Ba lần bãi bỏ thuế tem: Đại tu AVD năm 2024 của Hồng Kông

Hãy hình dung bạn mua một bất động sản trị giá 7 triệu HK$ tại Hồng Kông và tiết kiệm được hơn HK$750,000 tiền thuế so với chỉ một năm trước. Đó là thực tế đối với các nhà đầu tư bất động sản hiện nay, nhờ những cải cách thuế trước bạ mang tính lịch sử của Hồng Kông trong năm 2024. Với việc bãi bỏ các loại “thuế hạ nhiệt” đã tạo gánh nặng cho thị trường suốt 13 năm, Hồng Kông đã trở thành một trong những thị trường bất động sản thân thiện nhất với nhà đầu tư tại châu Á. Nhưng chính xác thì những gì đã thay đổi, và làm thế nào để bạn tận dụng tối đa các cơ hội mới này đồng thời nắm rõ những quy định miễn, giảm thuế còn được áp dụng?

Cuộc cách mạng thuế trước bạ năm 2024: Những gì thực sự đã thay đổi

Ngày 28 tháng 2 năm 2024, Hồng Kông đã triển khai những cải cách thuế bất động sản quan trọng nhất trong hơn một thập kỷ thông qua Sắc lệnh sửa đổi về thuế trước bạ năm 2024 (Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2024). Những thay đổi này được đưa ra nhằm ứng phó với điều kiện thị trường khó khăn, khi giá bất động sản nhà ở giảm 7% trong năm 2023 và khối lượng giao dịch giảm xuống mức thấp kỷ lục. Chính phủ đã hành động quyết liệt để khôi phục sức sống cho lĩnh vực bất động sản bằng cách dỡ bỏ các biện pháp điều tiết thường được gọi là “thuế hạ nhiệt”.

Ba loại thuế chính được bãi bỏ

Các cải cách đã loại bỏ ba loại thuế trước bạ chính vốn từng tạo ra gánh nặng tài chính đáng kể:

• Thuế trước bạ đối với người mua (BSD): Trước đây được áp dụng ở mức 15% đối với việc mua bất động sản nhà ở của những người không có tư cách thường trú nhân Hồng Kông và các pháp nhân doanh nghiệp — nay đã bị bãi bỏ
• Thuế trước bạ đặc biệt (SSD): Trước đây áp dụng thuế suất lên đến 20% đối với bất động sản được bán lại trong vòng 24 tháng kể từ khi mua — nay đã được bãi bỏ hoàn toàn và không còn yêu cầu về thời gian nắm giữ tối thiểu
• Thuế trước bạ mới đối với bất động sản nhà ở (NRSD): Trước đây được áp dụng ở mức 15% đối với thường trú nhân Hồng Kông mua thêm bất động sản nhà ở — nay đã được loại bỏ hoàn toàn

Tìm hiểu Thuế trước bạ theo giá trị (AVD): Hệ thống thống nhất mới

Với việc bãi bỏ BSD, SSD và NRSD, Thuế trước bạ theo giá trị hiện trở thành loại thuế chính đối với chuyển nhượng bất động sản tại Hồng Kông. Tất cả các giao dịch bất động sản nhà ở và bất động sản không dùng để ở chỉ chịu AVD theo Biểu thuế 2, tạo nên một cơ cấu thuế lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản.

Cơ cấu thuế suất AVD theo Biểu thuế 2 hiện hành (2024-2025)

Ví dụ thực tế: Bạn thực sự sẽ phải trả bao nhiêu

Hãy cùng xem các mức thuế này mang lại khoản tiết kiệm thực tế như thế nào đối với các loại bất động sản khác nhau:

Ví dụ 1: Bất động sản nhà ở tầm trung
Giá trị bất động sản: HK$7,000,000
Thuế AVD phải nộp: HK$7,000,000 × 3% = HK$210,000

Ví dụ 2: Bất động sản phân khúc phổ thông
Giá trị bất động sản: HK$2,800,000
Thuế AVD phải nộp: HK$100 (mức thuế cố định đối với bất động sản có giá trị dưới 3 triệu HK$)

Ví dụ 3: Bất động sản hạng sang
Giá trị bất động sản: HK$25,000,000
Thuế AVD phải nộp: HK$25,000,000 × 4.25% = HK$1,062,500

Tận dụng các trường hợp miễn thuế trước bạ một cách chiến lược: Giải pháp tiết kiệm tối đa

Mặc dù thuế AVD hiện được áp dụng thống nhất cho hầu hết các giao dịch bất động sản, pháp luật về thuế trước bạ của Hồng Kông quy định một số trường hợp miễn và giảm thuế quan trọng mà các nhà đầu tư am hiểu có thể tận dụng để tiết kiệm đáng kể tiền thuế. Việc hiểu rõ các quy định này có thể tạo nên sự khác biệt giữa một khoản đầu tư tốt và một khoản đầu tư xuất sắc.

1. Miễn thuế khi chỉ định người thân thích nhận quyền sở hữu

Một trong những trường hợp miễn thuế có giá trị nhất áp dụng cho việc chỉ định người nhận quyền sở hữu bất động sản là người thân thích. Khi người mua bất động sản chỉ định một người thân thích nhận quyền sở hữu, họ có thể không phải nộp thêm thuế AVD nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể.

Điều kiện áp dụng:

• Người được chỉ định phải là người thân thích: cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị hoặc em ruột (bao gồm quan hệ cùng huyết thống, cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha, quan hệ nuôi dưỡng hợp pháp và quan hệ giữa cha dượng, mẹ kế với con riêng)
• Người được chỉ định phải hành động nhân danh chính mình (không phải với tư cách người đứng tên thay cho một bên khác)
• Người được chỉ định phải không sở hữu bất kỳ bất động sản nhà ở nào khác tại Hồng Kông vào thời điểm được chỉ định
• Việc chỉ định phải được lập thành văn bản hợp lệ thông qua các văn kiện pháp lý

2. Chuyển nhượng di sản và chuyển giao tài sản thừa kế

Việc chuyển giao bất động sản cho người thụ hưởng di sản của người đã qua đời là một nhóm trường hợp miễn thuế quan trọng khác. Các giao dịch chuyển giao này được miễn thuế AVD khi được thực hiện theo đúng hình thức pháp lý:

• Chuyển giao theo di chúc: Bất động sản được chuyển giao theo một bản di chúc hợp lệ
• Chuyển giao khi không có di chúc: Bất động sản được phân chia theo pháp luật Hồng Kông về thừa kế không có di chúc
• Chuyển giao do người thi hành di chúc thực hiện: Bất động sản được người thi hành di chúc chuyển giao cho những người thụ hưởng hợp pháp

3. Miễn thuế đối với tổ chức từ thiện

Các tổ chức từ thiện đủ điều kiện được miễn thuế theo Điều 88 của Pháp lệnh Thuế vụ được miễn hoàn toàn thuế trước bạ khi mua bất động sản. Quy định miễn thuế này áp dụng cho:

• Các tổ chức từ thiện đã đăng ký và có tư cách miễn thuế hợp lệ theo Điều 88
• Bất động sản được sử dụng cho mục đích từ thiện
• Cả giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhà ở và bất động sản không phải nhà ở

Đầu tư bất động sản thông qua công ty: Các chiến lược chuyên sâu

Cơ cấu công ty mang lại những cơ hội và vấn đề cần cân nhắc riêng cho các nhà đầu tư bất động sản theo chế độ thuế trước bạ của Hồng Kông, đặc biệt sau các cải cách năm 2024. Chênh lệch giữa thuế trước bạ đối với chuyển nhượng bất động sản và thuế trước bạ đối với chuyển nhượng cổ phần tạo ra những cơ hội đáng kể để hoạch định thuế.

Mua trực tiếp bất động sản so với chiến lược mua cổ phần

Một chiến lược chuyên sâu là mua cổ phần của công ty đang nắm giữ bất động sản thay vì mua trực tiếp bất động sản đó. Cách tiếp cận này tận dụng sự chênh lệch đáng kể về thuế suất:

Ưu đãi thuế theo Điều 45: Chuyển nhượng bất động sản trong nội bộ tập đoàn

Điều 45 của Pháp lệnh Thuế trước bạ quy định ưu đãi thuế đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản giữa các pháp nhân có quan hệ liên kết, thường được áp dụng trong hoạt động tái cơ cấu doanh nghiệp và tái tổ chức tập đoàn.

Điều kiện áp dụng:

• Cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều phải là các pháp nhân có quan hệ liên kết
• Một công ty phải có quyền sở hữu hưởng lợi đối với ít nhất 90% vốn cổ phần đã phát hành của công ty còn lại, HOẶC
• Cả hai công ty phải có chung một cổ đông là pháp nhân sở hữu ít nhất 90% vốn cổ phần đã phát hành của mỗi công ty
• Mối quan hệ liên kết phải tồn tại tại thời điểm chuyển nhượng

Cơ hội trên thị trường chứng khoán và REIT

Giảm thuế trước bạ đối với chuyển nhượng cổ phiếu

Có hiệu lực từ ngày 17 tháng 11 năm 2023, Hong Kong đã giảm thuế trước bạ đối với chuyển nhượng cổ phiếu từ 0.13% xuống 0.1% cho mỗi bên (tổng cộng 0.2%), tính trên giá trị đối giá hoặc giá trị thị trường của cổ phiếu Hong Kong, tùy theo giá trị nào cao hơn. Việc giảm thuế này nhằm thúc đẩy khối lượng giao dịch và duy trì khả năng cạnh tranh của Hong Kong với tư cách là một trung tâm tài chính toàn cầu.

Cách áp dụng:

• Bên mua nộp: Thuế trước bạ 0.1% đối với giao dịch mua
• Bên bán nộp: Thuế trước bạ 0.1% đối với giao dịch bán
• Tổng số thuế: 0.2% giá trị giao dịch
• Thuế áp dụng đối với cả phiếu xác nhận mua và phiếu xác nhận bán

Miễn thuế trước bạ đối với REIT (tháng 12 năm 2024)

Trong một diễn biến quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản, Hong Kong đã áp dụng miễn toàn bộ thuế trước bạ đối với việc chuyển nhượng cổ phần và chứng chỉ quỹ của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), có hiệu lực từ ngày 21 tháng 12 năm 2024.

Tác động:

• Xóa bỏ gánh nặng thuế trước bạ 0.2% (0.1% cho mỗi bên) trước đây đối với các giao dịch REIT
• Giảm chi phí đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của thị trường REIT
• Đưa Hong Kong tiệm cận với các trung tâm tài chính khác có chế độ thuế ưu đãi dành cho REIT
• Làm cho REIT trở nên hấp dẫn hơn đối với cả nhà đầu tư tổ chức và nhà đầu tư cá nhân

Những yêu cầu tuân thủ thiết yếu: Những điều quý vị cần biết

Yêu cầu và thời hạn đóng dấu nộp thuế

Pháp luật về thuế trước bạ của Hong Kong đặt ra các yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt, kèm theo chế tài đối với việc chậm đóng dấu nộp thuế:

• Giao dịch bất động sản: Các văn kiện phải được đóng dấu nộp thuế trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký kết
• Chuyển nhượng cổ phần: Các phiếu xác nhận giao dịch phải được đóng dấu nộp thuế trong thời hạn quy định
• Chế tài đối với việc chậm đóng dấu nộp thuế: Có thể bị áp dụng các khoản phí bổ sung và tiền lãi
• Văn kiện chưa được đóng dấu nộp thuế: Không được chấp nhận làm chứng cứ tại các tòa án Hong Kong

Định giá và các quy định chống tránh thuế

Để xác định thuế trước bạ, Cục Thuế vụ (IRD) tính thuế dựa trên:

• Giá trị đối giá được ghi nhận trong văn kiện, hoặc
• Giá trị thị trường của tài sản, tùy theo giá trị nào cao hơn

Pháp luật về thuế trước bạ của Hong Kong có các quy định chống tránh thuế chặt chẽ, nhắm vào những dàn xếp mang tính giả tạo được thiết lập chỉ nhằm giảm thiểu thuế trước bạ. IRD xem xét kỹ các giao dịch vòng tròn không có thực chất thương mại, các dàn xếp đứng tên hộ không đáp ứng điều kiện miễn thuế và các cơ cấu doanh nghiệp được thiết lập chủ yếu nhằm tránh thuế trước bạ.

Hoạch định chiến lược trong kỷ nguyên mới

Các cân nhắc về thời điểm sau cải cách

Các cải cách ngày 28 tháng 2 năm 2024 đã làm thay đổi căn bản các chiến lược lựa chọn thời điểm đầu tư:

• Không còn yêu cầu về thời gian nắm giữ: Với việc SSD được bãi bỏ, nhà đầu tư có thể bán bất động sản bất cứ lúc nào mà không bị phạt, cho phép quản lý danh mục đầu tư linh hoạt hơn trước các biến động
• Tham gia thị trường ngay lập tức: Người không cư trú và bên mua là doanh nghiệp hiện có thể tham gia thị trường bất động sản Hong Kong mà không phải chịu khoản thuế BSD 15% mang tính phạt như trước đây
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Việc không còn khoản thuế NRSD mang tính phạt khi mua nhiều bất động sản cho phép áp dụng các phương pháp quản lý danh mục đầu tư tinh vi hơn

Cơ hội dành cho nhà đầu tư quốc tế

Việc bãi bỏ BSD có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư quốc tế:

• Người không cư trú hiện chịu cùng mức thuế trước bạ như bên mua trong nước
• Không có khoản thuế mang tính phạt đối với các cơ cấu sở hữu thông qua doanh nghiệp nước ngoài
• Tăng khả năng cạnh tranh của bất động sản Hong Kong so với các thị trường châu Á khác
• Đơn giản hóa việc hoạch định thuế mà không cần các chiến lược phức tạp nhằm giảm thiểu BSD

Các cải cách thuế tem năm 2024 của Hồng Kông đánh dấu sự chuyển đổi căn bản trong bối cảnh thuế bất động sản, tạo ra những cơ hội chưa từng có cho cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế. Việc bãi bỏ các sắc thuế “hạ nhiệt thị trường” (“spicy taxes”) đã xóa bỏ những rào cản tồn tại từ trước, đồng thời duy trì nguồn thu hợp lý từ thuế chuyển nhượng. Đối với các nhà đầu tư bất động sản, để thành công trong môi trường mới này, cần hiểu rõ không chỉ cơ cấu thuế suất đã được đơn giản hóa mà còn cả các trường hợp miễn thuế có ý nghĩa chiến lược và những cơ hội cơ cấu doanh nghiệp có thể giúp tối ưu hóa hơn nữa hiệu quả thuế. Khi thị trường bất động sản Hồng Kông điều chỉnh để thích ứng với những cải cách mang tính lịch sử này, các nhà đầu tư nắm rõ những điểm tinh tế của chế độ thuế tem hiện hành sẽ có lợi thế lớn nhất trong việc tận dụng các cơ hội do môi trường pháp lý công bằng hơn, dễ tiếp cận hơn và thân thiện hơn với nhà đầu tư mang lại.