Три отмены гербовых сборов: капитальный ремонт AVD в Гонконге в 2024 году

Представьте, что вы покупаете недвижимость в Гонконге за HK$7 миллионов и экономите на налогах более HK$750,000 по сравнению с покупкой всего год назад. Благодаря исторической реформе гербового сбора в Гонконге в 2024 году это стало реальностью для сегодняшних инвесторов в недвижимость. После отмены «острых налогов», которые обременяли рынок в течение 13 лет, Гонконг превратился в один из наиболее благоприятных для инвесторов рынков недвижимости в Азии. Но что именно изменилось и как максимально эффективно использовать новые возможности, учитывая сохраняющиеся освобождения и льготы?

Революция в системе гербового сбора 2024 года: что изменилось на самом деле

28 февраля 2024 года Гонконг провел самые значительные за более чем десятилетие реформы налогообложения недвижимости на основании Ордонанса о внесении изменений в законодательство о гербовом сборе 2024 года (Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2024). Эти изменения стали ответом на сложные рыночные условия: в 2023 году цены на жилую недвижимость снизились на 7%, а объемы сделок упали до исторически низких уровней. Правительство приняло решительные меры для оживления сектора недвижимости, отменив регуляторные меры, широко известные как «острые налоги».

Отмена трех основных сборов

В результате реформ были отменены три основные категории гербового сбора, ранее создававшие существенную финансовую нагрузку:

• Гербовый сбор с покупателей (BSD): ранее взимался по ставке 15% при приобретении жилой недвижимости лицами, не являющимися постоянными жителями Гонконга, и юридическими лицами — теперь отменен
• Специальный гербовый сбор (SSD): ранее взимался по ставкам до 20% при перепродаже недвижимости в течение 24 месяцев с момента приобретения — теперь полностью отменен, требования к минимальному сроку владения отсутствуют
• Новый гербовый сбор с жилой недвижимости (NRSD): ранее взимался по ставке 15% с постоянных жителей Гонконга при приобретении дополнительных объектов жилой недвижимости — теперь полностью отменен

Адвалорный гербовый сбор (AVD): как устроена новая единая система

После отмены BSD, SSD и NRSD адвалорный гербовый сбор стал основным налогом на передачу недвижимости в Гонконге. Все сделки с жилой и нежилой недвижимостью облагаются исключительно AVD по ставкам Шкалы 2, что создает прогрессивную систему налогообложения в зависимости от стоимости недвижимости.

Действующая структура ставок AVD по Шкале 2 (2024–2025)

Практические примеры: сколько вы фактически заплатите

Рассмотрим, какую фактическую экономию обеспечивают эти ставки для различных типов недвижимости:

Пример 1: Жилая недвижимость среднего ценового сегмента
Стоимость недвижимости: HK$7,000,000
Адвалорный гербовый сбор (AVD) к уплате: HK$7,000,000 × 3% = HK$210,000

Пример 2: Недвижимость начального ценового сегмента
Стоимость недвижимости: HK$2,800,000
AVD к уплате: HK$100 (фиксированная сумма для недвижимости стоимостью менее HK$3 млн)

Пример 3: Элитная недвижимость
Стоимость недвижимости: HK$25,000,000
AVD к уплате: HK$25,000,000 × 4.25% = HK$1,062,500

Стратегическое использование освобождений от гербового сбора: путь к максимальной экономии

Хотя в настоящее время AVD применяется на единых условиях к большинству сделок с недвижимостью, законодательство Гонконга о гербовом сборе предусматривает ряд важных освобождений и льгот, которые осведомлённые инвесторы могут использовать для существенной экономии на налогах. Их понимание может превратить хорошую инвестицию в отличную.

1. Освобождение при назначении близкого родственника приобретателем недвижимости

Одно из наиболее ценных освобождений применяется при назначении близких родственников приобретателями недвижимости. Когда покупатель недвижимости назначает близкого родственника лицом, которое получит право собственности, при соблюдении определённых условий можно избежать дополнительного AVD.

Критерии предоставления освобождения:

• Назначенное лицо должно быть близким родственником: родителем, супругом или супругой, ребёнком, братом или сестрой (включая полнородное и неполнородное кровное родство, отношения усыновления и отношения между отчимом или мачехой и пасынком или падчерицей, а также между сводными братьями и сёстрами)
• Назначенное лицо должно действовать от собственного имени (а не в качестве номинального приобретателя для другого лица)
• Назначенное лицо должно не иметь в собственности иной жилой недвижимости в Гонконге на момент назначения
• Назначение должно быть надлежащим образом оформлено юридическими документами

2. Передача недвижимости из наследственной массы и в порядке наследования

Передача недвижимости лицам, имеющим право на получение имущества из наследственной массы умершего, представляет собой ещё одну значимую категорию освобождений. При надлежащем оформлении такая передача освобождается от AVD:

• Передача по завещанию: недвижимость передаётся в соответствии с действительным завещанием
• Передача при наследовании по закону: недвижимость распределяется в соответствии с законодательством Гонконга о наследовании при отсутствии завещания
• Передача исполнителями завещания: недвижимость передаётся исполнителями завещания лицам, имеющим законное право на её получение

3. Освобождение для благотворительных организаций

Благотворительные организации, отвечающие условиям освобождения от налогообложения согласно статье 88 Ордонанса о внутренних доходах (Inland Revenue Ordinance), полностью освобождаются от гербового сбора при приобретении недвижимости. Это освобождение распространяется на:

• Зарегистрированные благотворительные организации с действующим статусом освобождения от налогообложения по статье 88
• Недвижимость, используемую в благотворительных целях
• Передачу как жилой, так и нежилой недвижимости

Инвестиции в недвижимость через компании: продвинутые стратегии

В рамках режима гербового сбора Гонконга, особенно после реформ 2024 года, корпоративные структуры открывают для инвесторов в недвижимость особые возможности и требуют учёта специфических факторов. Разница между гербовым сбором при передаче недвижимости и гербовым сбором при передаче акций создаёт значительные возможности для налогового планирования.

Прямая покупка недвижимости и стратегия приобретения акций

Одна из более сложных стратегий заключается в приобретении акций компании, владеющей недвижимостью, вместо непосредственной покупки самой недвижимости. Этот подход позволяет использовать существенную разницу в ставках:

Льгота по статье 45: внутригрупповая передача недвижимости

Статья 45 Ордонанса о гербовом сборе (Stamp Duty Ordinance) предусматривает льготу при передаче недвижимости между ассоциированными юридическими лицами, которая широко используется при корпоративной реструктуризации и реорганизации групп компаний.

Условия предоставления льготы:

• И передающая, и принимающая сторона должны быть ассоциированными юридическими лицами
• Одна компания должна на праве бенефициарной собственности владеть не менее чем 90% выпущенного акционерного капитала другой компании, ИЛИ
• Обе компании должны иметь общего корпоративного акционера, владеющего не менее чем 90% выпущенного акционерного капитала каждой компании
• Отношения ассоциированности должны существовать на момент передачи

Возможности на фондовом рынке и рынке REIT

Снижение гербового сбора при передаче акций

С 17 ноября 2023 года Гонконг снизил гербовый сбор при передаче акций с 0.13% до 0.1% для каждой стороны (всего 0.2%) от суммы встречного предоставления или рыночной стоимости гонконгских акций, в зависимости от того, какая величина выше. Это снижение было направлено на увеличение объемов торгов и поддержание конкурентоспособности Гонконга как мирового финансового центра.

Как это работает:

• Покупатель уплачивает: гербовый сбор в размере 0.1% при покупке
• Продавец уплачивает: гербовый сбор в размере 0.1% при продаже
• Общая сумма сбора: 0.2% от стоимости сделки
• Сбор взимается как с документов о покупке, так и с документов о продаже акций

Освобождение от гербового сбора для REIT (декабрь 2024 года)

В рамках важного для инвесторов в недвижимость изменения Гонконг ввел полное освобождение от гербового сбора при передаче акций и паев инвестиционных трастов недвижимости (REIT), вступившее в силу 21 декабря 2024 года.

Последствия:

• Устраняет прежнюю нагрузку по гербовому сбору на сделки с REIT в размере 0.2% (по 0.1% для каждой стороны)
• Снижает инвестиционные издержки и повышает ликвидность рынка REIT
• Ставит Гонконг в один ряд с другими финансовыми центрами, предлагающими благоприятный налоговый режим для REIT
• Повышает привлекательность REIT как для институциональных, так и для розничных инвесторов

Основы соблюдения требований: что необходимо знать

Требования и сроки гербового оформления документов

Законодательство Гонконга о гербовом сборе устанавливает строгие требования к соблюдению установленного порядка и предусматривает санкции за несвоевременное гербовое оформление документов:

• Сделки с недвижимостью: документы должны пройти гербовое оформление в течение 30 дней с даты их подписания
• Передача акций: документы, подтверждающие заключение сделок, должны пройти гербовое оформление в установленный срок
• Санкции за несвоевременное гербовое оформление: могут взиматься дополнительные сборы и проценты
• Документы, не прошедшие гербовое оформление: не допускаются в качестве доказательств в судах Гонконга

Оценка и положения о противодействии уклонению от уплаты сбора

Для целей гербового сбора Департамент внутренних доходов (IRD) исчисляет сбор исходя из:

• суммы встречного предоставления, указанной в документе, или
• рыночной стоимости имущества, в зависимости от того, какая величина выше

Законодательство Гонконга о гербовом сборе содержит действенные положения о противодействии уклонению от его уплаты, направленные против искусственных схем, созданных исключительно для минимизации гербового сбора. IRD тщательно проверяет круговые сделки, не имеющие коммерческого содержания, схемы номинального владения, не отвечающие условиям освобождения от сбора, и корпоративные структуры, созданные преимущественно для уклонения от уплаты гербового сбора.

Стратегическое планирование в новых условиях

Выбор момента совершения сделок после реформы

Реформы от 28 февраля 2024 года коренным образом изменили стратегии выбора момента для инвестирования:

• Отмена требований к сроку владения: после отмены SSD инвесторы могут продавать недвижимость в любое время без штрафных последствий, что позволяет более оперативно управлять портфелем
• Немедленный выход на рынок: нерезиденты и корпоративные покупатели теперь могут выходить на рынок недвижимости Гонконга без прежнего дополнительного обременения в виде BSD в размере 15%
• Диверсификация портфеля: отсутствие дополнительного обременения в виде NRSD при приобретении нескольких объектов недвижимости позволяет применять более сложные подходы к формированию портфеля

Возможности для международных инвесторов

Отмена BSD имеет особенно важное значение для международных инвесторов:

• Нерезиденты теперь уплачивают гербовый сбор на тех же условиях, что и местные покупатели
• Отсутствует дополнительное обременение при владении через иностранные корпоративные структуры
• Повышается конкурентоспособность недвижимости Гонконга по сравнению с другими азиатскими рынками
• Упрощается налоговое планирование благодаря отсутствию необходимости в сложных стратегиях снижения BSD

Реформы гербового сбора в Гонконге в 2024 году представляют собой фундаментальное преобразование системы налогообложения недвижимости, создающее беспрецедентные возможности как для местных, так и для международных инвесторов. Отмена «охлаждающих налогов» («spicy taxes») устранила существовавшие ранее барьеры, сохранив при этом поступления от налогообложения передачи имущества на разумном уровне. Для инвесторов в недвижимость успех в новых условиях требует понимания не только упрощённой структуры ставок, но и стратегически значимых освобождений от налогообложения и возможностей корпоративного структурирования, позволяющих дополнительно повысить налоговую эффективность. По мере адаптации рынка недвижимости Гонконга к этим историческим реформам инвесторы, понимающие нюансы действующего режима гербового сбора, окажутся в наиболее выгодном положении, чтобы воспользоваться возможностями, которые создаёт более равноправная, доступная и благоприятная для инвесторов нормативно-правовая среда.