Faits clés sur les locations à court terme à Hong Kong

Comprendre la réglementation des locations de courte durée à Hong Kong

L’exploitation de biens en location de courte durée à Hong Kong implique de se conformer à des exigences légales complexes et entraîne des conséquences fiscales importantes. Pour les bailleurs qui envisagent de recourir à des plateformes comme Airbnb ou à d’autres services d’hébergement de courte durée, il est essentiel de comprendre le cadre réglementaire afin d’éviter de lourdes conséquences juridiques et financières.

Qu’entend-on par location de courte durée ?

En droit hongkongais, une location de courte durée désigne tout hébergement fourni à titre onéreux pour des périodes de moins de 28 jours consécutifs. Cette définition est déterminante, car elle permet d’établir si un bien relève de la Hotel and Guesthouse Accommodation Ordinance (Cap. 349).

IMPORTANT : Exploiter des locaux à des fins d’hébergement de courte durée pour moins de 28 jours consécutifs sans disposer de la licence requise est illégal et constitue une infraction pénale.

Cadre juridique : Hotel and Guesthouse Accommodation Ordinance

La Hotel and Guesthouse Accommodation Ordinance (HAGAO, Cap. 349) est le principal texte législatif régissant les locations de courte durée à Hong Kong. Cette loi impose que tous les locaux proposant un hébergement pour la nuit à titre onéreux pour des périodes inférieures à 28 jours consécutifs disposent d’une licence d’hôtel ou de pension de famille en cours de validité, délivrée par l’Office of the Licensing Authority au sein du Home Affairs Department.

La règle d’exemption des 28 jours

Les biens ne sont exemptés de l’obligation de licence que si les conditions suivantes sont remplies :

• Tout hébergement est exclusivement fourni pour une durée minimale de 28 jours consécutifs par location
• Aucune dispense de paiement, aucun remboursement ni aucune réduction du prix ne sont accordés si la location est ramenée à moins de 28 jours consécutifs, pour quelque raison que ce soit
• Ces conditions sont clairement stipulées dans le contrat de location

Sanctions en cas d’exploitation sans licence

Le gouvernement de Hong Kong a considérablement renforcé la lutte contre les locations de courte durée sans licence. Les modifications récentes de la HAGAO ont sensiblement alourdi les sanctions :

• Amende : jusqu’à HKD 500,000 (contre HKD 200,000 auparavant)
• Emprisonnement : jusqu’à 3 ans (contre 2 ans auparavant)
• Casier judiciaire : une condamnation entraîne une inscription permanente au casier judiciaire

En outre, les agents chargés de l’application de la loi disposent désormais de pouvoirs renforcés, notamment la possibilité de demander des mandats de perquisition et de recourir à une force raisonnable pour pénétrer dans les locaux aux fins d’enquête.

Exigences relatives aux licences pour les locations de courte durée

L’obtention d’une licence d’hôtel ou de pension de famille est une procédure rigoureuse qui exige le respect de multiples normes réglementaires.

Procédure de demande

Pour exploiter légalement un bien en location de courte durée, les bailleurs doivent :

1. Déposer une demande auprès de l’Office of the Licensing Authority, Home Affairs Department
2. Assurer la conformité du bâtiment : les locaux doivent satisfaire à des normes spécifiques de sécurité des bâtiments
3. Respecter les exigences de sécurité incendie : des mesures complètes de sécurité incendie doivent être mises en œuvre
4. Obtenir les autorisations nécessaires : cela comprend l’accord écrit du propriétaire (le cas échéant) ainsi que le respect de l’acte de copropriété de l’immeuble (Deed of Mutual Covenant, DMC) ou du règlement de gestion

Validité et renouvellement de la licence

• Les licences sont valables pour des périodes allant de 12 à 84 mois
• Les titulaires de licence doivent demander leur renouvellement de 3 à 6 mois avant l’expiration
• Tous les établissements doivent obtenir une licence avant de commencer leurs activités

Difficultés pratiques

En pratique, l’obtention de la licence requise est extrêmement difficile pour la plupart des biens résidentiels. Les logements résidentiels ordinaires ne peuvent généralement pas satisfaire aux exigences strictes en matière de sécurité des bâtiments et de sécurité incendie, ce qui explique les difficultés importantes rencontrées par des plateformes comme Airbnb sur le marché hongkongais. Les DMC de nombreux immeubles résidentiels interdisent expressément tout usage commercial, y compris les locations de courte durée.

Conséquences fiscales des revenus locatifs de courte durée

Les bailleurs qui exploitent des locations de courte durée (qu’ils disposent d’une licence ou envisagent d’en obtenir une) doivent comprendre leurs obligations fiscales dans le cadre du système fiscal hongkongais.

Impôt foncier

Pour les particuliers percevant des revenus locatifs dont les activités de location ne constituent pas une activité commerciale, ces revenus sont soumis à l’impôt foncier plutôt qu’à l’impôt sur les bénéfices.

Calcul de l’impôt foncier :

• Taux d’imposition : taux uniforme de 15%
• Base imposable : valeur imposable nette
• Abattement forfaitaire : 20% des revenus locatifs bruts (après déduction des taxes locales acquittées) au titre des réparations et des charges
• Dépenses réelles : non déductibles ; seul l’abattement forfaitaire de 20% s’applique, quel que soit le montant des dépenses réellement engagées

Exemple de calcul :

Impôt sur les bénéfices (pour les activités commerciales)

Si les activités de location constituent une activité commerciale plutôt qu’une simple mise en location immobilière, les revenus sont alors soumis à l’impôt sur les bénéfices au lieu de l’impôt foncier.

Taux de l’impôt sur les bénéfices :

• Particuliers : taux normal de 15% (avec un taux préférentiel de 7.5% sur les premiers HKD 2 millions de bénéfices, sous réserve de conditions)
• Sociétés : taux normal de 16.5%

Principal avantage pour les sociétés : les sociétés exerçant une activité commerciale, professionnelle ou entrepreneuriale à Hong Kong peuvent demander par écrit une exonération de l’impôt foncier, les revenus locatifs étant alors soumis à l’impôt sur les bénéfices. Ce régime permet de déduire les dépenses réellement engagées, ce qui peut être avantageux si celles-ci dépassent 20% des revenus locatifs bruts.

Taxe sur l’hébergement hôtelier (HAT)

À compter du 1er janvier 2025, le gouvernement de Hong Kong a réintroduit la taxe sur l’hébergement hôtelier au taux de 3% sur les frais d’hébergement.

Obligations des bailleurs :

• Percevoir auprès des clients la HAT de 3% en sus des frais d’hébergement
• Reverser la taxe perçue à l’Inland Revenue Department
• Tenir des registres adéquats de toutes les opérations d’hébergement
• Ces obligations s’appliquent à tous les prestataires d’hébergement de courte durée titulaires d’une licence

Régime d’imposition provisionnelle

Hong Kong applique un régime d’imposition provisionnelle, ce qui signifie que les bailleurs doivent acquitter l’impôt à l’avance. Les avis d’imposition comprennent généralement :

• Une imposition définitive pour l’année en cours, fondée sur les revenus locatifs réels
• Une imposition provisionnelle pour l’année suivante, fondée sur les revenus locatifs de l’année précédente
• L’impôt provisionnel acquitté est imputé sur l’impôt définitif dû lors de son établissement

Obligations de conformité

Tous les bailleurs percevant des revenus locatifs doivent :

• S’enregistrer auprès de l’Inland Revenue Department (IRD)
• Tenir des registres exacts de l’ensemble des revenus locatifs et des opérations
• Déposer des déclarations fiscales annuelles exactes et dans les délais
• Déclarer tous les revenus locatifs, quel qu’en soit le montant

Compte tenu de la complexité du système fiscal hongkongais et de la possibilité d’impositions au titre tant de l’impôt foncier que de l’impôt sur les bénéfices, il est vivement recommandé aux bailleurs de consulter des conseillers fiscaux qualifiés ou des experts-comptables agréés.

Considérations supplémentaires pour les locataires

Les locataires qui envisagent d’exploiter des locations de courte durée se heurtent à des obstacles supplémentaires par rapport aux propriétaires :

• Accord du propriétaire : le consentement écrit du propriétaire est obligatoire
• Clauses du contrat de bail : la plupart des baux interdisent expressément la sous-location ou l’usage commercial
• Règlement de l’immeuble : le respect du DMC de l’immeuble ou du règlement de l’association des copropriétaires est requis
• Licence : même avec l’accord du propriétaire, la licence d’hôtel ou de pension de famille requise doit être obtenue
• Conséquences juridiques : l’exploitation sans les autorisations requises peut entraîner la résiliation du bail, l’expulsion et des sanctions légales

Pourquoi les plateformes de location de courte durée peinent à s’implanter à Hong Kong

La rigueur du cadre réglementaire rend presque impossible l’exploitation légale à grande échelle de plateformes comme Airbnb à Hong Kong. Contrairement à des villes comme Tokyo, Paris et d’autres grandes destinations touristiques qui ont mis en place des systèmes d’enregistrement et des réglementations spécifiques aux locations de courte durée, Hong Kong a maintenu les exigences strictes de licence prévues par la HAGAO, sans créer de cadre alternatif pour les plateformes de partage de logements.

Dans les faits, la plupart des biens résidentiels ne peuvent pas satisfaire aux normes de sécurité des bâtiments et de sécurité incendie requises pour l’obtention d’une licence d’hôtel ou de pension de famille, ce qui rend pratiquement impossible l’exploitation légale de locations de courte durée pour la grande majorité des propriétaires de biens résidentiels.