Thay đổi về thuế tem ở Hồng Kông (2023-2025)

Tổng quan: Kỷ nguyên mới cho khuôn khổ thuế trước bạ của Hồng Kông

Từ cuối năm 2023 đến đầu năm 2025, Hồng Kông đã thực hiện những cải cách thuế trước bạ quan trọng nhất trong hơn một thập kỷ. Những thay đổi sâu rộng này phản ánh ứng phó mang tính chiến lược của chính quyền trước các điều kiện kinh tế đang biến chuyển, hoạt động thị trường bất động sản suy giảm và nhu cầu nâng cao năng lực cạnh tranh của Hồng Kông với tư cách là một trung tâm tài chính toàn cầu.

Các cải cách bao gồm hai nhóm chính: thuế trước bạ đối với chuyển nhượng cổ phiếu và các loại thuế trước bạ liên quan đến bất động sản. Xét tổng thể, những sửa đổi này thể hiện sự chuyển đổi căn bản từ các “biện pháp quản lý phía cầu” mang tính hạn chế được áp dụng trong những năm thị trường bất động sản bùng nổ sang một khuôn khổ cởi mở hơn nhằm thúc đẩy đầu tư và hoạt động kinh tế.

Diễn biến các thay đổi gần đây về thuế trước bạ

Giảm thuế trước bạ đối với chuyển nhượng cổ phiếu (tháng 11 năm 2023)

Nội dung thay đổi

Kể từ ngày 17 tháng 11 năm 2023, Hồng Kông giảm thuế suất thuế trước bạ đối với chuyển nhượng cổ phiếu từ 0.13% xuống 0.1% cho mỗi bên (bên mua và bên bán). Việc giảm thuế này thực chất đưa thuế suất trở lại mức trước tháng 8 năm 2021, thể hiện phản ứng của chính quyền trước những lo ngại của thị trường về năng lực cạnh tranh của Hồng Kông so với các trung tâm tài chính khác trong khu vực.

So sánh thuế suất

Cơ sở và tác động

Theo người phát ngôn Chính quyền Đặc khu Hành chính Hồng Kông, “Việc giảm thuế suất thuế trước bạ sẽ làm giảm chi phí giao dịch của nhà đầu tư, cải thiện tâm lý thị trường và nâng cao năng lực cạnh tranh của thị trường chứng khoán Hồng Kông.” Thay đổi này đặc biệt có ý nghĩa khi thuế trước bạ chiếm khoảng 90% tổng các khoản thuế, phí giao dịch chính thức trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông (HKEX).

Thuế trước bạ được tính trên giá chuyển nhượng hoặc giá trị thị trường của cổ phiếu Hồng Kông được chuyển nhượng, tùy theo giá trị nào cao hơn. Cả hai bên tham gia giao dịch đều có nghĩa vụ pháp lý đối với phần thuế 0.1% tương ứng của mình, mặc dù các thỏa thuận hợp đồng có thể phân bổ nghĩa vụ chi trả theo cách khác.

Cải cách thuế trước bạ đối với bất động sản (tháng 2 năm 2024)

Bãi bỏ hoàn toàn các biện pháp quản lý phía cầu

Trong bài phát biểu về Ngân sách 2024-25 ngày 28 tháng 2 năm 2024, Bộ trưởng Tài chính Paul Chan đã công bố cải cách thuế trước bạ đối với bất động sản quan trọng nhất trong lịch sử gần đây: bãi bỏ hoàn toàn và ngay lập tức cả ba biện pháp quản lý phía cầu mang tính “hạ nhiệt” đã được áp dụng trong hơn một thập kỷ.

Ba biện pháp bị bãi bỏ gồm:

• Thuế trước bạ đặc biệt (SSD) – Trước đây áp dụng đối với bất động sản nhà ở được bán lại trong thời hạn nắm giữ nhất định
• Thuế trước bạ đối với người mua (BSD) – Trước đây áp dụng ở mức 15% đối với những người không phải là thường trú nhân Hồng Kông
• Thuế trước bạ mới đối với nhà ở (NRSD) – Trước đây áp dụng ở mức 15% đối với thường trú nhân Hồng Kông mua thêm bất động sản nhà ở

Thuế trước bạ đặc biệt (SSD) – Đã bãi bỏ

Quy định trước đây: Trước ngày 28 tháng 2 năm 2024, chủ sở hữu bán bất động sản nhà ở trong vòng 24 tháng kể từ ngày mua (rút ngắn từ 36 tháng vào tháng 10 năm 2023) phải chịu SSD với thuế suất lên đến 20% tùy theo thời gian nắm giữ:

Tình trạng hiện hành: Mọi văn kiện liên quan đến bất động sản nhà ở được ký kết vào hoặc sau ngày 28 tháng 2 năm 2024 đều không phải chịu SSD, bất kể thời gian nắm giữ. Điều này xóa bỏ mọi hạn chế về thời điểm bán lại bất động sản nhà ở.

Thuế tem đối với người mua (BSD) – Đã bãi bỏ

Quy định trước đây: Người không có tư cách thường trú nhân Hồng Kông khi mua bất động sản nhà ở phải chịu BSD ở mức 15% (giảm từ 30% vào tháng 10 năm 2023) tính trên giá trị bất động sản hoặc giá trị đối giá, tùy theo giá trị nào cao hơn.

Tình trạng hiện hành: BSD đã được giảm xuống 0% kể từ ngày 28 tháng 2 năm 2024. Người không có tư cách thường trú nhân hiện nộp AVD theo cùng mức thuế suất như thường trú nhân.

Thuế tem mới đối với bất động sản nhà ở (NRSD) – Đã bãi bỏ

Quy định trước đây: Thường trú nhân Hồng Kông đã sở hữu một hoặc nhiều bất động sản nhà ở tại Hồng Kông phải chịu NRSD ở mức 15% (giảm từ 30% vào tháng 10 năm 2023) khi mua thêm bất động sản nhà ở.

Tình trạng hiện hành: NRSD đã được bãi bỏ hoàn toàn. Thường trú nhân Hồng Kông hiện có thể mua nhiều bất động sản và chỉ phải nộp AVD theo các mức thuế suất tiêu chuẩn tại Biểu 2.

Tác động đối với người mua

Ví dụ: Mua bất động sản trị giá 10 triệu HKD

Thuế suất thuế tem theo giá trị (AVD) tại Biểu 2

Thuế suất hiện hành (Có hiệu lực từ ngày 26 tháng 2 năm 2025)

Kể từ ngày 28 tháng 2 năm 2024, mọi giao dịch bất động sản nhà ở đều phải chịu AVD theo thuế suất tại Biểu 2, bất kể tình trạng cư trú của người mua hay việc họ có sở hữu bất động sản khác hay không. Vào ngày 26 tháng 2 năm 2025, chính quyền tiếp tục giảm gánh nặng đối với bất động sản có giá trị thấp hơn bằng cách nâng giá trị bất động sản tối đa đủ điều kiện áp dụng mức thuế cố định HKD 100 từ 3 triệu HKD lên 4 triệu HKD.

Lưu ý quan trọng:

• Thuế tem được tính trên giá trị cao hơn giữa giá chuyển nhượng ghi trên chứng từ và giá trị thị trường của bất động sản
• Cơ chế giảm thuế cận biên được áp dụng khi giá chuyển nhượng chỉ cao hơn một chút so với ngưỡng dưới của từng bậc thuế suất
• Chính phủ ước tính khoảng 15% giao dịch bất động sản được hưởng lợi từ đợt điều chỉnh tháng 2 năm 2025, theo đó ngưỡng giá trị được áp dụng mức thuế HKD 100 được nâng lên HKD 4 triệu

Bối cảnh thị trường và cơ sở chính sách

Những thách thức kinh tế thúc đẩy cải cách

Các cải cách thuế tem được triển khai trong bối cảnh thị trường bất động sản Hong Kong đối mặt với những thách thức đáng kể:

• Giá bất động sản sụt giảm: Giá bất động sản nhà ở giảm 7% trong năm 2023
• Số lượng giao dịch lao dốc: Số lượng bất động sản được giao dịch giảm mạnh từ khoảng 74,000 căn năm 2021 xuống chỉ còn 43,000 căn năm 2023
• Lãi suất tăng: Việc thắt chặt tiền tệ trên toàn cầu làm tăng chi phí vay và ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người mua
• Những bất ổn bên ngoài: Căng thẳng địa chính trị và những bất ổn kinh tế ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư

Sau đợt nới lỏng ban đầu được công bố trong Bản diễn văn chính sách tháng 10 năm 2023 (theo đó giảm một nửa thuế suất BSD và NRSD, đồng thời rút ngắn thời gian nắm giữ áp dụng đối với SSD), doanh số bán bất động sản cải thiện nhẹ, tăng từ 2,123 căn trong tháng 10 lên 3,477 căn trong tháng 11 năm 2023. Tuy nhiên, chính phủ xác định rằng cần có cải cách toàn diện hơn, dẫn đến việc công bố bãi bỏ hoàn toàn các loại thuế này vào tháng 2 năm 2024.

Mục tiêu chính sách

Các mục tiêu mà chính phủ công bố đối với những cải cách này bao gồm:

• Thúc đẩy hoạt động thị trường: Loại bỏ các rào cản đối với giao dịch bất động sản nhằm khôi phục thanh khoản thị trường
• Thu hút đầu tư nước ngoài: Bãi bỏ BSD ở mức 15% nhằm khuyến khích đầu tư từ nước ngoài và Trung Quốc đại lục vào bất động sản Hong Kong
• Nâng cao năng lực cạnh tranh của thị trường chứng khoán: Giảm chi phí giao dịch để nâng cao năng lực cạnh tranh của sở giao dịch chứng khoán Hong Kong trong khu vực
• Hỗ trợ phục hồi kinh tế: Sử dụng chính sách thuế làm công cụ hỗ trợ các nỗ lực phục hồi kinh tế trên diện rộng
• Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Xây dựng khuôn khổ thuế tem thống nhất, đơn giản hơn và áp dụng bình đẳng cho mọi người mua

Ai được hưởng lợi từ những thay đổi này?

Các đối tượng hưởng lợi trên thị trường bất động sản

Người mua nước ngoài và người mua không phải là thường trú nhân: Trước đây phải chịu thêm BSD ở mức 15%, người mua nước ngoài và người không phải là thường trú nhân hiện được áp dụng chế độ thuế giống như người mua trong nước, qua đó có thể tiết kiệm hàng triệu HKD khi mua bất động sản có giá trị cao.

Thường trú nhân Hong Kong mua thêm bất động sản: Các nhà đầu tư và những người chuyển sang nhà ở tốt hơn hoặc mua căn nhà thứ hai không còn phải chịu NRSD ở mức 15%, khiến hoạt động đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn hơn đáng kể.

Người mua đi bán lại bất động sản và nhà đầu tư ngắn hạn: Việc bãi bỏ SSD loại bỏ khoản thuế mang tính chế tài đáng kể (lên đến 20%) đối với bất động sản được bán trong vòng 24 tháng, mang lại sự linh hoạt cao hơn cho các chiến lược đầu tư.

Người mua bất động sản có giá trị thấp hơn: Việc nâng ngưỡng giá trị được áp dụng mức thuế cố định HKD 100 từ HKD 3 triệu lên HKD 4 triệu vào tháng 2 năm 2025 giúp người mua nhà lần đầu và người mua căn hộ nhỏ hơn tiết kiệm được khoản tiền đáng kể.

Các đối tượng hưởng lợi trên thị trường chứng khoán

Nhà giao dịch tích cực: Việc giảm 23% thuế tem đối với chuyển nhượng cổ phiếu (từ tổng mức 0.26% xuống 0.2%) trực tiếp làm giảm chi phí giao dịch, đặc biệt có lợi cho các nhà giao dịch tần suất cao.

Nhà đầu tư tổ chức: Chi phí giao dịch thấp hơn cải thiện khả năng sinh lời tổng thể của cổ phiếu Hong Kong so với các thị trường cạnh tranh.

Thanh khoản thị trường: Việc giảm chi phí ma sát được kỳ vọng sẽ khuyến khích giao dịch nhiều hơn, qua đó có thể cải thiện độ sâu và thanh khoản của thị trường.

Triển khai và tuân thủ

Ngày có hiệu lực

Các cải cách được áp dụng căn cứ vào ngày ký kết chứng từ:

• Chuyển nhượng cổ phiếu: Chứng từ được ký kết vào hoặc sau ngày 17 tháng 11 năm 2023 chịu mức thuế suất đã giảm là 0.1% cho mỗi bên
• Giao dịch bất động sản: Chứng từ được ký kết vào hoặc sau ngày 28 tháng 2 năm 2024 được miễn SSD, BSD và NRSD, đồng thời chỉ chịu thuế AVD theo Biểu thuế 2
• Bất động sản có giá trị thấp hơn: Chứng từ được ký kết vào hoặc sau ngày 26 tháng 2 năm 2025 (11:00 sáng) được hưởng mức thuế cố định HKD 100 đối với bất động sản có giá trị không quá HKD 4 triệu

Yêu cầu về đóng thuế tem

Mặc dù có các đợt giảm thuế suất và miễn thuế, những yêu cầu cơ bản về đóng thuế tem vẫn không thay đổi:

• Hợp đồng mua bán bất động sản phải được đóng thuế tem trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký kết
• Chứng từ chuyển nhượng cổ phiếu phải được đóng thuế tem trước khi đăng ký
• Thuế tem được tính trên giá trị cao hơn giữa giá chuyển nhượng và giá trị thị trường
• Có thể sử dụng dịch vụ đóng thuế tem điện tử thông qua hệ thống e-Stamping của Cục Thuế nội địa

Xử phạt hành vi không tuân thủ

Việc không nộp hoặc chậm nộp thuế tem vẫn bị xử phạt:

• Chứng từ chưa được đóng thuế tem hoặc chưa được đóng đủ thuế tem không được chấp nhận làm chứng cứ trong tố tụng dân sự
• Việc chậm đóng thuế tem làm phát sinh khoản tiền phạt ngoài số thuế phải nộp
• Hành vi cố ý trốn thuế có thể dẫn đến truy tố hình sự

So sánh với các thị trường trong khu vực

Các cải cách thuế tem của Hong Kong cần được xem xét trong bối cảnh cạnh tranh thu hút vốn đầu tư trong khu vực:

Thuế tem đối với chuyển nhượng cổ phiếu

• Singapore: Tổng mức 0.2% (0.1% cho mỗi bên), bằng mức hiện hành của Hong Kong
• Shanghai/Shenzhen: 0.1% chỉ áp dụng cho bên bán (bên mua được miễn)
• Tokyo: Không đánh thuế tem đối với chuyển nhượng cổ phiếu
• Hong Kong (hiện hành): Tổng mức 0.2% (0.1% cho mỗi bên)

Đợt giảm thuế tháng 11 năm 2023 đưa mức thuế của Hong Kong trở lại ngang bằng với Singapore và nâng cao khả năng cạnh tranh so với các sở giao dịch tại Trung Quốc đại lục.

Thuế đối với giao dịch bất động sản

Mặc dù việc so sánh trực tiếp khá phức tạp do cơ cấu thuế khác nhau, các mức thuế AVD theo Biểu thuế 2 hiện hành của Hong Kong (từ HKD 100 đến 4.25%) nhìn chung có tính cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực khi không áp dụng BSD, NRSD và SSD. Việc bãi bỏ các loại thuế bổ sung này làm tăng đáng kể sức hấp dẫn của Hong Kong đối với hoạt động đầu tư bất động sản.

Triển vọng tương lai và những vấn đề cần cân nhắc

Khả năng tiếp tục điều chỉnh

Quá trình cải cách từng bước trong thời gian gần đây—từ nới lỏng một phần vào tháng 10 năm 2023 đến bãi bỏ hoàn toàn vào tháng 2 năm 2024, rồi nâng các ngưỡng vào tháng 2 năm 2025—cho thấy chính phủ sẵn sàng điều chỉnh chính sách dựa trên phản ứng của thị trường. Có thể sẽ có thêm các điều chỉnh nếu điều kiện kinh tế đòi hỏi.

Theo dõi phản ứng của thị trường

Các chỉ số chính cần theo dõi bao gồm:

• Số lượng giao dịch bất động sản và xu hướng giá
• Dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Hong Kong
• Khối lượng giao dịch trên thị trường chứng khoán và các chỉ số thanh khoản
• Thu ngân sách của chính phủ từ thuế tem
• Khả năng tái xuất hiện những lo ngại về tình trạng quá nóng của thị trường bất động sản

Tác động đối với thu ngân sách

Thuế trước bạ từ lâu đã là một nguồn thu đáng kể của chính quyền Hồng Kông. Các cải cách này thể hiện sự đánh đổi giữa việc giảm nguồn thu trong ngắn hạn và những lợi ích kinh tế dài hạn nhờ hoạt động thị trường gia tăng. Việc chính quyền sẵn sàng chấp nhận tác động này đối với nguồn thu phản ánh ưu tiên dành cho việc kích thích kinh tế.

Rủi ro và quan ngại

Mặc dù các cải cách mang lại những lợi ích đáng kể, các rủi ro tiềm ẩn bao gồm:

• Đầu cơ trên thị trường bất động sản: Việc bãi bỏ SSD có thể khuyến khích hoạt động đầu cơ ngắn hạn
• Quan ngại về khả năng chi trả: Nhu cầu gia tăng từ người mua nước ngoài và các nhà đầu tư có thể tạo áp lực đẩy giá bất động sản lên cao, có khả năng ảnh hưởng đến người mua nhà lần đầu tại địa phương
• Chu kỳ bùng nổ và suy thoái: Các biện pháp tác động đến phía cầu ban đầu được đưa ra để ngăn ngừa bong bóng bất động sản; việc bãi bỏ các biện pháp này đòi hỏi phải theo dõi chặt chẽ
• Biến động nguồn thu: Việc giảm thuế suất thuế trước bạ có thể làm gia tăng mức độ biến động của nguồn thu chính quyền gắn với các chu kỳ thị trường

Kết luận

Những cải cách thuế trước bạ gần đây của Hồng Kông đánh dấu một sự chuyển hướng dứt khoát trong chính sách tài khóa, từ bỏ các biện pháp quản lý phía cầu mang tính hạn chế để hướng tới một khuôn khổ tự do hóa hơn và có khả năng cạnh tranh quốc tế cao hơn. Việc giảm thuế trước bạ đối với chuyển nhượng cổ phiếu củng cố vị thế của Hồng Kông với tư cách là một trung tâm tài chính hàng đầu, trong khi việc bãi bỏ các loại thuế “hạ nhiệt” liên quan đến bất động sản loại bỏ những rào cản đáng kể đối với đầu tư và hoạt động thị trường.

Đối với người mua, nhà đầu tư và người giao dịch, những thay đổi này mang lại mức tiết kiệm chi phí đáng kể và sự linh hoạt cao hơn. Một người mua nước ngoài mua bất động sản trị giá 10 triệu HKD hiện tiết kiệm được 1.5 triệu HKD so với đầu năm 2024. Một người giao dịch cổ phiếu thường xuyên được hưởng mức giảm 23% chi phí giao dịch. Người mua bất động sản có giá trị thấp hơn được hưởng mức thuế trước bạ tối thiểu chỉ 100 HKD đối với bất động sản có giá trị không quá 4 triệu HKD.

Tuy nhiên, thành công dài hạn của các cải cách này sẽ phụ thuộc vào khả năng kích thích hoạt động kinh tế bền vững mà không làm tái bùng phát tình trạng đầu cơ quá mức vốn đã dẫn đến việc áp dụng các biện pháp tác động đến phía cầu ban đầu. Khi Hồng Kông bước vào giai đoạn mới của chế độ thuế trước bạ, việc theo dõi liên tục và điều chỉnh khi cần thiết sẽ đóng vai trò thiết yếu trong việc cân bằng các mục tiêu tăng trưởng với sự ổn định của thị trường.

Các bên tham gia thị trường nên cập nhật mọi diễn biến tiếp theo và tham khảo ý kiến của các cố vấn chuyên môn để hiểu đầy đủ tác động đối với hoàn cảnh cụ thể của mình cũng như bảo đảm tuân thủ tất cả các yêu cầu áp dụng.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành tư vấn pháp lý, thuế hoặc tài chính. Pháp luật và thuế suất về thuế trước bạ có thể thay đổi. Độc giả nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia có chuyên môn phù hợp và tra cứu các nguồn chính thức của chính quyền để có thông tin cập nhật nhất cùng hướng dẫn phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của mình.

Cập nhật lần cuối: Tháng 12 năm 2025