Thuế bất động sản (rates) đối với các tòa nhà hỗn hợp tại Hồng Kông: Những điểm cần lưu ý đặc biệt

Cập nhật lần cuối: Tháng 12 năm 2025 | Nguồn: Cục Thẩm định và Định giá (Rating and Valuation Department (RVD))

Thông tin nhanh: Thuế bất động sản đối với tòa nhà hỗn hợp

Mỗi đơn vị bất động sản trong một tòa nhà hỗn hợp được Cục Thẩm định và Định giá (Rating and Valuation Department (RVD)) thẩm định riêng để tính thuế
Các đơn vị bất động sản dùng để ở: Áp dụng thuế suất 5% đối với giá trị tính thuế lên đến $550,000 (áp dụng thuế suất lũy tiến đối với phần vượt ngưỡng này từ năm 2025)
Các đơn vị bất động sản thương mại (bán lẻ, văn phòng): Áp dụng thuế suất cố định 5%, không phụ thuộc vào giá trị
Không có mức thuế chung cho "toàn tòa nhà"—mỗi đơn vị bất động sản đều được thẩm định riêng để tính thuế
Giá trị tính thuế được xác định dựa trên giá thuê của các bất động sản tương đương trên thị trường tự do cho từng loại hình sử dụng cụ thể
Mặt bằng bán lẻ ở tầng trệt thường có giá trị tính thuế trên mỗi foot vuông cao hơn so với các tầng dùng để ở phía trên
Mỗi chủ sở hữu đơn vị bất động sản nhận được một thông báo nộp thuế riêng hằng quý
Các khu vực sử dụng chung có thể được thẩm định riêng để tính thuế, và pháp nhân đại diện các chủ sở hữu có thể phải chịu trách nhiệm nộp thuế
Các tòa nhà kết hợp thương mại và nhà ở (kiểu nhà phố thương mại) rất phổ biến trong cảnh quan đô thị Hồng Kông

Tìm hiểu về các tòa nhà hỗn hợp tại Hồng Kông

Cảnh quan đô thị Hồng Kông nổi bật với hiệu quả sử dụng đất cao, trong đó các tòa nhà hỗn hợp hay “đa công năng” là một đặc điểm nền tảng của kiến trúc thành phố. Từ các nhà phố thương mại truyền thống (tong lau) đến các tòa tháp thương mại kết hợp nhà ở hiện đại, những bất động sản này tích hợp nhiều mục đích sử dụng trong cùng một công trình—thông thường là không gian bán lẻ hoặc thương mại ở các tầng dưới và các căn hộ ở phía trên.

Đối với thuế địa ốc (rates, một hình thức thuế đánh vào bất động sản tại Hồng Kông), các tòa nhà hỗn hợp cần được xem xét riêng vì mỗi loại đơn vị bất động sản được định giá độc lập theo phân loại mục đích sử dụng cụ thể và giá trị cho thuê trên thị trường.

Cách định giá các tòa nhà hỗn hợp để tính thuế địa ốc

Nguyên tắc định giá riêng từng đơn vị bất động sản

Sở Thuế địa ốc và Định giá (RVD) hoạt động theo một nguyên tắc cơ bản: mỗi đơn vị bất động sản có thể được sử dụng riêng biệt đều được định giá riêng. Không có một “mức thuế địa ốc chung cho cả tòa nhà” đối với bất động sản hỗn hợp. Thay vào đó, RVD xác định giá trị tính thuế của từng bất động sản riêng biệt dựa trên các đặc điểm, mục đích sử dụng cụ thể và mức tiền thuê so sánh trên thị trường.

Định nghĩa quan trọng: “Bất động sản” (tenement) được định nghĩa trong Pháp lệnh Thuế địa ốc (Rating Ordinance) là “bất kỳ khu đất hoặc tòa nhà, công trình hay bộ phận nào của các tài sản đó được nắm giữ hoặc sử dụng theo một quan hệ thuê hoặc quyền nắm giữ độc lập hay riêng biệt, hoặc theo bất kỳ giấy phép nào.” Điều này có nghĩa là mỗi không gian có thể được cho thuê hoặc sử dụng riêng biệt đều được định giá riêng.

Xác định giá trị tính thuế

Giá trị tính thuế là giá trị cho thuê hằng năm ước tính của một bất động sản trên thị trường tự do tại ngày tham chiếu định giá được chỉ định (ngày 1 tháng 10 của năm trước), với các giả định sau:

Bất động sản đang để trống và sẵn sàng cho thuê
Bên thuê thanh toán toàn bộ thuế địa ốc và các khoản thuế thông thường
Bên cho thuê thanh toán tiền thuê đất trả Chính phủ, chi phí sửa chữa, bảo hiểm và bảo trì

Đối với các tòa nhà hỗn hợp, RVD định giá từng đơn vị bất động sản bằng cách tham chiếu mức tiền thuê so sánh trên thị trường tự do của các bất động sản tương tự có cùng mục đích sử dụng trong khu vực. Điều này có nghĩa là:

Các mặt bằng bán lẻ được so sánh với những mặt bằng bán lẻ khác trong khu vực
Các mặt bằng văn phòng được so sánh với những mặt bằng văn phòng tương tự
Các căn hộ được so sánh với những căn hộ có diện tích và chất lượng tương tự

Cấu trúc điển hình của một tòa nhà hỗn hợp

Tầng 10-25: Tháp căn hộ

Nhiều căn hộ | Được định giá riêng | Thuế suất 5% (áp dụng thuế suất lũy tiến nếu RV > $550,000)

Tầng 3-9: Các căn hộ

Mỗi căn hộ được định giá riêng | Dựa trên mức tiền thuê nhà ở so sánh

Tầng 2: Mặt bằng văn phòng

Định giá theo mục đích thương mại | Thuế suất cố định 5% | RV trên mỗi foot vuông cao hơn nhà ở

Tầng 1 (Khối đế): Cửa hàng bán lẻ và nhà hàng

Định giá theo mục đích thương mại | Thuế suất cố định 5% | RV cao nhờ có mặt tiền hướng ra đường

Tầng trệt: Mặt bằng bán lẻ tại vị trí đắc địa

RV trên mỗi foot vuông cao nhất | Thuế suất thương mại 5% | Dựa trên các mặt bằng bán lẻ so sánh tại vị trí đắc địa

Mỗi phần được tô màu thể hiện các đơn vị bất động sản được định giá theo những mức tiền thuê so sánh trên thị trường khác nhau, ngay cả khi cùng nằm trong một tòa nhà.

Thuế suất đối với các mục đích sử dụng khác nhau (2025-26)

Loại bất động sản	Cơ cấu thuế suất	Thuế suất thực tế	Ví dụ tính thuế
Nhà ở (Dùng để ở) Giá trị tính thuế ≤ $550,000	Thuế suất cố định trên toàn bộ RV	5%	RV $400,000 → Thuế địa ốc hằng quý: $5,000 (Cách tính: $400,000 × 5% ÷ 4)
Nhà ở (Dùng để ở) Giá trị tính thuế > $550,000	Biểu thuế suất lũy tiến (Có hiệu lực từ tháng 1 năm 2025)	• 5% đối với $550,000 đầu tiên • 8% đối với $250,000 tiếp theo • 12% đối với phần giá trị > $800,000	RV $900,000 → Thuế địa ốc hằng năm: $59,500 ($550K × 5% = $27,500) ($250K × 8% = $20,000) ($100K × 12% = $12,000) Hằng quý: $14,875
Thương mại (Không dùng để ở) Cửa hàng bán lẻ	Thuế suất cố định trên toàn bộ RV	5%	RV $800,000 → Thuế địa ốc hằng quý: $10,000 (Cách tính: $800,000 × 5% ÷ 4)
Thương mại (Không dùng để ở) Mặt bằng văn phòng	Thuế suất cố định trên toàn bộ RV	5%	RV $1,200,000 → Thuế địa ốc hằng quý: $15,000 (Cách tính: $1,200,000 × 5% ÷ 4)
Thương mại (Không dùng để ở) Nhà hàng/Dịch vụ ăn uống	Thuế suất cố định trên toàn bộ RV	5%	RV $600,000 → Thuế địa ốc hằng quý: $7,500 (Cách tính: $600,000 × 5% ÷ 4)
Khu vực chung (nếu phát sinh thu nhập cho thuê)	Được định giá dựa trên mục đích sử dụng của phần diện tích cho thuê	5% (thường là không dùng để ở)	Cho thuê sân thượng để lắp đặt thiết bị viễn thông, RV $200,000 → Hằng quý: $2,500

        Điểm then chốt: Ngay cả trong cùng một tòa nhà, các đơn vị bất động sản thương mại luôn chịu thuế suất cố định 5% bất kể giá trị, trong khi các căn hộ có giá trị tính thuế vượt $550,000 phải chịu thuế suất lũy tiến. Điều này có thể dẫn đến sự chênh lệch đáng kể về thuế suất thực tế giữa các đơn vị bất động sản trong cùng một công trình.
    

Vì sao các đơn vị bất động sản khác nhau có giá trị tính thuế khác nhau

Định giá dựa trên thị trường

Giá trị tính thuế của mỗi đơn vị bất động sản phản ánh vị thế của đơn vị đó trong các thị trường cho thuê khác nhau. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến sự khác biệt về giá trị tính thuế bao gồm:

1. Vị trí trong tòa nhà

Mặt bằng bán lẻ ở tầng trệt: Có mức tiền thuê cao nhờ dễ được nhìn thấy từ đường phố và có lưu lượng người đi bộ lớn—RV trên mỗi foot vuông thường cao gấp 2-3 lần so với các tầng trên
Các tầng thương mại phía trên: Có mức tiền thuê thấp hơn tầng trệt nhưng cao hơn nhà ở do giá trị sử dụng thương mại
Các tầng nhà ở: Được định giá theo thị trường cho thuê nhà ở, vốn vận hành theo các yếu tố kinh tế khác với thị trường cho thuê thương mại
Các tầng cao có tầm nhìn đẹp: Có thể đạt mức giá thuê cao hơn trong phân khúc nhà ở

2. Diễn biến thị trường theo mục đích sử dụng

Giá thuê mặt bằng bán lẻ chịu tác động của lưu lượng người qua lại, khả năng nhận diện mặt bằng và xu hướng chi tiêu của người tiêu dùng
Giá thuê văn phòng chịu ảnh hưởng của vị trí trong khu thương mại, kết nối giao thông và hạng tòa nhà
Giá thuê nhà ở phụ thuộc vào tiện ích sinh hoạt, khu vực tuyển sinh của trường học, mức độ tiếng ồn và diện tích căn hộ

3. Các yếu tố về diện tích

Các đơn vị bất động sản có diện tích nhỏ hơn thường có giá thuê trên mỗi foot vuông cao hơn
RVD điều chỉnh các bất động sản so sánh để tính đến chênh lệch về diện tích
Mặt bằng thương mại có thể được định giá trên mỗi foot vuông khác với bất động sản nhà ở

Ví dụ: Tòa nhà hỗn hợp điển hình tại Mong Kok

Thông tin tòa nhà: Tòa nhà hỗn hợp 15 tầng, xây dựng năm 1985

Loại đơn vị bất động sản	Diện tích sàn	Giá trị cho thuê ấn định	Giá trị cho thuê ấn định (RV) trên mỗi foot vuông	Thuế địa ốc hằng năm
Cửa hàng A ở tầng trệt	500 foot vuông	$720,000	$1,440	$36,000 (thuế suất đồng nhất 5%)
Cửa hàng B ở tầng trệt	300 foot vuông	$450,000	$1,500	$22,500 (thuế suất đồng nhất 5%)
Văn phòng tầng 2	800 foot vuông	$480,000	$600	$24,000 (thuế suất đồng nhất 5%)
Căn hộ A tầng 5	450 foot vuông	$270,000	$600	$13,500 (thuế suất đồng nhất 5%, dưới ngưỡng)
Căn hộ B tầng 12	650 foot vuông	$420,000	$646	$21,000 (thuế suất đồng nhất 5%, dưới ngưỡng)
Căn hộ áp mái (tầng 14)	1,200 foot vuông	$900,000	$750	$59,500 (thuế suất lũy tiến)

Nhận xét chính:

Mặt bằng bán lẻ ở tầng trệt có giá trị cho thuê ấn định trên mỗi foot vuông cao gần gấp 2.5 lần so với các căn hộ nhà ở
Cửa hàng B có diện tích nhỏ hơn nhưng có đơn giá trên mỗi foot vuông cao hơn Cửa hàng A có diện tích lớn hơn
Mặt bằng văn phòng có giá trị cho thuê ấn định trên mỗi foot vuông tương đương nhà ở nhưng phải chịu thuế suất dành cho bất động sản thương mại
Căn hộ áp mái chịu thuế suất lũy tiến, khiến gánh nặng thuế tăng đáng kể
Chủ sở hữu mỗi đơn vị bất động sản nhận được thông báo nộp thuế riêng hằng quý

Định giá tính thuế và quản lý các khu vực chung

Ai nộp thuế địa ốc đối với các khu vực chung?

Các khu vực chung (sảnh, hành lang, cầu thang, sân thượng, tường ngoài) thường thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu từng đơn vị bất động sản. Tuy nhiên, nghĩa vụ nộp thuế địa ốc đối với các khu vực chung phụ thuộc vào việc những khu vực này có tạo ra thu nhập cho thuê hay không:

Quy định đối với khu vực chung:

Khu vực chung không tạo ra thu nhập: Thông thường không được định giá tính thuế địa ốc riêng
Khu vực chung tạo ra thu nhập: Được định giá riêng và chịu thuế địa ốc
Trách nhiệm của pháp nhân chủ sở hữu: Sau khi được thành lập, pháp nhân chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến các phần sở hữu chung, bao gồm nộp thuế địa ốc đối với các khu vực chung tạo ra thu nhập

Ví dụ về các khu vực chung được định giá tính thuế riêng

Cho thuê vị trí lắp đặt thiết bị viễn thông trên sân thượng: Nếu tòa nhà cho các công ty viễn thông thuê diện tích sân thượng, hoạt động này tạo ra thu nhập cho thuê và phát sinh việc định giá tính thuế địa ốc riêng
Không gian quảng cáo bên ngoài: Quyền quảng cáo trên mặt ngoài tòa nhà có thể được định giá tính thuế riêng
Bãi đỗ xe tại khối đế: Nếu được khai thác thương mại hoặc cho bên thứ ba thuê, việc định giá tính thuế riêng được áp dụng
Văn phòng quản lý ở tầng trệt: Nếu được cho công ty quản lý bất động sản thuê hoặc sử dụng cho mục đích thương mại

Thông báo nộp thuế đối với các khu vực chung

Khi các khu vực chung được định giá tính thuế riêng, pháp nhân chủ sở hữu (owners' corporation) thường là bên nhận thông báo nộp thuế. Theo Điều 16 của Pháp lệnh Quản lý Tòa nhà (Building Management Ordinance), pháp nhân chủ sở hữu được coi là “chủ sở hữu” cho mục đích thuế bất động sản và thuế địa ốc khi nhận thu nhập cho thuê từ các phần sở hữu chung.

Hệ thống thông báo nộp thuế hằng quý

Thông báo nộp thuế cho từng đơn vị bất động sản

Mỗi đơn vị bất động sản được định giá tính thuế riêng đều nhận được thông báo nộp thuế hằng quý riêng từ RVD, trong đó thể hiện:

Giá trị cho thuê ấn định cho năm tài chính hiện tại
Thuế suất áp dụng
Số tiền thuế địa ốc phải nộp trong quý
Tiền thuê đất của Chính phủ (nếu áp dụng—bằng 3% giá trị cho thuê ấn định đối với phần lớn các hợp đồng thuê đất sau năm 1997)
Ngày cuối cùng để nộp tiền (thường là ngày cuối cùng của tháng 1, tháng 4, tháng 7 hoặc tháng 10)
Mọi khoản ưu đãi thuế địa ốc được áp dụng (ví dụ: Chính phủ định kỳ áp dụng các biện pháp giảm thuế địa ốc)

Thời hạn nộp tiền và các khoản phạt: Thuế địa ốc phải được nộp chậm nhất vào “Ngày cuối cùng để nộp tiền” ghi trên thông báo nộp thuế. Trường hợp chậm nộp sẽ chịu:

Phụ thu 5% nếu không nộp đúng hạn
Phụ thu thêm 10% trên tổng số tiền còn nợ nếu vẫn chưa thanh toán sau 6 tháng kể từ ngày quá hạn

Tần suất nộp tiền

Thuế địa ốc được nộp trước theo từng quý, với thời hạn nộp thông thường như sau:

Quý 1 (tháng 4–tháng 6): Hạn nộp vào cuối tháng 4
Quý 2 (tháng 7–tháng 9): Hạn nộp vào cuối tháng 7
Quý 3 (tháng 10–tháng 12): Hạn nộp vào cuối tháng 10
Quý 4 (tháng 1–tháng 3): Hạn nộp vào cuối tháng 1

Các vấn đề thực tiễn cần lưu ý đối với chủ sở hữu tòa nhà hỗn hợp

Dành cho nhà đầu tư bất động sản

Tình huống: Mua cửa hàng ở tầng trệt cùng căn hộ nhà ở tại tầng trên

Một nhà đầu tư đang cân nhắc mua cả mặt bằng bán lẻ ở tầng trệt và một căn hộ nhà ở tầng 3 trong cùng một tòa nhà hỗn hợp tại Causeway Bay.

Cửa hàng bán lẻ tại tầng trệt (500 ft²):
Giá trị cho thuê chịu thuế: $1,200,000
Thuế bất động sản hằng năm: $1,200,000 × 5% = $60,000
Khoản phải nộp hằng quý: $15,000
Tiền thuê đất nộp cho Chính phủ: $1,200,000 × 3% = $36,000/năm = $9,000/quý
Tổng cộng hằng quý: $24,000

Căn hộ để ở tại tầng 3 (600 ft²):
Giá trị cho thuê chịu thuế: $620,000
Thuế bất động sản hằng năm (lũy tiến):
  $550,000 đầu tiên × 5% = $27,500
  $70,000 tiếp theo × 8% = $5,600
  Tổng cộng = $33,100
Khoản phải nộp hằng quý: $8,275
Tiền thuê đất nộp cho Chính phủ: $620,000 × 3% = $18,600/năm = $4,650/quý
Tổng cộng hằng quý: $12,925

Tổng nghĩa vụ thanh toán hằng quý: $36,925

Điểm đáng lưu ý: Mặc dù căn hộ để ở có diện tích sàn lớn hơn, đơn vị bất động sản thương mại có giá trị cho thuê chịu thuế cao gần gấp đôi do mặt bằng bán lẻ tại tầng trệt có mức giá thuê cao hơn. Nhà đầu tư phải dự trù ngân sách cho các khoản ấn định riêng biệt này và không được bù trừ khoản này với khoản kia.

Dành cho chủ đầu tư và nhà quy hoạch

Ảnh hưởng của thuế bất động sản trong phân tích tài chính dự kiến: Các cơ cấu thuế suất khác nhau áp dụng cho các loại đơn vị bất động sản khác nhau ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư
Các yếu tố cần cân nhắc khi tiếp thị: Các căn hộ để ở có giá trị cao hơn (RV > $550,000) chịu thuế suất lũy tiến, có thể ảnh hưởng đến sức hấp dẫn đối với người mua
Doanh thu từ khu vực chung: Thu nhập từ việc cho thuê mái nhà hoặc mặt ngoài tòa nhà làm phát sinh thêm nghĩa vụ thuế bất động sản cho pháp nhân đại diện các chủ sở hữu
Thiết kế khối đế: Khối đế thương mại tạo thành một nhóm phân loại thuế bất động sản riêng, khác với các căn hộ để ở thuộc khối tháp phía trên

Dành cho pháp nhân đại diện các chủ sở hữu / ban quản lý

Lập ngân sách: Đưa thuế bất động sản đối với các khu vực chung tạo thu nhập vào ngân sách hằng năm
Kê khai thu nhập cho thuê: Bảo đảm toàn bộ thu nhập từ việc cho thuê khu vực chung được kê khai đúng quy định để tính thuế thu nhập từ bất động sản và ấn định thuế bất động sản
Quản lý thông báo nộp tiền: Bảo đảm tiếp nhận và thanh toán đầy đủ mọi thông báo nộp tiền liên quan đến khu vực chung
Trao đổi với các chủ sở hữu: Làm rõ rằng thuế bất động sản của từng đơn vị bất động sản thuộc trách nhiệm của chủ sở hữu tương ứng và tách biệt với phí quản lý

Bối cảnh lịch sử: Truyền thống xây dựng tòa nhà hỗn hợp của Hồng Kông

Từ nhà phố thương mại đến các tòa tháp hiện đại

Truyền thống xây dựng tòa nhà đa chức năng tại Hồng Kông bắt nguồn từ thời kỳ thuộc địa với sự phát triển của tong lau (唐樓), tức nhà phố thương mại truyền thống của người Hoa. Những tòa nhà này thường cao 2-4 tầng, có cửa hàng ở tầng trệt và khu ở tại các tầng trên, vừa làm cơ sở kinh doanh vừa làm nhà ở gia đình.

Sau đợt bùng nổ dân số do làn sóng di cư từ Trung Quốc đại lục trong những năm 1950, các hạn chế về chiều cao được nới lỏng vào năm 1955, dẫn đến sự xuất hiện của các tòa nhà hỗn hợp cao từ 9 tầng trở lên. Những công trình phát triển theo hướng này tiếp tục truyền thống sử dụng đa chức năng nhưng với quy mô lớn hơn nhiều, bao gồm:

Tầng trệt dành riêng cho cửa hàng bán lẻ và nhà hàng
Các tầng trên kết hợp căn hộ nhỏ để ở, văn phòng, trung tâm dạy thêm, phòng khám và cơ sở công nghiệp nhẹ
Di chuyển giữa các tầng bằng cầu thang bộ (nhiều tòa nhà không có thang máy do các quy định của Pháp lệnh Xây dựng (Building Ordinance))

Từ những năm 1960 trở đi, các tòa nhà hỗn hợp hiện đại và các tòa tháp được xây dựng chuyên biệt để kết hợp thương mại và nhà ở trở nên phổ biến, thường có:

Khối đế thương mại (thường gồm 2-5 tầng) với các cơ sở bán lẻ và ăn uống
Các tầng văn phòng ở phần giữa
Khối tháp căn hộ để ở phía trên
Lõi thang máy dùng chung hoặc riêng biệt cho các mục đích sử dụng khác nhau

Mô hình sử dụng đất hiệu quả này vẫn giữ vai trò nền tảng trong hình thái đô thị Hồng Kông, khiến phương pháp ấn định thuế bất động sản riêng biệt vừa thiết thực vừa cần thiết, xét đến các thị trường cho thuê đa dạng cùng tồn tại trong một công trình.

Phân biệt thuế bất động sản với phí quản lý

        Hiểu lầm phổ biến: Nhiều chủ sở hữu, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, nhầm lẫn thuế bất động sản với phí quản lý. Đây là các khoản thu hoàn toàn riêng biệt:
    

Tiêu chí	Thuế bất động sản	Phí quản lý
Bên nhận thanh toán	Chính phủ Hồng Kông (thông qua Cục Định giá và Thuế bất động sản — RVD)	Công ty quản lý tòa nhà / pháp nhân đại diện các chủ sở hữu
Cơ sở pháp lý	Pháp lệnh Thuế bất động sản (Rating Ordinance)	Văn khế quy ước chung (Deed of Mutual Covenant) / Pháp lệnh Quản lý tòa nhà (Building Management Ordinance)
Mục đích	Nguồn thu của Chính phủ (thuế gián thu)	Bảo trì, sửa chữa tòa nhà, nhân sự, điện nước, bảo hiểm
Cơ sở xác định số tiền	Tỷ lệ phần trăm của giá trị cho thuê chịu thuế (giá trị cho thuê ước tính)	Phần chi phí tòa nhà được phân bổ (thường theo diện tích hoặc tỷ lệ phân bổ của từng đơn vị bất động sản)
Tần suất thanh toán	Hằng quý	Hằng tháng (thông thường)
Biến động	Thay đổi hằng năm thông qua việc tái định giá tổng thể	Thay đổi theo chi phí vận hành thực tế của tòa nhà
Ưu đãi giảm thuế bất động sản	Chính phủ có thể áp dụng các biện pháp giảm nghĩa vụ nộp thuế theo từng thời kỳ	Không có ưu đãi của Chính phủ

Quy trình tái định giá hằng năm

Cách cập nhật giá trị cho thuê chịu thuế

RVD tiến hành tái định giá tổng thể hằng năm đối với toàn bộ bất động sản tại Hồng Kông nhằm bảo đảm giá trị cho thuê chịu thuế phản ánh mức giá thuê hiện hành trên thị trường:

Ngày tham chiếu định giá: Ngày 1 tháng 10 của năm trước (ví dụ: ngày 1 tháng 10 năm 2024 cho kỳ ấn định thuế 2025-26)
Ngày có hiệu lực: Giá trị cho thuê chịu thuế mới có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 hằng năm
Công bố: Danh sách định giá mới được công bố vào giữa tháng 3 để công chúng tra cứu
Thời hạn phản đối: Khoảng 2,5 tháng (thường từ ngày 17 tháng 3 đến ngày 31 tháng 5) để nộp ý kiến phản đối bằng Mẫu R20A

Đối với tòa nhà đa chức năng

Trong quá trình tái định giá, RVD xem xét riêng các dữ liệu chứng minh mức giá thuê cho từng nhóm mục đích sử dụng:

Các giao dịch cho thuê mặt bằng bán lẻ trong khu vực đối với các đơn vị bất động sản thương mại
Các giao dịch cho thuê văn phòng có thể so sánh đối với diện tích văn phòng
Dữ liệu cho thuê nhà ở đối với các căn hộ để ở

Điều này có nghĩa là các đơn vị bất động sản trong cùng một tòa nhà có thể có mức biến động giá trị cho thuê chịu thuế rất khác nhau so với năm trước, tùy theo điều kiện thị trường cho thuê tương ứng. Ví dụ, nếu giá thuê mặt bằng bán lẻ tăng 10% nhưng giá thuê nhà ở giảm 5%, giá trị cho thuê chịu thuế (RV) của cửa hàng tại tầng trệt có khả năng tăng, trong khi giá trị cho thuê chịu thuế của các căn hộ để ở tại các tầng trên có thể giảm.

Các tình huống đặc biệt và trường hợp ngoại lệ

Khi các đơn vị bất động sản thay đổi mục đích sử dụng

Nếu một đơn vị bất động sản thay đổi mục đích sử dụng (ví dụ: chuyển từ nhà ở sang văn phòng, hoặc từ thương mại sang nhà ở), phải thông báo cho Cục Định giá và Thẩm định Bất động sản (RVD). Việc định giá mới sẽ được thực hiện dựa trên:

Loại hình sử dụng mới
Mức tiền thuê của các bất động sản tương đồng có cùng loại hình sử dụng mới
Bất kỳ thay đổi kết cấu nào ảnh hưởng đến giá trị cho thuê

Yêu cầu pháp lý: Chủ sở hữu bất động sản phải thông báo cho RVD về các thay đổi kết cấu hoặc những thay đổi ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản. Việc không thông báo có thể dẫn đến định giá có hiệu lực hồi tố và bị phạt.

Các đơn vị bất động sản được chia nhỏ

Nếu một đơn vị bất động sản được chia thành nhiều không gian có thể được sử dụng riêng biệt:

Mỗi đơn vị mới được định giá riêng
Các đơn vị nhỏ hơn thường có tiền thuê trên mỗi foot vuông cao hơn
Tổng giá trị cho thuê chịu thuế của các đơn vị được chia nhỏ thường vượt giá trị cho thuê chịu thuế (RV) của đơn vị ban đầu
Mỗi chủ sở hữu/người thuê của từng đơn vị nhận được thông báo nộp thuế riêng

Các đơn vị bất động sản bỏ trống

Thuế bất động sản vẫn phải được nộp ngay cả khi đơn vị bất động sản bị bỏ trống. Giá trị cho thuê chịu thuế được xác định dựa trên mức tiền thuê ước tính mà đơn vị đó có thể đạt được nếu cho thuê, chứ không dựa trên thu nhập cho thuê thực tế. Quy định này áp dụng như nhau cho tất cả các đơn vị trong các tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Các đơn vị bất động sản đang được cải tạo

Các công trình cải tạo lớn ảnh hưởng đến giá trị cho thuê của một đơn vị bất động sản cần được báo cáo cho RVD. Cơ quan này có thể:

Điều chỉnh giá trị cho thuê chịu thuế nếu công trình làm tăng hoặc giảm đáng kể tiềm năng cho thuê
Xem xét tạm thời không định giá đơn vị bất động sản nếu hoàn toàn không thể ở được trong thời gian thi công quy mô lớn
Định giá lại sau khi công trình hoàn thành dựa trên tình trạng đã được cải thiện

Những điểm chính cần ghi nhớ

Không định giá ở cấp độ toàn tòa nhà: Các tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp không bao giờ được định giá như một tổng thể. Mỗi đơn vị bất động sản được định giá riêng dựa trên mục đích sử dụng cụ thể và thị trường cho thuê tương ứng.
Áp dụng thuế suất theo mục đích sử dụng: Các đơn vị nhà ở tuân theo quy định về thuế suất dành cho bất động sản nhà ở (bao gồm thuế suất lũy tiến từ năm 2025 đối với RV > $550,000), trong khi các đơn vị thương mại luôn chịu thuế suất cố định 5%, bất kể giá trị.
Định giá theo thị trường: Bất động sản bán lẻ ở tầng trệt thường có giá trị cho thuê chịu thuế trên mỗi foot vuông bằng 2-3x mức của các tầng nhà ở phía trên do sự khác biệt về động lực thị trường cho thuê.
Thông báo nộp thuế riêng: Mỗi chủ sở hữu đơn vị bất động sản được định giá nhận thông báo nộp thuế hằng quý riêng biệt. Không có cơ chế lập thông báo nộp thuế gộp cho toàn tòa nhà.
Trách nhiệm nộp thuế đối với khu vực chung: Các khu vực chung tạo ra thu nhập (cho thuê sân thượng, vị trí quảng cáo) được định giá riêng, và pháp nhân đại diện các chủ sở hữu thường chịu trách nhiệm nộp thuế.
Định giá lại hằng năm: Giá trị cho thuê chịu thuế được rà soát hằng năm với ngày tham chiếu là ngày 1 tháng 10 và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm sau. Các loại hình sử dụng khác nhau có thể có xu hướng biến động giá trị định giá khác nhau.
Tác động của thuế suất lũy tiến: Từ năm 2025, các đơn vị nhà ở có giá trị cao hơn phải chịu thuế suất thực tế cao hơn đáng kể (lên tới 12% đối với phần RV vượt $800,000), trong khi các đơn vị thương mại vẫn chịu thuế suất cố định 5%, bất kể giá trị.
Phân biệt với phí quản lý: Thuế bất động sản là khoản thuế của chính quyền, tách biệt với phí quản lý tòa nhà, mặc dù cả hai đều là chi phí thường xuyên phát sinh từ việc sở hữu bất động sản.
Báo cáo thay đổi mục đích sử dụng: Mọi thay đổi kết cấu hoặc thay đổi mục đích sử dụng đều phải được báo cáo cho RVD để phục vụ việc định giá lại.
Mô hình đô thị trong lịch sử: Các tòa nhà kết hợp/có mục đích sử dụng hỗn hợp là nền tảng cho việc sử dụng đất hiệu quả tại Hồng Kông, từ các căn nhà phố kết hợp cửa hàng truyền thống đến các tòa tháp thương mại–nhà ở hiện đại.

Nguồn chính thức và tài liệu tham khảo

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành tư vấn pháp lý, thuế hoặc tài chính. Các quy định và thủ tục về thuế bất động sản có thể thay đổi. Luôn tham khảo ý kiến của Cục Định giá và Thẩm định Bất động sản hoặc chuyên gia có chuyên môn phù hợp đối với từng trường hợp cụ thể. Thông tin được cập nhật đến tháng 12 năm 2025.