Las tres aboliciones del impuesto de timbre: la revisión del AVD de Hong Kong en 2024

Imagine comprar un inmueble de HK$7 millones en Hong Kong y ahorrar más de HK$750,000 en impuestos en comparación con hace apenas un año. Esa es la realidad actual para los inversores inmobiliarios, gracias a las históricas reformas del impuesto de timbre de Hong Kong de 2024. Con la supresión de los «impuestos picantes» que habían lastrado el mercado durante 13 años, Hong Kong se ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios de Asia más favorables para los inversores. Pero ¿qué ha cambiado exactamente y cómo puede aprovechar al máximo estas nuevas oportunidades teniendo en cuenta las exenciones y desgravaciones que siguen vigentes?

La revolución del impuesto de timbre de 2024: qué cambió realmente

El 28 de febrero de 2024, Hong Kong introdujo las reformas de la fiscalidad inmobiliaria más importantes en más de una década mediante la Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2024. Estos cambios respondieron a unas condiciones de mercado difíciles, con una caída del 7% en los precios de los inmuebles residenciales en 2023 y un descenso del volumen de operaciones hasta niveles históricamente bajos. El Gobierno actuó con determinación para revitalizar el sector inmobiliario mediante la eliminación de las medidas regulatorias conocidas comúnmente como «impuestos picantes».

Las tres grandes supresiones

Las reformas eliminaron tres grandes categorías del impuesto de timbre que anteriormente habían supuesto cargas económicas considerables:

• Impuesto de timbre del comprador (BSD): Antes se exigía al 15% sobre las adquisiciones de inmuebles residenciales por personas sin la condición de residentes permanentes de Hong Kong y por entidades societarias; ahora está suprimido
• Impuesto de timbre especial (SSD): Antes se aplicaban tipos de hasta el 20% a los inmuebles revendidos dentro de los 24 meses siguientes a su adquisición; ahora está completamente suprimido, sin ningún requisito de período mínimo de tenencia
• Nuevo impuesto de timbre residencial (NRSD): Antes se aplicaba al 15% a los residentes permanentes de Hong Kong que adquirían inmuebles residenciales adicionales; ahora está eliminado por completo

Comprender el impuesto de timbre ad valorem (AVD): el nuevo sistema unificado

Con la supresión del BSD, el SSD y el NRSD, el impuesto de timbre ad valorem pasa a ser el principal impuesto sobre las transmisiones inmobiliarias en Hong Kong. Todas las operaciones sobre inmuebles residenciales y no residenciales están sujetas exclusivamente al AVD a los tipos de la escala 2, lo que crea una estructura tributaria progresiva basada en el valor del inmueble.

Estructura vigente de tipos de la escala 2 del AVD (2024-2025)

Ejemplos prácticos: cuánto pagará realmente

Veamos cómo se traducen estos tipos en ahorros reales para distintos tipos de inmuebles:

Ejemplo 1: Inmueble residencial de gama media
Valor del inmueble: HK$7,000,000
AVD a pagar: HK$7,000,000 × 3% = HK$210,000

Ejemplo 2: Inmueble de gama básica
Valor del inmueble: HK$2,800,000
AVD a pagar: HK$100 (cuota fija para inmuebles de valor inferior a HK$3 millones)

Ejemplo 3: Inmueble de lujo
Valor del inmueble: HK$25,000,000
AVD a pagar: HK$25,000,000 × 4.25% = HK$1,062,500

Exenciones estratégicas del impuesto de timbre: cómo maximizar el ahorro

Aunque el AVD se aplica ahora de manera uniforme a la mayoría de las operaciones inmobiliarias, la legislación de Hong Kong sobre el impuesto de timbre contempla varias exenciones y desgravaciones importantes que los inversores bien informados pueden aprovechar para obtener un ahorro fiscal considerable. Comprenderlas puede marcar la diferencia entre una buena inversión y una excelente.

1. Exención por designación de un familiar cercano

Una de las exenciones más valiosas se aplica a las designaciones de adquirentes de inmuebles que involucran a familiares cercanos. Cuando el comprador de un inmueble designa a un familiar cercano para que adquiera la titularidad, puede evitarse el AVD adicional si se cumplen determinadas condiciones.

Criterios para acogerse a la exención:

• La persona designada debe ser un familiar cercano: padre, madre, cónyuge, hijo, hija, hermano o hermana (incluidas las relaciones por consanguinidad, de vínculo sencillo, por adopción y por parentesco derivado de un nuevo matrimonio)
• La persona designada debe actuar por cuenta propia (no como persona interpuesta por cuenta de un tercero)
• La persona designada no debe ser propietaria de ningún otro inmueble residencial en Hong Kong en el momento de la designación
• La designación debe documentarse debidamente mediante instrumentos jurídicos

2. Transmisiones sucesorias y hereditarias

Las transmisiones de inmuebles a los beneficiarios de la herencia de una persona fallecida constituyen otra categoría importante de exención. Estas transmisiones están exentas del AVD cuando se estructuran correctamente:

• Transmisiones testamentarias: Inmuebles transmitidos conforme a un testamento válido
• Transmisiones por sucesión intestada: Inmuebles distribuidos conforme a las leyes de sucesión intestada de Hong Kong
• Transmisiones efectuadas por albaceas: Inmuebles transmitidos por los albaceas de la herencia a los beneficiarios legítimos

3. Exención para entidades benéficas

Las entidades benéficas que cumplen los requisitos para la exención fiscal prevista en el artículo 88 de la Inland Revenue Ordinance disfrutan de una exención total del impuesto de timbre en las adquisiciones de inmuebles. Esta exención se aplica a:

• Entidades benéficas registradas con una exención fiscal vigente en virtud del artículo 88
• Inmuebles utilizados para fines benéficos
• Transmisiones de inmuebles tanto residenciales como no residenciales

Inversión inmobiliaria mediante sociedades: estrategias avanzadas

Las estructuras societarias presentan oportunidades y consideraciones particulares para los inversores inmobiliarios en el marco del régimen del impuesto de timbre de Hong Kong, especialmente tras las reformas de 2024. La diferencia entre el impuesto de timbre sobre las transmisiones inmobiliarias y el impuesto de timbre sobre las transmisiones de acciones genera importantes oportunidades de planificación fiscal.

Compra directa de inmuebles frente a la estrategia de adquisición de acciones

Una estrategia sofisticada consiste en adquirir las acciones de una sociedad propietaria de inmuebles en lugar de comprar el inmueble directamente. Este enfoque aprovecha la considerable diferencia entre los tipos impositivos:

Desgravación del artículo 45: transmisiones inmobiliarias intragrupo

El artículo 45 de la Stamp Duty Ordinance prevé una desgravación para las transmisiones de inmuebles entre entidades con personalidad jurídica asociadas, utilizada habitualmente en reestructuraciones societarias y reorganizaciones de grupos.

Requisitos para acogerse a la desgravación:

• Tanto el transmitente como el adquirente deben ser entidades con personalidad jurídica asociadas
• Una sociedad debe ostentar la titularidad efectiva de al menos el 90% del capital social emitido de la otra, O BIEN
• Ambas sociedades deben tener un accionista común que sea una sociedad y que posea al menos el 90% del capital social emitido de cada una
• La vinculación debe existir en el momento de la transmisión

Oportunidades en el mercado bursátil y en los REIT

Reducción del impuesto de timbre sobre las transmisiones de acciones

Con efectos a partir del 17 de noviembre de 2023, Hong Kong redujo el impuesto de timbre sobre las transmisiones de acciones del 0.13% al 0.1% por cada parte (0.2% en total), aplicado sobre la contraprestación o el valor de mercado de las acciones de Hong Kong, el que sea mayor. Esta reducción tenía por objeto impulsar los volúmenes de negociación y mantener la competitividad de Hong Kong como centro financiero mundial.

Funcionamiento:

• El comprador paga: un impuesto de timbre del 0.1% sobre la compra
• El vendedor paga: un impuesto de timbre del 0.1% sobre la venta
• Impuesto total: 0.2% del valor de la operación
• El impuesto se aplica tanto a las notas de compra como a las notas de venta

Exención del impuesto de timbre para los REIT (diciembre de 2024)

Como novedad importante para los inversores inmobiliarios, Hong Kong introdujo una exención total del impuesto de timbre para las transmisiones de acciones y participaciones de fondos de inversión inmobiliaria (REIT), con efectos a partir del 21 de diciembre de 2024.

Impacto:

• Elimina la carga anterior del impuesto de timbre del 0.2% (0.1% por cada parte) sobre las operaciones con REIT
• Reduce los costes de inversión y mejora la liquidez del mercado de REIT
• Sitúa a Hong Kong en consonancia con otros centros financieros que ofrecen una fiscalidad favorable para los REIT
• Hace que los REIT resulten más atractivos tanto para los inversores institucionales como para los minoristas

Aspectos esenciales del cumplimiento normativo: lo que debe saber

Requisitos y plazos de timbrado

La legislación de Hong Kong sobre el impuesto de timbre impone requisitos estrictos de cumplimiento, con sanciones por el timbrado fuera de plazo:

• Operaciones inmobiliarias: Los instrumentos deben timbrarse en un plazo de 30 días a partir de su formalización
• Transmisiones de acciones: Las notas de contratación deben timbrarse dentro del plazo establecido
• Sanción por timbrado fuera de plazo: Pueden aplicarse recargos e intereses
• Instrumentos sin timbrar: No son admisibles como prueba ante los tribunales de Hong Kong

Valoración y disposiciones antielusión

A efectos del impuesto de timbre, el Departamento de Hacienda de Hong Kong (IRD) calcula el impuesto sobre la base de:

• La contraprestación declarada en el instrumento, o
• El valor de mercado del inmueble, el que sea mayor

La legislación de Hong Kong sobre el impuesto de timbre incluye sólidas disposiciones antielusión dirigidas a los mecanismos artificiosos concebidos exclusivamente para minimizar dicho impuesto. El IRD examina minuciosamente las operaciones circulares carentes de sustancia comercial, los acuerdos de titularidad nominal que no cumplen los requisitos de exención y las estructuras societarias creadas principalmente para eludir el impuesto de timbre.

Planificación estratégica en la nueva era

Consideraciones sobre el momento de invertir tras la reforma

Las reformas del 28 de febrero de 2024 han modificado sustancialmente las estrategias relativas al momento de invertir:

• Fin de los requisitos de plazo de tenencia: Con la supresión del SSD, los inversores pueden vender inmuebles en cualquier momento sin penalización, lo que permite una gestión de carteras con mayor capacidad de respuesta
• Entrada inmediata en el mercado: Los no residentes y los compradores societarios pueden ahora acceder al mercado inmobiliario de Hong Kong sin la anterior penalización del 15% correspondiente al BSD
• Diversificación de carteras: La ausencia de penalización por NRSD al adquirir varios inmuebles permite adoptar enfoques de cartera más sofisticados

Oportunidades para los inversores internacionales

La eliminación del BSD tiene implicaciones especialmente importantes para los inversores internacionales:

• Los no residentes están ahora sujetos al mismo impuesto de timbre que los compradores locales
• No se penalizan las estructuras de titularidad mediante sociedades extranjeras
• Mayor competitividad de los inmuebles de Hong Kong frente a los de otros mercados asiáticos
• Planificación fiscal simplificada sin estrategias complejas para reducir el BSD

Las reformas del impuesto del timbre de Hong Kong de 2024 representan una transformación fundamental del panorama de la fiscalidad inmobiliaria y crean oportunidades sin precedentes tanto para los inversores locales como para los internacionales. La supresión de los llamados «impuestos disuasorios» ha eliminado barreras históricas, al tiempo que mantiene una recaudación razonable por los impuestos sobre transmisiones. Para los inversores inmobiliarios, el éxito en este nuevo entorno exige comprender no solo la estructura simplificada de tipos impositivos, sino también las exenciones estratégicas y las oportunidades de estructuración societaria que pueden optimizar aún más la eficiencia fiscal. A medida que el mercado inmobiliario de Hong Kong se adapta a estas reformas históricas, los inversores que comprendan los matices del régimen vigente del impuesto del timbre estarán en las mejores condiciones para aprovechar las oportunidades que ofrece este entorno normativo más equitativo, accesible y favorable a la inversión.