mức trước năm 2022:

Ví dụ tính thuế: Đối với một bất động sản trị giá £600,000 được mua vào tháng 3 năm 2025 bởi người không phải là người mua nhà lần đầu:

• £125,000 đầu tiên: 0% = £0
• £125,000 tiếp theo (£125,001-£250,000): 2% = £2,500
• £350,000 còn lại (£250,001-£600,000): 5% = £17,500
• Tổng SDLT: £20,000

Ưu đãi thuế cho người mua nhà lần đầu

Người mua nhà lần đầu được hưởng ưu đãi với các ngưỡng cao hơn và thuế suất thấp hơn:

• 0% đối với £300,000 đầu tiên (ngưỡng giảm từ £425,000 vào ngày 1 tháng 4 năm 2025)
• 5% đối với phần giá trị từ £300,001 - £500,000
• Bất động sản có giá trị trên £500,000: áp dụng thuế suất tiêu chuẩn (không được hưởng ưu đãi thuế dành cho người mua nhà lần đầu)

Ưu đãi thuế này hướng riêng đến người mua nhà lần đầu, khuyến khích sở hữu nhà ở đồng thời duy trì nguồn thu từ những người đã từng mua bất động sản và các nhà đầu tư.

Thuế phụ thu đối với bất động sản mua thêm

Vào tháng 10 năm 2024, Bộ trưởng Tài chính Rachel Reeves đã tăng mức thuế phụ thu đối với bất động sản mua thêm (nhà ở thứ hai, bất động sản đầu tư để cho thuê) từ 3% lên 5%, cộng thêm mức phụ thu này vào thuế suất SDLT tiêu chuẩn ở tất cả các bậc.

Ví dụ: Một bất động sản trị giá £600,000 được mua để cho thuê sau ngày 31 tháng 10 năm 2024:

• SDLT tiêu chuẩn: £20,000 (như đã tính ở trên)
• Thuế phụ thu 5%: £600,000 × 5% = £30,000
• Tổng SDLT: £50,000

Thuế phụ thu đối với người không cư trú tại Vương quốc Anh

Từ ngày 1 tháng 4 năm 2021, người không cư trú tại Vương quốc Anh mua bất động sản nhà ở tại Anh hoặc Bắc Ireland phải chịu mức thuế cao hơn thuế suất tiêu chuẩn 2 điểm phần trăm. Khoản phụ thu này được áp dụng đồng thời với khoản phụ thu 5% đối với bất động sản mua thêm, nếu thuộc diện áp dụng.

Bên mua là doanh nghiệp

Từ ngày 31 tháng 10 năm 2024, các giao dịch mua nhà ở có giá trị trên £500,000 do một số chủ thể không phải là cá nhân (công ty, quỹ tín thác) thực hiện phải chịu SDLT ở mức 17%, một mức thuế mang tính chế tài nhằm hạn chế việc doanh nghiệp sở hữu bất động sản nhà ở.

Yêu cầu kê khai

Tờ khai SDLT phải được nộp và tiền thuế phải được thanh toán trong vòng 14 ngày kể từ ngày hoàn tất giao dịch. Việc không tuân thủ sẽ dẫn đến các khoản phạt và tiền lãi do Cơ quan Thuế và Hải quan Vương quốc Anh (HMRC) áp dụng.

So sánh toàn diện về thuế trước bạ bất động sản

Tác động đối với năng lực cạnh tranh của các trung tâm tài chính

Vai trò đối với nguồn thu ngân sách so với năng lực cạnh tranh của thị trường

Thuế tem là nguồn thu đáng kể đối với cả ba khu vực tài phán, nhưng tầm quan trọng về mặt tài khóa của sắc thuế này khác nhau:

• Hồng Kông: Thuế tem chiếm 15.4% tổng thu thuế và 2.3% GDP, cho thấy tầm quan trọng của sắc thuế này đối với tài khóa. Chính phủ đã công khai khẳng định rằng mình "đã cân bằng giữa nhu cầu tăng thu ngân sách và duy trì sự phát triển của thị trường tài chính." Việc bãi bỏ các biện pháp hạ nhiệt thị trường và giảm thuế chuyển nhượng cổ phiếu trong giai đoạn 2024-2025 cho thấy năng lực cạnh tranh của thị trường được ưu tiên dù phải hy sinh nguồn thu.
• Singapore: Duy trì các biện pháp hạ nhiệt thị trường mạnh mẽ bất chấp tác động đối với nguồn thu, phản ánh chính sách ưu tiên các mục tiêu xã hội (bảo đảm khả năng chi trả nhà ở cho công dân, ngăn chặn đầu cơ) hơn là tối đa hóa khối lượng giao dịch bất động sản. Việc kéo dài thời gian nắm giữ thuộc diện chịu SSD vào tháng 7 năm 2025 tiếp tục thể hiện cam kết này.
• Vương quốc Anh: Phụ thuộc nhiều vào SDLT như một nguồn thu ngân sách, đồng thời cố gắng khuyến khích người mua nhà lần đầu. Việc tăng phụ thu đối với bất động sản mua thêm từ 3% lên 5% vào tháng 10 năm 2024 và giảm các ngưỡng tính thuế vào tháng 4 năm 2025 thể hiện các ưu tiên tài khóa, trong khi chính sách ưu đãi thuế năm 2025 dành cho các đợt niêm yết mới trên thị trường chứng khoán cho thấy sự thừa nhận những áp lực cạnh tranh trên thị trường chứng khoán.

Cạnh tranh trên thị trường chứng khoán

Sự chênh lệch thuế tem đối với giao dịch cổ phiếu tạo ra những động lực cạnh tranh đáng kể:

• Lợi thế cạnh tranh của Singapore: Việc miễn thuế hoàn toàn cho cổ phiếu niêm yết trên SGX khiến Singapore trở thành địa điểm giao dịch chứng khoán qua sở giao dịch có chi phí thấp nhất trong ba trung tâm. Chính sách miễn thuế này khuyến khích hoạt động niêm yết và giao dịch trên SGX.
• Những điều chỉnh chiến lược của Hồng Kông: Việc giảm thuế suất từ 0.26% xuống 0.2% vào tháng 11 năm 2023 và miễn thuế đối với REIT vào tháng 12 năm 2024 thể hiện sự chủ động ứng phó bằng chính sách trước các áp lực cạnh tranh. Việc Hồng Kông thừa nhận rằng những thay đổi này đòi hỏi "hy sinh nguồn thu ngân sách trong ngắn hạn" để đổi lấy "lợi ích kinh tế dài hạn từ một thị trường tài chính có năng lực cạnh tranh cao hơn và năng động hơn" cho thấy sự nhận thức rõ ràng về cạnh tranh trong khu vực.
• Cơ cấu chi phí cao hơn của Vương quốc Anh: Ở mức 0.5%, SDRT/thuế tem của Vương quốc Anh cao gấp 2.5 lần thuế suất của Hồng Kông và áp dụng chung cho mọi giao dịch (khác với chính sách miễn thuế của Singapore). Chính sách ưu đãi thuế năm 2025 dành cho các đợt niêm yết mới thừa nhận bất lợi cạnh tranh này và tìm cách thu hút các đợt IPO thông qua việc miễn thuế tạm thời, mặc dù ưu đãi không áp dụng cho giao dịch thứ cấp.
• Tác động đến thanh khoản: Về lý thuyết, chi phí giao dịch cao hơn làm giảm thanh khoản thị trường và khối lượng giao dịch. Các nghiên cứu cho thấy việc Hồng Kông giảm thuế suất năm 2023 nhằm đối phó với tình trạng khối lượng giao dịch sụt giảm trong bối cảnh cạnh tranh từ các sở giao dịch tại Trung Quốc đại lục và Singapore.

Triết lý chính sách đối với thị trường bất động sản

Cách tiếp cận về thuế tem đối với bất động sản của ba khu vực tài phán phản ánh những triết lý chính sách khác biệt về căn bản:

Hồng Kông: Phục hồi thị trường và mở cửa

Việc bãi bỏ hoàn toàn BSD, NRSD và SSD vào tháng 2 năm 2024 đánh dấu bước chuyển hướng mạnh mẽ từ hạ nhiệt sang kích thích thị trường, xuất phát từ:

• Tình trạng suy giảm kéo dài của thị trường bất động sản trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều thách thức
• Sự cạnh tranh với các thị trường bất động sản khác trong khu vực
• Mong muốn thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư từ Trung Quốc đại lục
• Sự nhận thức rằng các biện pháp hạn chế đang gây tổn hại đến khối lượng giao dịch

Việc nới lỏng này khiến Hồng Kông trở thành thị trường cởi mở nhất trong ba thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài và những người mua nhiều bất động sản, khi họ chỉ phải chịu các mức thuế suất AVD tương đối thấp (tối đa 4.25%).

Singapore: Ưu tiên chính sách xã hội hơn các lực lượng thị trường

Cách tiếp cận nhiều tầng, mang tính quyết liệt của Singapore ưu tiên:

• Quyền sở hữu nhà ở của công dân: Công dân mua bất động sản đầu tiên chỉ phải nộp BSD (không phải nộp ABSD), trong khi người không có quốc tịch Singapore phải chịu các mức thuế suất mang tính răn đe
• Ngăn chặn đầu cơ: Việc kéo dài thời gian nắm giữ thuộc diện chịu SSD lên 4 năm (từ tháng 7 năm 2025) và tăng thuế suất khiến đầu cơ ngắn hạn không còn khả thi về mặt kinh tế
• Điều tiết nhu cầu từ nước ngoài: Mức ABSD 60% đối với giao dịch mua của người nước ngoài (tăng gấp đôi từ 30% vào tháng 4 năm 2023) là một trong những chế độ hạn chế người mua nước ngoài nghiêm ngặt nhất thế giới
• Giảm bất bình đẳng thu nhập: Lý do được chính phủ nêu rõ gắn các biện pháp thuế tem với việc chống lạm phát và thu hẹp bất bình đẳng thu nhập

Việc Singapore sẵn sàng liên tục thắt chặt các biện pháp bất chấp những tác động tiêu cực có thể xảy ra đối với khối lượng giao dịch thể hiện cam kết chính trị mạnh mẽ trong việc coi nhà ở là một hàng hóa mang giá trị xã hội, thay vì chủ yếu là tài sản đầu tư.

Vương quốc Anh: Nguồn thu tài khóa đi đôi với ưu đãi thuế có mục tiêu

Cách tiếp cận của Vương quốc Anh cân bằng nhiều mục tiêu:

• Tối đa hóa nguồn thu: Các mức thuế suất thông thường cao (lên đến 12%) và việc tăng phụ thu đối với bất động sản mua thêm lên 5% vào tháng 10 năm 2024 phản ánh những yêu cầu cấp thiết về tài khóa
• Hỗ trợ người mua nhà lần đầu: Chế độ ưu đãi (0% đối với £300,000 đầu tiên của bất động sản có giá trị không quá £500,000) khuyến khích sở hữu nhà ở, đồng thời duy trì các mức thuế suất cao hơn đối với những giao dịch mua khác
• Hạn chế đầu tư: Khoản phụ thu 5% đối với bất động sản mua thêm và thuế suất 17% đối với bên mua là doanh nghiệp nhằm ưu tiên việc mua nhà để ở hơn là đầu tư
• Hạn chế đối với người không cư trú: Khoản phụ thu 2% đối với người không cư trú tương đối vừa phải so với mức 60% của Singapore, phản ánh cách tiếp cận cân bằng hơn đối với đầu tư nước ngoài

Việc khôi phục các ngưỡng tính thuế thấp hơn vào tháng 4 năm 2025 (£125,000 đối với trường hợp thông thường, £300,000 đối với người mua nhà lần đầu) sau khi các mức tăng tạm thời hết hiệu lực cho thấy áp lực tài khóa lấn át các cân nhắc về kích thích thị trường.

Lịch sử lập pháp và bối cảnh văn hóa

Chế độ thuế tem của mỗi khu vực tài phán phản ánh quá trình phát triển lập pháp riêng biệt và cách tiếp cận về thuế mang dấu ấn văn hóa của khu vực đó:

• Hồng Kông: Là một lãnh thổ từng thuộc Anh, Hồng Kông kế thừa các khái niệm về thuế tem từ pháp luật Anh, nhưng đã phát triển các khái niệm này theo triết lý thuế thấp, định hướng thị trường của mình. Việc sẵn sàng bãi bỏ hoàn toàn các biện pháp hạ nhiệt thị trường thể hiện khuynh hướng văn hóa ưu tiên hạn chế tối đa sự can thiệp vào thị trường và phản ứng linh hoạt trước áp lực cạnh tranh.
• Singapore: Đã phát triển một trong những hệ thống thuế tem nhiều tầng tinh vi nhất thế giới, phản ánh cách tiếp cận của chính phủ nhằm cân bằng các lực lượng thị trường với những biện pháp can thiệp mạnh mẽ về chính sách xã hội. Việc thường xuyên điều chỉnh và sẵn sàng triển khai các biện pháp quyết liệt phản ánh niềm tin vào năng lực của chính phủ trong việc định hình kết quả thị trường.
• Vương quốc Anh: SDLT là một bộ phận của hệ thống thuế lũy tiến rộng hơn. Sự phức tạp của các mức thuế suất, phụ thu và biện pháp miễn giảm phản ánh nhiều tầng mục tiêu chính sách được tích lũy theo thời gian, qua các ưu tiên của những chính phủ khác nhau. Sự khác biệt giữa các vùng lãnh thổ (LBTT của Scotland, LTT của Wales) làm tăng thêm tính phức tạp.

Những vấn đề nhà đầu tư cần cân nhắc

Dành cho nhà đầu tư bất động sản

Mua một bất động sản nhà ở

• Có lợi nhất về chi phí: Hồng Kông (AVD tối đa 4.25%, có thể chỉ là HK$100 đối với bất động sản có giá trị đến HK$4 triệu)
• Mức trung bình: Singapore (BSD 1-6% tùy theo giá trị) đối với công dân mua bất động sản đầu tiên; Vương quốc Anh đối với người mua nhà lần đầu (0% cho £300,000 đầu tiên)
• Chi phí cao nhất: Singapore đối với người không phải công dân (BSD + 60% ABSD); Vương quốc Anh đối với người không thuộc diện mua nhà lần đầu khi mua bất động sản có giá trị cao

Nhà đầu tư nước ngoài/không cư trú

• Có lợi nhất về chi phí: Hồng Kông (đã bãi bỏ BSD; chỉ áp dụng AVD bất kể tình trạng cư trú)
• Mức trung bình: Vương quốc Anh (SDLT tiêu chuẩn + phụ thu 2% đối với người không cư trú + phụ thu 5% đối với bất động sản mua thêm, nếu áp dụng)
• Chi phí cao nhất: Singapore (60% ABSD + BSD - chi phí cao đến mức phần lớn nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản nhà ở khó có thể tham gia)

Sở hữu nhiều bất động sản/danh mục đầu tư

• Có lợi nhất về chi phí: Hồng Kông (đã bãi bỏ NRSD; chỉ áp dụng AVD cho mỗi giao dịch mua)
• Mức trung bình: Vương quốc Anh (phụ thu 5% đối với bất động sản mua thêm, ngoài SDLT tiêu chuẩn)
• Chi phí cao nhất: Singapore (ABSD 20-30% đối với công dân mua bất động sản thứ hai/thứ ba; còn cao hơn đối với người không phải công dân)

Đầu tư ngắn hạn/mua đi bán lại để kiếm lời

• Có lợi nhất về chi phí: Hồng Kông (đã bãi bỏ SSD; Vương quốc Anh không đánh thuế đối với việc bán lại trong ngắn hạn)
• Chi phí cao nhất: Singapore (SSD lên đến 16% nếu bán trong vòng 1 năm, kể từ tháng 7 năm 2025; giảm dần trong thời hạn 4 năm)

Dành cho nhà đầu tư chứng khoán

Giao dịch cổ phiếu niêm yết trên sở giao dịch

• Chi phí thấp nhất: Singapore (0% đối với cổ phiếu niêm yết trên SGX)
• Mức trung bình: Hồng Kông (tổng cộng 0.2%, chia cho bên mua và bên bán)
• Chi phí cao nhất: Vương quốc Anh (SDRT 0.5%, do bên mua nộp; miễn thuế trong 3 năm đối với cổ phiếu niêm yết mới kể từ tháng 11 năm 2025)

Đầu tư vào quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)

• Có lợi nhất về chi phí: Hồng Kông (REIT được miễn thuế kể từ tháng 12 năm 2024)
• Các khu vực tài phán khác: Singapore và Vương quốc Anh áp dụng thuế tem chứng khoán tiêu chuẩn đối với giao dịch REIT

Cổ phần chưa niêm yết/cổ phần công ty tư nhân

• Đồng mức thấp nhất: Hồng Kông và Singapore (đều là 0.2%)
• Cao nhất: Vương quốc Anh (thuế suất tiêu chuẩn 0.5%)

Những cân nhắc chiến lược về thời điểm

Nhà đầu tư cần lưu ý những thay đổi gần đây và sắp tới có ảnh hưởng đến quyết định về thời điểm giao dịch:

• SSD của Singapore: Bất động sản được mua trước ngày 4 tháng 7 năm 2025 chịu chế độ SSD cũ với thời hạn 3 năm; bất động sản được mua vào hoặc sau ngày đó chịu chế độ mới với thời hạn 4 năm và thuế suất cao hơn. Nhà đầu tư ngắn hạn có động lực thực hiện giao dịch trước ngày này.
• Các ngưỡng SDLT của Vương quốc Anh: Việc hạ các ngưỡng vào ngày 1 tháng 4 năm 2025 (ngưỡng tiêu chuẩn từ £250,000 xuống £125,000; ngưỡng dành cho người mua nhà lần đầu từ £425,000 xuống £300,000) đã làm tăng SDLT đối với nhiều giao dịch. Người mua hoàn tất giao dịch trước ngày 1 tháng 4 được hưởng mức thuế thấp hơn.
• Ưu đãi cho niêm yết mới tại Vương quốc Anh: Các công ty cân nhắc niêm yết tại Vương quốc Anh sau ngày 27 tháng 11 năm 2025 được hưởng miễn SDRT trong 3 năm, qua đó có thể khiến London trở nên hấp dẫn hơn đối với các đợt chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) trong giai đoạn này.
• Ngưỡng AVD của Hồng Kông: Việc nâng ngưỡng áp dụng mức thuế cố định HK$100 từ HK$3 triệu lên HK$4 triệu vào ngày 26 tháng 2 năm 2025 mang lại lợi ích cho người mua bất động sản có giá trị thấp hơn.