Datos clave sobre alquileres a corto plazo en Hong Kong

Comprensión de las regulaciones de alquiler a corto plazo en Hong Kong

Operar propiedades de alquiler a corto plazo en Hong Kong implica navegar por complejos requisitos legales e importantes implicaciones fiscales. Para los propietarios que consideran plataformas como Airbnb u otros servicios de alojamiento a corto plazo, comprender el marco regulatorio es esencial para evitar graves consecuencias legales y financieras.

¿Qué constituye un alquiler a corto plazo?

Según la ley de Hong Kong, un alquiler a corto plazo se define como cualquier alojamiento proporcionado a cambio de una tarifa por períodos de menos de 28 días consecutivos. Esta definición es crítica, ya que determina si una propiedad se rige por la Ordenanza de Alojamiento en Hoteles y Casas de Huéspedes (Cap. 349).

IMPORTANTE: Operar cualquier local como alojamiento a corto plazo por menos de 28 días consecutivos sin la licencia adecuada es ilegal y constituye un delito penal.

Marco legal: Ordenanza de Alojamiento en Hoteles y Casas de Huéspedes

La Ordenanza de Alojamiento en Hoteles y Casas de Huéspedes (HAGAO, Cap. 349) es la legislación principal que rige los alquileres a corto plazo en Hong Kong. Esta ley exige que cualquier local que ofrezca alojamiento para dormir a cambio de una tarifa por períodos inferiores a 28 días consecutivos debe poseer una licencia válida de hotel o casa de huéspedes emitida por la Oficina de la Autoridad de Licencias dentro del Departamento de Asuntos Internos.

La regla de exención de 28 días

Las propiedades están exentas de los requisitos de licencia solo si:

• Todo el alojamiento se proporciona exclusivamente por un mínimo de 28 días consecutivos por alquiler
• No se realizará ninguna exención, reembolso o reducción de tarifas si el alquiler se acorta a menos de 28 días consecutivos por cualquier motivo
• Estos términos se establecen claramente en el contrato de alquiler

Sanciones por operación sin licencia

El gobierno de Hong Kong ha reforzado significativamente la aplicación de la ley contra los alquileres a corto plazo sin licencia. Las recientes enmiendas a la HAGAO han aumentado sustancialmente las sanciones:

• Multa: Hasta HKD 500.000 (aumento de HKD 200.000)
• Prisión: Hasta 3 años (aumento de 2 años)
• Antecedentes penales: La condena resulta en un antecedente penal permanente

Además, los agentes de la ley ahora tienen poderes mejorados, incluida la capacidad de solicitar órdenes de registro y usar fuerza razonable para ingresar a las instalaciones con fines de investigación.

Requisitos de licencia para alquileres a corto plazo

La obtención de una licencia de hotel o casa de huéspedes es un proceso riguroso que requiere el cumplimiento de múltiples estándares regulatorios.

Proceso de solicitud

Para operar legalmente una propiedad de alquiler a corto plazo, los propietarios deben:

1. Presentar una solicitud a la Oficina de la Autoridad de Licencias, Departamento de Asuntos Internos
2. Garantizar el cumplimiento de la construcción: Las instalaciones deben cumplir con estándares específicos de seguridad de la construcción
3. Cumplir con los requisitos de seguridad contra incendios: Deben implementarse medidas integrales de seguridad contra incendios
4. Obtener los consentimientos necesarios: Esto incluye la aprobación por escrito del propietario (si corresponde) y el cumplimiento del Acta de Convenio Mutuo (DMC) o las regulaciones de gestión del edificio

Validez y renovación de la licencia

• Las licencias son válidas por períodos que van de 12 a 84 meses
• Los titulares de licencias deben solicitar la renovación de 3 a 6 meses antes de la expiración
• Todos los establecimientos deben obtener una licencia antes de comenzar las operaciones

Desafíos prácticos

En la práctica, obtener la licencia requerida es extremadamente difícil para la mayoría de las propiedades residenciales. Los estrictos requisitos de seguridad de la construcción y contra incendios generalmente no pueden ser cumplidos por unidades residenciales estándar, lo que explica por qué plataformas como Airbnb enfrentan desafíos significativos en el mercado de Hong Kong. Muchos DMC de edificios residenciales prohíben explícitamente el uso comercial, incluidos los alquileres a corto plazo.

Implicaciones fiscales para los ingresos por alquiler a corto plazo

Los propietarios que operan alquileres a corto plazo (ya sea con licencia o considerando obtenerla) deben comprender sus obligaciones fiscales bajo el sistema fiscal de Hong Kong.

Impuesto sobre la propiedad

Para las personas que reciben ingresos por alquiler donde las actividades de alquiler no constituyen un negocio, los ingresos están sujetos al Impuesto sobre la Propiedad en lugar del Impuesto sobre las Ganancias.

Cálculo del Impuesto sobre la Propiedad:

• Tasa impositiva: Tasa fija del 15%
• Base imponible: Valor neto imponible
• Deducción estándar: 20% de los ingresos brutos por alquiler (después de deducir las tasas pagadas) para reparaciones y gastos
• Gastos reales: No deducibles; solo se aplica la deducción estándar del 20% independientemente de los gastos reales incurridos

Ejemplo de cálculo:

Impuesto sobre las ganancias (para operaciones comerciales)

Si las actividades de alquiler constituyen un negocio en lugar de un simple arrendamiento de propiedad, los ingresos quedan sujetos al Impuesto sobre las Ganancias en lugar del Impuesto sobre la Propiedad.

Tasas del Impuesto sobre las Ganancias:

• Individuos: Tasa estándar del 15% (con una tasa de concesión del 7,5% sobre los primeros HKD 2 millones de ganancias, sujeta a condiciones)
• Corporaciones: Tasa estándar del 16,5%

Ventaja clave para las corporaciones: Las empresas que realizan una actividad comercial, profesión o negocio en Hong Kong pueden solicitar por escrito la exención del Impuesto sobre la Propiedad, ya que los ingresos por alquiler se evaluarán bajo el Impuesto sobre las Ganancias. Esto permite la deducción de los gastos reales incurridos, lo que puede ser beneficioso si los gastos superan el 20% de los ingresos brutos por alquiler.

Impuesto sobre el alojamiento hotelero (HAT)

A partir del 1 de enero de 2025, el gobierno de Hong Kong ha reintroducido el Impuesto sobre el Alojamiento Hotelero a una tasa del 3% sobre los cargos de alojamiento.

Responsabilidades del propietario:

• Recaudar el 3% del HAT de los huéspedes además de los cargos de alojamiento
• Remitir el impuesto recaudado al Departamento de Impuestos Internos
• Mantener registros adecuados de todas las transacciones de alojamiento
• Esto se aplica a todos los proveedores de alojamiento a corto plazo con licencia

Sistema de impuestos provisionales

Hong Kong opera un sistema de impuestos provisionales, lo que significa que los propietarios deben pagar impuestos por adelantado. Las evaluaciones fiscales suelen incluir:

• Una evaluación fiscal final para el año actual basada en los ingresos reales por alquiler
• Una evaluación fiscal provisional para el año siguiente basada en los ingresos por alquiler del año anterior
• El impuesto provisional pagado se acredita contra el impuesto final a pagar cuando se evalúa

Requisitos de cumplimiento

Todos los propietarios que reciben ingresos por alquiler deben:

• Registrarse en el Departamento de Impuestos Internos (IRD)
• Mantener registros precisos de todos los ingresos y transacciones de alquiler
• Presentar declaraciones de impuestos anuales de forma precisa y a tiempo
• Informar todos los ingresos por alquiler, independientemente de la cantidad

Dada la complejidad del sistema fiscal de Hong Kong y el potencial de evaluaciones tanto del Impuesto sobre la Propiedad como del Impuesto sobre las Ganancias, se recomienda encarecidamente a los propietarios que consulten con asesores fiscales cualificados o contadores públicos certificados.

Consideraciones adicionales para los inquilinos

Los inquilinos que consideran operar alquileres a corto plazo enfrentan obstáculos adicionales más allá de los que afectan a los propietarios:

• Aprobación del propietario: El consentimiento por escrito del propietario es obligatorio
• Términos del contrato de arrendamiento: La mayoría de los contratos de arrendamiento prohíben explícitamente el subarriendo o el uso comercial
• Regulaciones del edificio: Se requiere el cumplimiento del DMC del edificio o de las reglas de la asociación de propietarios
• Licencia: Incluso con la aprobación del propietario, aún debe obtenerse la licencia de hotel/casa de huéspedes necesaria
• Consecuencias legales: Operar sin las aprobaciones adecuadas puede resultar en la rescisión del contrato de arrendamiento, el desalojo y sanciones legales

Por qué las plataformas de alquiler a corto plazo tienen dificultades en Hong Kong

El estricto entorno regulatorio ha hecho que sea casi imposible para plataformas como Airbnb operar legalmente en Hong Kong a gran escala. A diferencia de ciudades como Tokio, París y otros destinos turísticos importantes que han implementado sistemas y regulaciones específicas de registro de alquiler a corto plazo, Hong Kong ha mantenido sus estrictos requisitos de licencia bajo la HAGAO sin crear un marco alternativo para las plataformas de alojamiento compartido.

La realidad práctica es que la mayoría de las propiedades residenciales no pueden cumplir con los estándares de seguridad de la construcción y contra incendios requeridos para la licencia de hotel/casa de huéspedes, lo que hace que las operaciones legales de alquiler a corto plazo sean imposibles para la gran mayoría de los propietarios de propiedades residenciales.