Immobilienabgaben (Rates) für gemischt genutzte Gebäude in Hongkong: Besondere Aspekte

Zuletzt aktualisiert: Dezember 2025 | Quelle: Rating and Valuation Department (RVD)

Kurzüberblick: Immobilienabgaben für gemischt genutzte Gebäude

Jede Einheit in einem gemischt genutzten Gebäude wird vom Rating and Valuation Department (RVD) gesondert bewertet
Wohneinheiten: Abgabensatz von 5% bei einem Bemessungsmietwert bis zu $550,000 (oberhalb dieses Schwellenwerts gelten ab 2025 progressive Abgabensätze)
Gewerbeeinheiten (Einzelhandel, Büros): Einheitlicher Abgabensatz von 5% unabhängig vom Wert
Kein zusammengefasster Abgabensatz „auf Gebäudeebene“ – jede Einheit wird gesondert veranlagt
Die Bemessungsmietwerte beruhen auf vergleichbaren Mieten am freien Markt für die jeweilige Nutzungsart
Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss weisen in der Regel einen höheren Bemessungsmietwert je Quadratfuß auf als Wohnflächen in den oberen Stockwerken
Der Eigentümer jeder Einheit erhält eine gesonderte vierteljährliche Zahlungsaufforderung
Gemeinschaftsflächen können gesondert veranlagt werden, wobei Eigentümergemeinschaften mit eigener Rechtspersönlichkeit gegebenenfalls zahlungspflichtig sind
Gebäude mit kombinierter Wohn- und Gewerbenutzung (im Stil von Ladenwohnhäusern) sind im Stadtbild Hongkongs äußerst verbreitet

Gemischt genutzte Gebäude in Hongkong verstehen

Das Stadtbild Hongkongs zeichnet sich durch eine hocheffiziente Flächennutzung aus, wobei gemischt genutzte Gebäude, auch als „Verbundgebäude“ bezeichnet, ein grundlegendes Element der städtischen Architektur bilden. Von traditionellen Wohn- und Geschäftshäusern (tong lau) bis hin zu modernen Geschäfts- und Wohnhochhäusern vereinen diese Immobilien unterschiedliche Nutzungen innerhalb eines einzigen Bauwerks – typischerweise Einzelhandels- oder Gewerbeflächen in den unteren Geschossen und darüberliegende Wohneinheiten.

Bei den Immobilienabgaben (Rates, einer Form der Immobilienbesteuerung in Hongkong) erfordern gemischt genutzte Gebäude besondere Aufmerksamkeit, da jeder Einheitentyp entsprechend seiner spezifischen Nutzungskategorie und seinem Marktmietwert gesondert bewertet wird.

Bewertung gemischt genutzter Gebäude für die Erhebung von Immobilienabgaben

Grundsatz der Einzelbewertung von Einheiten

Das Rating and Valuation Department (RVD) folgt einem grundlegenden Prinzip: Jede eigenständig nutzbare Einheit wird einzeln bewertet. Für eine gemischt genutzte Immobilie gibt es keinen einheitlichen „Abgabensatz für das gesamte Gebäude“. Stattdessen ermittelt das RVD den Bemessungsmietwert jeder eigenständigen Grundstücks- oder Raumeinheit anhand ihrer spezifischen Merkmale, ihrer Nutzung und vergleichbarer Marktmieten.

Wichtige Begriffsbestimmung: Eine „Grundstücks- oder Raumeinheit“ („tenement“) ist in der Rating Ordinance definiert als „jedes Grundstück oder jedes Gebäude, Bauwerk oder jeder Teil davon, das beziehungsweise der als eigenständiges oder gesondertes Miet- oder Besitzobjekt oder aufgrund einer Nutzungslizenz gehalten oder genutzt wird“. Dies bedeutet, dass jede gesondert vermietbare oder nutzbare Fläche eine eigene Bewertung erhält.

Ermittlung des Bemessungsmietwerts

Der Bemessungsmietwert entspricht einer Schätzung des jährlichen Mietwerts einer Immobilie auf dem freien Markt zum festgelegten Bewertungsstichtag (1. Oktober des Vorjahres), wobei angenommen wird, dass:

die Immobilie leer steht und zur Vermietung verfügbar ist
der Mieter sämtliche üblichen Abgaben und Steuern trägt
der Vermieter den staatlichen Grundzins sowie die Kosten für Reparaturen, Versicherungen und Instandhaltung trägt

Bei gemischt genutzten Gebäuden bewertet das RVD jede Einheit anhand vergleichbarer Mieten auf dem freien Markt für ähnliche Immobilien derselben Nutzungsart in der Umgebung. Dies bedeutet:

Einzelhandelseinheiten werden mit anderen Einzelhandelseinheiten in der Umgebung verglichen
Büroflächen werden mit ähnlichen Büroflächen verglichen
Wohneinheiten werden mit Wohneinheiten ähnlicher Größe und Qualität verglichen

Typischer Aufbau eines gemischt genutzten Gebäudes

Geschosse 10–25: Wohnhochhaus

Mehrere Wohneinheiten | Einzelbewertung | Abgabensatz 5% (progressive Abgabensätze gelten bei RV > $550,000)

Geschosse 3–9: Wohneinheiten

Jede Einheit wird gesondert bewertet | Auf Grundlage vergleichbarer Wohnraummieten

2. Geschoss: Büroflächen

Bewertung als Gewerbeeinheit | Einheitlicher Abgabensatz 5% | Höherer Bemessungsmietwert (RV) je Quadratfuß als bei Wohnraum

1. Geschoss (Sockelgeschoss): Einzelhandel und Restaurants

Bewertung als Gewerbeeinheit | Einheitlicher Abgabensatz 5% | Erhöhter Bemessungsmietwert aufgrund der Straßenfront

Erdgeschoss: Erstklassige Einzelhandelsflächen

Höchster Bemessungsmietwert je Quadratfuß | Gewerblicher Abgabensatz 5% | Auf Grundlage vergleichbarer erstklassiger Einzelhandelsflächen

Jeder farbige Abschnitt steht für Einheiten, die anhand unterschiedlicher Vergleichsmieten bewertet werden, selbst innerhalb desselben Gebäudes.

Abgabensätze für unterschiedliche Nutzungsarten (2025-26)

Immobilienart	Abgabenstruktur	Effektiver Abgabensatz	Berechnungsbeispiel
Wohnimmobilien (Wohnnutzung) Bemessungsmietwert ≤ $550,000	Einheitlicher Abgabensatz auf den gesamten Bemessungsmietwert	5%	Bemessungsmietwert $400,000 → Vierteljährliche Abgaben: $5,000 (Berechnung: $400,000 × 5% ÷ 4)
Wohnimmobilien (Wohnnutzung) Bemessungsmietwert > $550,000	Progressiver Abgabentarif (Gültig ab Januar 2025)	• 5% auf die ersten $550,000 • 8% auf die nächsten $250,000 • 12% auf den Betrag > $800,000	Bemessungsmietwert $900,000 → Jährliche Abgaben: $59,500 ($550K × 5% = $27,500) ($250K × 8% = $20,000) ($100K × 12% = $12,000) Vierteljährlich: $14,875
Gewerbeimmobilien (Nichtwohnnutzung) Einzelhandelsgeschäfte	Einheitlicher Abgabensatz auf den gesamten Bemessungsmietwert	5%	Bemessungsmietwert $800,000 → Vierteljährliche Abgaben: $10,000 (Berechnung: $800,000 × 5% ÷ 4)
Gewerbeimmobilien (Nichtwohnnutzung) Büroflächen	Einheitlicher Abgabensatz auf den gesamten Bemessungsmietwert	5%	Bemessungsmietwert $1,200,000 → Vierteljährliche Abgaben: $15,000 (Berechnung: $1,200,000 × 5% ÷ 4)
Gewerbeimmobilien (Nichtwohnnutzung) Restaurant/Gastronomie	Einheitlicher Abgabensatz auf den gesamten Bemessungsmietwert	5%	Bemessungsmietwert $600,000 → Vierteljährliche Abgaben: $7,500 (Berechnung: $600,000 × 5% ÷ 4)
Gemeinschaftsflächen (sofern sie Mieteinnahmen erzielen)	Bewertung anhand der Nutzungsart der vermieteten Fläche	5% (in der Regel Nichtwohnnutzung)	Vermietung einer Dachfläche für Telekommunikationsanlagen, Bemessungsmietwert $200,000 → Vierteljährlich: $2,500

        Entscheidender Punkt: Selbst innerhalb desselben Gebäudes unterliegen Gewerbeeinheiten unabhängig von ihrem Wert stets einem einheitlichen Abgabensatz von 5%, während für Wohneinheiten mit einem Bemessungsmietwert von mehr als $550,000 progressive Abgabensätze gelten. Dies kann bei Einheiten innerhalb desselben Bauwerks zu erheblich unterschiedlichen effektiven Steuerbelastungen führen.
    

Warum unterschiedliche Einheiten unterschiedliche Bemessungsmietwerte haben

Marktbasierte Bewertung

Der Bemessungsmietwert jeder Einheit spiegelt ihre Position auf den unterschiedlichen Mietmärkten wider. Zu den wesentlichen Faktoren, die Unterschiede beim Bemessungsmietwert beeinflussen, zählen:

1. Lage innerhalb des Gebäudes

Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss: Erzielen aufgrund ihrer Sichtbarkeit von der Straße und der Passantenfrequenz Spitzenmieten – der Bemessungsmietwert je Quadratfuß ist typischerweise 2- bis 3-mal so hoch wie in den oberen Geschossen
Obere Gewerbegeschosse: Niedrigere Mieten als im Erdgeschoss, aufgrund des gewerblichen Nutzwerts jedoch höhere Mieten als bei Wohnraum
Wohngeschosse: Bewertung anhand des Wohnraummietmarkts, der anderen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen unterliegt als der Gewerbemietmarkt
Höhere Stockwerke mit Aussicht: Können innerhalb der Wohnimmobilienkategorie einen Mietaufschlag erzielen

2. Nutzungsspezifische Marktdynamik

Einzelhandelsmieten werden durch Passantenfrequenz, Sichtbarkeit und Konsumausgabenverhalten bestimmt
Büromieten werden durch die Lage im Geschäftsviertel, die Verkehrsanbindung und die Gebäudeklasse beeinflusst
Wohnungsmieten richten sich nach der Wohninfrastruktur, den Schuleinzugsgebieten, der Lärmbelastung und der Wohnungsgröße

3. Größenbezogene Aspekte

Kleinere Einheiten weisen in der Regel eine höhere Miete je Quadratfuß auf
Das RVD passt Vergleichswerte an, um Größenunterschiede zu berücksichtigen
Gewerbeflächen können je Quadratfuß anders bewertet werden als Wohnflächen

Beispiel: Typisches gemischt genutztes Gebäude in Mong Kok

Gebäudeprofil: 15-geschossiges gemischt genutztes Gebäude, Baujahr 1985

Art der Einheit	Fläche	Veranlagter Mietwert	Veranlagter Mietwert je Quadratfuß	Jährliche Immobilienabgaben
Ladenlokal A im Erdgeschoss	500 Quadratfuß	$720,000	$1,440	$36,000 (einheitlicher Satz von 5%)
Ladenlokal B im Erdgeschoss	300 Quadratfuß	$450,000	$1,500	$22,500 (einheitlicher Satz von 5%)
Büro im 2. Obergeschoss	800 Quadratfuß	$480,000	$600	$24,000 (einheitlicher Satz von 5%)
Wohnung A im 5. Obergeschoss	450 Quadratfuß	$270,000	$600	$13,500 (einheitlicher Satz von 5%, unterhalb des Schwellenwerts)
Wohnung B im 12. Obergeschoss	650 Quadratfuß	$420,000	$646	$21,000 (einheitlicher Satz von 5%, unterhalb des Schwellenwerts)
Penthouse (14. Obergeschoss)	1,200 Quadratfuß	$900,000	$750	$59,500 (progressive Abgabensätze)

Wesentliche Feststellungen:

Bei Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss ist der veranlagte Mietwert je Quadratfuß nahezu 2,5-mal so hoch wie bei Wohneinheiten
Das kleinere Ladenlokal B weist einen höheren Mietwert je Quadratfuß auf als das größere Ladenlokal A
Büroflächen erzielen einen ähnlichen veranlagten Mietwert je Quadratfuß wie Wohnflächen, unterliegen jedoch dem Abgabensatz für Gewerbeimmobilien
Das Penthouse unterliegt progressiven Abgabensätzen, was seine Abgabenbelastung erheblich erhöht
Jeder Eigentümer einer Einheit erhält vierteljährlich einen gesonderten Zahlungsbescheid

Veranlagung und Verwaltung von Gemeinschaftsflächen

Wer zahlt Immobilienabgaben für Gemeinschaftsflächen?

Gemeinschaftsflächen (Eingangshallen, Flure, Treppenhäuser, Dachflächen, Außenwände) stehen in der Regel im gemeinschaftlichen Eigentum der einzelnen Eigentümer der Einheiten. Die Abgabenpflicht für Gemeinschaftsflächen hängt jedoch davon ab, ob sie Mieteinnahmen erzielen:

Regelungen für Gemeinschaftsflächen:

Gemeinschaftsflächen ohne Einnahmenerzielung: Werden in der Regel nicht gesondert zu Immobilienabgaben veranlagt
Gemeinschaftsflächen mit Einnahmenerzielung: Werden gesondert veranlagt und unterliegen Immobilienabgaben
Verantwortung der rechtsfähigen Eigentümergemeinschaft (Owners' Corporation): Nach ihrer Gründung nimmt die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft die Rechte und Pflichten in Bezug auf die gemeinschaftlichen Gebäudeteile wahr, einschließlich der Zahlung von Immobilienabgaben für Gemeinschaftsflächen, mit denen Einnahmen erzielt werden

Beispiele für gesondert veranlagte Gemeinschaftsflächen

Vermietung von Dachflächen für Telekommunikationsanlagen: Werden Dachflächen eines Gebäudes an Telekommunikationsunternehmen vermietet, entstehen dadurch Mieteinnahmen und eine gesonderte Veranlagung zu Immobilienabgaben
Außenwerbeflächen: Werberechte an der Gebäudefassade können gesondert veranlagt werden
Parkflächen im Gebäudesockel: Bei gewerblichem Betrieb oder Vermietung an Dritte erfolgt eine gesonderte Veranlagung
Verwaltungsbüro im Erdgeschoss: Sofern es an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft vermietet oder gewerblich genutzt wird

Zahlungsbescheide für Gemeinschaftsflächen

Werden Gemeinschaftsflächen gesondert veranlagt, erhält in der Regel die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft (Owners' Corporation) den Zahlungsbescheid. Gemäß Section 16 der Building Management Ordinance gilt die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft für Zwecke der Immobiliensteuer und der Immobilienabgaben als „Eigentümer“, wenn sie Mieteinnahmen aus gemeinschaftlichen Gebäudeteilen erhält.

Das System der vierteljährlichen Zahlungsbescheide

Zahlungsbescheide für einzelne Einheiten

FFür jede gesondert veranlagte Einheit wird vom RVD ein eigener vierteljährlicher Zahlungsbescheid ausgestellt, der Folgendes ausweist:

Den veranlagten Mietwert für das laufende Haushaltsjahr
Den geltenden Abgabensatz
Den für das Quartal fälligen Betrag der Immobilienabgaben
Den staatlichen Grundpachtzins (sofern anwendbar – 3% des veranlagten Mietwerts für die meisten nach 1997 abgeschlossenen Grundstückspachtverträge)
Den letzten Zahlungstag (in der Regel der letzte Tag im Januar, April, Juli oder Oktober)
Etuelle berücksichtigte Ermäßigungen der Immobilienabgaben (z. B. gewährt die Regierung in regelmäßigen Abständen Entlastungen bei den Immobilienabgaben)

Zahlungsfristen und Säumniszuschläge: Immobilienabgaben müssen bis zu dem im Zahlungsbescheid angegebenen „letzten Zahlungstag“ entrichtet werden. Bei verspäteter Zahlung werden folgende Zuschläge erhoben:

5% Säumniszuschlag, wenn die Zahlung nicht bis zum Fälligkeitstag erfolgt
Zusätzlicher Säumniszuschlag von 10% auf den gesamten ausstehenden Betrag, wenn dieser 6 Monate nach Eintritt des Zahlungsverzugs noch nicht beglichen ist

Zahlungshäufigkeit

Immobilienabgaben sind vierteljährlich im Voraus zu zahlen, wobei die Zahlungen in der Regel zu folgenden Terminen fällig sind:

Q1 (April–Juni): Zahlung Ende April fällig
Q2 (Juli–September): Zahlung Ende Juli fällig
Q3 (Oktober–Dezember): Zahlung Ende Oktober fällig
Q4 (Januar–März): Zahlung Ende Januar fällig

Praktische Aspekte für Eigentümer gemischt genutzter Gebäude

Für Immobilieninvestoren

Szenario: Erwerb eines Ladenlokals im Erdgeschoss und einer darüberliegenden Wohnung

Ein Investor erwägt den Erwerb sowohl der Einzelhandelseinheit im Erdgeschoss als auch einer Wohnung im 3. Obergeschoss desselben gemischt genutzten Gebäudes in Causeway Bay.

Einzelhandelsgeschäft im Erdgeschoss (500 sq ft):
Bemessungsmietwert: $1,200,000
Jährliche Immobilienabgaben: $1,200,000 × 5% = $60,000
Vierteljährliche Zahlung: $15,000
Staatlicher Grundzins: $1,200,000 × 3% = $36,000/Jahr = $9,000/Quartal
Gesamtbetrag pro Quartal: $24,000

Wohnung im 3. Obergeschoss (600 sq ft):
Bemessungsmietwert: $620,000
Jährliche Immobilienabgaben (progressiv):
  Erste $550,000 × 5% = $27,500
  Weitere $70,000 × 8% = $5,600
  Gesamtbetrag = $33,100
Vierteljährliche Zahlung: $8,275
Staatlicher Grundzins: $620,000 × 3% = $18,600/Jahr = $4,650/Quartal
Gesamtbetrag pro Quartal: $12,925

Gesamte vierteljährliche Zahlungsverpflichtung: $36,925

Wesentliche Erkenntnis: Obwohl die Wohneinheit eine größere Nutzfläche aufweist, ist der Bemessungsmietwert der Gewerbeeinheit aufgrund der Mietaufschläge für Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss ungefähr doppelt so hoch. Der Investor muss diese getrennten Veranlagungen in seiner Budgetplanung berücksichtigen und kann sie nicht miteinander verrechnen.

Für Projektentwickler und Planer

Auswirkungen der Immobilienabgaben auf die Pro-forma-Analyse: Unterschiedliche Abgabenstrukturen für verschiedene Arten von Einheiten beeinflussen die Investitionsrenditen
Vermarktungsaspekte: Höherwertige Wohneinheiten (RV > $550,000) unterliegen progressiven Immobilienabgaben, was ihre Attraktivität für Käufer beeinträchtigen kann
Einnahmen aus Gemeinschaftsflächen: Mieteinnahmen aus Dach- oder Fassadenflächen begründen eine zusätzliche Immobilienabgabenpflicht für die Eigentümergemeinschaft
Gestaltung des Gebäudesockels: Ein gewerblich genutzter Gebäudesockel bildet eine von den darüberliegenden Wohneinheiten des Hochhauses getrennte Abgabenkategorie

Für rechtsfähige Eigentümergemeinschaften / Verwaltungsausschüsse

Budgetplanung: Immobilienabgaben auf ertragbringende Gemeinschaftsflächen im Jahresbudget berücksichtigen
Erklärung von Mieteinnahmen: Sicherstellen, dass sämtliche Mieteinnahmen aus Gemeinschaftsflächen für die Veranlagung zur Immobiliensteuer und zu den Immobilienabgaben ordnungsgemäß erklärt werden
Verwaltung von Zahlungsbescheiden: Den ordnungsgemäßen Empfang und die Begleichung sämtlicher Zahlungsbescheide für Gemeinschaftsflächen sicherstellen
Kommunikation mit den Eigentümern: Klarstellen, dass die Immobilienabgaben für die einzelnen Einheiten in der Verantwortung des jeweiligen Eigentümers liegen und von den Verwaltungsgebühren getrennt sind

Historischer Kontext: Hongkongs Tradition gemischt genutzter Gebäude

Von traditionellen Wohn- und Geschäftshäusern zu modernen Hochhäusern

Hongkongs Tradition gemischt genutzter Gebäude reicht bis in die Kolonialzeit zurück, als sich die tong lau (唐樓), traditionelle chinesische Wohn- und Geschäftshäuser, entwickelten. Diese üblicherweise 2- bis 4-geschossigen Gebäude verfügten über Geschäfte im Erdgeschoss und darüberliegende Wohnräume und dienten sowohl als Geschäftsräume als auch als Familienwohnungen.

Nach dem Bevölkerungsboom infolge der Zuwanderung aus Festlandchina in den 1950er-Jahren wurden die Höhenbeschränkungen 1955 gelockert, was zum Bau höherer, gemischt genutzter Gebäude mit 9 oder mehr Geschossen führte. Diese weiterentwickelten Gebäude setzten die Tradition der Mischnutzung fort, jedoch in wesentlich größerem Maßstab, mit:

Einem für Einzelhandelsgeschäfte und Restaurants vorgesehenen Erdgeschoss
Obergeschossen mit einer Mischung aus kleinen Wohnungen, Büros, Nachhilfezentren, Arztpraxen und Leichtindustrie
Zugang über Treppen (viele verfügen aufgrund von Bestimmungen der Bauverordnung „Building Ordinance“ nicht über Aufzüge)

Ab den 1960er-Jahren wurden moderne gemischt genutzte Gebäude und eigens als Geschäfts- und Wohnhochhäuser konzipierte Bauten zur Norm, häufig mit folgenden Merkmalen:

Gewerblich genutzter Gebäudesockel (üblicherweise 2-5 Geschosse) mit Einzelhandel und Gastronomie
Bürogeschosse im mittleren Gebäudeteil
Wohnturm darüber
Gemeinsame oder getrennte Aufzugskerne für unterschiedliche Nutzungen

Dieses effiziente Flächennutzungsmuster prägt die Stadtstruktur Hongkongs bis heute wesentlich. Angesichts der unterschiedlichen Mietmärkte innerhalb eines einzigen Gebäudes ist der Ansatz einer getrennten Veranlagung zu den Immobilienabgaben daher sowohl zweckmäßig als auch notwendig.

Unterscheidung zwischen Immobilienabgaben und Verwaltungsgebühren

        Häufiges Missverständnis: Viele Eigentümer, insbesondere Erstkäufer, verwechseln Immobilienabgaben mit Verwaltungsgebühren. Es handelt sich dabei um völlig getrennte Zahlungsverpflichtungen:
    

Aspekt	Immobilienabgaben	Verwaltungsgebühren
Zahlungsempfänger	Regierung von Hongkong (über das RVD)	Gebäudeverwaltungsgesellschaft / rechtsfähige Eigentümergemeinschaft
Rechtsgrundlage	Immobilienabgabenverordnung „Rating Ordinance“	Gemeinschaftsvereinbarung „Deed of Mutual Covenant“ / Gebäudeverwaltungsverordnung „Building Management Ordinance“
Zweck	Staatseinnahmen (indirekte Besteuerung)	Gebäudeinstandhaltung, Reparaturen, Personal, Versorgungsleistungen, Versicherungen
Bemessungsgrundlage	Prozentsatz des Bemessungsmietwerts (geschätzter Mietwert)	Anteil an den Gebäudekosten (häufig nach Größe der Einheit oder einem Verteilungsschlüssel)
Zahlungshäufigkeit	Vierteljährlich	Monatlich (üblicherweise)
Änderungen	Jährliche Anpassung durch allgemeine Neubewertung	Änderungen je nach den tatsächlichen Betriebskosten des Gebäudes
Ermäßigungen der Immobilienabgaben	Die Regierung kann von Zeit zu Zeit Entlastungsmaßnahmen gewähren	Keine staatlichen Ermäßigungen

Verfahren der jährlichen Neubewertung

Aktualisierung der Bemessungsmietwerte

Das RVD führt jährlich eine allgemeine Neubewertung aller Immobilien in Hongkong durch, um sicherzustellen, dass die Bemessungsmietwerte das aktuelle Marktmietniveau widerspiegeln:

Bewertungsstichtag: 1. Oktober des Vorjahres (z. B. 1. Oktober 2024 für die Veranlagung 2025-26)
Inkrafttreten: Die neuen Bemessungsmietwerte treten jeweils am 1. April in Kraft
Veröffentlichung: Das neue Bewertungsverzeichnis wird Mitte März zur öffentlichen Einsichtnahme veröffentlicht
Einspruchsfrist: Ungefähr 2,5 Monate (üblicherweise vom 17. März bis zum 31. Mai) zur Einreichung von Einsprüchen mittels Formular R20A

Für gemischt genutzte Gebäude

Im Rahmen der Neubewertung prüft das RVD die Mietnachweise für jede Nutzungskategorie gesondert:

Mietabschlüsse für Einzelhandelsflächen in der Umgebung zur Bewertung von Gewerbeeinheiten
Vergleichsmieten für Büroflächen
Vermietungsdaten für Wohnungen

Dies bedeutet, dass sich die Bemessungsmietwerte von Einheiten innerhalb desselben Gebäudes im Vorjahresvergleich sehr unterschiedlich entwickeln können, je nach den Bedingungen auf dem jeweiligen Mietmarkt. Sind beispielsweise die Einzelhandelsmieten um 10% gestiegen, während die Wohnungsmieten um 5% gesunken sind, dürfte der Bemessungsmietwert (RV) des Geschäfts im Erdgeschoss steigen, während die Bemessungsmietwerte der Wohnungen in den Obergeschossen sinken könnten.

Sondersituationen und Grenzfälle

Bei Nutzungsänderungen von Einheiten

Bei einer Nutzungsänderung einer Einheit (z. B. Umwandlung von Wohnraum in Büroflächen oder von Gewerbeflächen in Wohnraum) muss das Rating and Valuation Department (RVD) benachrichtigt werden. Eine neue Veranlagung erfolgt auf Grundlage folgender Faktoren:

Die neue Nutzungskategorie
Vergleichsmieten für die neue Nutzungsart
Sämtliche baulichen Veränderungen, die sich auf den Mietwert auswirken

Gesetzliche Verpflichtung: Immobilieneigentümer müssen das RVD über bauliche Veränderungen oder sonstige Änderungen informieren, die sich auf die Veranlagung der Immobilie auswirken. Bei Nichtbeachtung können rückwirkende Veranlagungen und Sanktionen folgen.

Unterteilte Einheiten

Wird eine einzelne Einheit in mehrere separat nutzbare Räumlichkeiten unterteilt, gilt Folgendes:

Jede neue Einheit wird gesondert veranlagt
Kleinere Einheiten erzielen in der Regel höhere Mieten je Quadratfuß
Die Summe der veranlagbaren Mietwerte der unterteilten Einheiten übersteigt üblicherweise den ursprünglichen veranlagbaren Mietwert (RV) der einzelnen Einheit
Jeder Eigentümer/Mieter einer Einheit erhält eine gesonderte Zahlungsaufforderung

Leer stehende Einheiten

Immobilienabgaben sind auch dann weiterhin zu entrichten, wenn eine Einheit leer steht. Der veranlagbare Mietwert beruht auf der geschätzten Miete, die die Einheit bei einer Vermietung erzielen könnte, und nicht auf den tatsächlichen Mieteinnahmen. Dies gilt gleichermaßen für alle Einheiten in gemischt genutzten Gebäuden.

E in Renovierung befindliche Einheiten

Umfangreiche Renovierungsarbeiten, die sich auf den Mietwert einer Einheit auswirken, sollten dem RVD gemeldet werden. Die Behörde kann:

Den veranlagbaren Mietwert anpassen, wenn die Arbeiten das Vermietungspotenzial erheblich erhöhen oder verringern
Die Einheit vorübergehend als nicht veranlagbar einstufen, wenn sie während umfangreicher Arbeiten vollständig unbewohnbar ist
Nach Abschluss der Arbeiten eine Neuveranlagung auf Grundlage des verbesserten Zustands vornehmen

Das Wichtigste im Überblick

Keine Veranlagung auf Gebäudeebene: Gemischt genutzte Gebäude werden niemals als Ganzes veranlagt. Jede Einheit wird auf Grundlage ihrer spezifischen Nutzung und des jeweiligen Mietmarkts einzeln veranlagt.
Nutzungsabhängige Anwendung der Abgabensätze: Für Wohneinheiten gelten die Vorschriften für Immobilienabgaben auf Wohnraum (einschließlich progressiver Abgabensätze ab 2025 bei einem RV > $550,000), während für gewerbliche Einheiten unabhängig vom Wert stets ein einheitlicher Satz von 5% erhoben wird.
Marktbasierte Bewertungen: Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss weisen aufgrund der unterschiedlichen Dynamik der Mietmärkte je Quadratfuß in der Regel das Zwei- bis Dreifache des veranlagbaren Mietwerts von Wohnflächen in den oberen Geschossen auf.
Gesonderte Zahlungsaufforderungen: Jeder Eigentümer einer veranlagten Einheit erhält gesonderte vierteljährliche Zahlungsaufforderungen. Eine zusammengefasste Abrechnung auf Gebäudeebene erfolgt nicht.
Zahlungspflicht für Gemeinschaftsflächen: Einnahmen erzielende Gemeinschaftsflächen (vermietete Dachflächen, Werbeflächen) werden gesondert veranlagt, wobei in der Regel die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft zahlungspflichtig ist.
Jährliche Neubewertung: Die veranlagbaren Mietwerte werden jährlich zum Bewertungsstichtag 1. Oktober überprüft; die neuen Werte gelten ab dem darauffolgenden 1. April. Bei unterschiedlichen Nutzungsarten können sich die Bewertungen unterschiedlich entwickeln.
Auswirkungen progressiver Abgabensätze: Ab 2025 unterliegen höherwertige Wohneinheiten deutlich höheren effektiven Abgabensätzen (bis zu 12% auf den Teil des RV über $800,000), während für gewerbliche Einheiten unabhängig vom Wert weiterhin ein einheitlicher Satz von 5% gilt.
Abgrenzung zu Verwaltungsgebühren: Immobilienabgaben sind staatliche Abgaben und von den Gebühren für die Gebäudeverwaltung zu unterscheiden, auch wenn beide zu den laufenden Kosten des Immobilieneigentums gehören.
Meldung von Nutzungsänderungen: Sämtliche baulichen Veränderungen oder Nutzungsänderungen müssen dem RVD zum Zweck einer Neuveranlagung gemeldet werden.
Historisches Stadtentwicklungsmuster: Gebäude mit kombinierter bzw. gemischter Nutzung sind für die effiziente Flächennutzung Hongkongs von grundlegender Bedeutung – von traditionellen Wohn- und Geschäftshäusern bis hin zu modernen Gewerbe- und Wohnhochhäusern.

Amtliche Quellen und Referenzen

Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Vorschriften und Verfahren zu Immobilienabgaben können sich ändern. Wenden Sie sich bei konkreten Einzelfällen stets an das Rating and Valuation Department oder eine qualifizierte Fachperson. Informationsstand: Dezember 2025.