Fakta Penting Tentang Sewa Jangka Pendek di Hong Kong

Memahami Peraturan Sewa Jangka Pendek di Hong Kong

Mengoperasikan properti sewa jangka pendek di Hong Kong melibatkan navigasi persyaratan hukum yang kompleks dan implikasi pajak yang signifikan. Bagi pemilik properti yang mempertimbangkan platform seperti Airbnb atau layanan akomodasi jangka pendek lainnya, memahami kerangka peraturan sangat penting untuk menghindari konsekuensi hukum dan keuangan yang serius.

Apa yang Dimaksud dengan Sewa Jangka Pendek?

Berdasarkan hukum Hong Kong, sewa jangka pendek didefinisikan sebagai akomodasi apa pun yang disediakan dengan biaya untuk jangka waktu kurang dari 28 hari berturut-turut. Definisi ini sangat penting, karena menentukan apakah suatu properti termasuk dalam Ordonansi Akomodasi Hotel dan Wisma (Bab 349).

PENTING: Mengoperasikan properti apa pun sebagai akomodasi jangka pendek selama kurang dari 28 hari berturut-turut tanpa izin yang sesuai adalah ilegal dan merupakan tindak pidana.

Kerangka Hukum: Ordonansi Akomodasi Hotel dan Wisma

Ordonansi Akomodasi Hotel dan Wisma (HAGAO, Bab 349) adalah undang-undang utama yang mengatur sewa jangka pendek di Hong Kong. Undang-undang ini mewajibkan setiap properti yang menawarkan akomodasi tidur dengan biaya untuk jangka waktu kurang dari 28 hari berturut-turut harus memiliki izin hotel atau wisma yang sah yang dikeluarkan oleh Kantor Otoritas Perizinan di bawah Departemen Urusan Dalam Negeri.

Aturan Pengecualian 28 Hari

Properti dikecualikan dari persyaratan perizinan hanya jika:

• Semua akomodasi disediakan secara eksklusif untuk minimal 28 hari berturut-turut per penyewaan
• Tidak ada pengabaian, pengembalian dana, atau pengurangan biaya yang akan dilakukan jika penyewaan dipersingkat menjadi kurang dari 28 hari berturut-turut karena alasan apa pun
• Ketentuan ini dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian sewa

Sanksi untuk Operasi Tanpa Izin

Pemerintah Hong Kong telah secara signifikan memperkuat penegakan hukum terhadap sewa jangka pendek tanpa izin. Amandemen terbaru HAGAO telah meningkatkan sanksi secara substansial:

• Denda: Hingga HKD 500.000 (meningkat dari HKD 200.000)
• Penjara: Hingga 3 tahun (meningkat dari 2 tahun)
• Catatan kriminal: Vonis menghasilkan catatan kriminal permanen

Selain itu, petugas penegak hukum kini memiliki wewenang yang ditingkatkan, termasuk kemampuan untuk mengajukan surat perintah penggeledahan dan menggunakan kekuatan yang wajar untuk memasuki properti untuk tujuan penyelidikan.

Persyaratan Perizinan untuk Sewa Jangka Pendek

Memperoleh izin hotel atau wisma adalah proses yang ketat yang memerlukan kepatuhan terhadap berbagai standar peraturan.

Proses Aplikasi

Untuk mengoperasikan properti sewa jangka pendek secara legal, pemilik properti harus:

1. Mengajukan permohonan ke Kantor Otoritas Perizinan, Departemen Urusan Dalam Negeri
2. Memastikan kepatuhan bangunan: Properti harus memenuhi standar keselamatan bangunan tertentu
3. Memenuhi persyaratan keselamatan kebakaran: Langkah-langkah keselamatan kebakaran yang komprehensif harus diterapkan
4. Memperoleh persetujuan yang diperlukan: Ini termasuk persetujuan tertulis dari pemilik properti (jika berlaku) dan kepatuhan terhadap Akta Perjanjian Bersama (DMC) atau peraturan manajemen bangunan

Masa Berlaku dan Perpanjangan Izin

• Izin berlaku untuk jangka waktu mulai dari 12 hingga 84 bulan
• Pemegang izin harus mengajukan perpanjangan 3 hingga 6 bulan sebelum kedaluwarsa
• Semua tempat usaha harus memperoleh izin sebelum memulai operasi

Tantangan Praktis

Dalam praktiknya, memperoleh izin yang diperlukan sangat sulit bagi sebagian besar properti residensial. Persyaratan keselamatan bangunan dan kebakaran yang ketat biasanya tidak dapat dipenuhi oleh unit residensial standar, yang menjelaskan mengapa platform seperti Airbnb menghadapi tantangan signifikan di pasar Hong Kong. Banyak DMC bangunan residensial secara eksplisit melarang penggunaan komersial, termasuk sewa jangka pendek.

Implikasi Pajak untuk Pendapatan Sewa Jangka Pendek

Pemilik properti yang mengoperasikan sewa jangka pendek (baik yang berizin maupun yang sedang mempertimbangkan perizinan) harus memahami kewajiban pajak mereka di bawah sistem pajak Hong Kong.

Pajak Properti

Bagi individu yang menerima pendapatan sewa di mana aktivitas sewa tidak merupakan bisnis, pendapatan tersebut dikenakan Pajak Properti daripada Pajak Keuntungan.

Perhitungan Pajak Properti:

• Tarif pajak: Tarif tetap 15%
• Dasar pengenaan pajak: Nilai kena pajak bersih
• Tunjangan standar: 20% dari pendapatan sewa bruto (setelah dikurangi tarif yang dibayarkan) untuk perbaikan dan pengeluaran
• Biaya aktual: Tidak dapat dikurangkan; hanya tunjangan standar 20% yang berlaku terlepas dari biaya aktual yang dikeluarkan

Contoh Perhitungan:

Pajak Keuntungan (Untuk Operasi Bisnis)

Jika aktivitas sewa merupakan bisnis daripada sekadar penyewaan properti, pendapatan tersebut dikenakan Pajak Keuntungan daripada Pajak Properti.

Tarif Pajak Keuntungan:

• Individu: Tarif standar 15% (dengan tarif konsesi 7,5% untuk keuntungan pertama HKD 2 juta, tunduk pada ketentuan)
• Korporasi: Tarif standar 16,5%

Keuntungan Utama bagi Korporasi: Perusahaan yang menjalankan perdagangan, profesi, atau bisnis di Hong Kong dapat mengajukan permohonan tertulis untuk pengecualian dari Pajak Properti, karena pendapatan sewa akan dinilai di bawah Pajak Keuntungan. Ini memungkinkan pengurangan biaya aktual yang dikeluarkan, yang mungkin menguntungkan jika biaya melebihi 20% dari pendapatan sewa bruto.

Pajak Akomodasi Hotel (HAT)

Berlaku mulai 1 Januari 2025, pemerintah Hong Kong telah memperkenalkan kembali Pajak Akomodasi Hotel dengan tarif 3% atas biaya akomodasi.

Tanggung Jawab Pemilik Properti:

• Mengumpulkan HAT 3% dari tamu di atas biaya akomodasi
• Menyetorkan pajak yang terkumpul ke Departemen Pendapatan Dalam Negeri
• Memelihara catatan yang tepat dari semua transaksi akomodasi
• Ini berlaku untuk semua penyedia akomodasi jangka pendek berizin

Sistem Pajak Sementara

Hong Kong mengoperasikan sistem pajak sementara, yang berarti pemilik properti harus membayar pajak di muka. Penilaian pajak biasanya meliputi:

• Penilaian pajak akhir untuk tahun berjalan berdasarkan pendapatan sewa aktual
• Penilaian pajak sementara untuk tahun berikutnya berdasarkan pendapatan sewa tahun sebelumnya
• Pajak sementara yang dibayarkan dikreditkan terhadap pajak akhir yang harus dibayar saat dinilai

Persyaratan Kepatuhan

Semua pemilik properti yang menerima pendapatan sewa harus:

• Mendaftar ke Departemen Pendapatan Dalam Negeri (IRD)
• Memelihara catatan akurat dari semua pendapatan dan transaksi sewa
• Mengajukan SPT tahunan secara akurat dan tepat waktu
• Melaporkan semua pendapatan sewa tanpa memandang jumlahnya

Mengingat kompleksitas sistem pajak Hong Kong dan potensi penilaian Pajak Properti dan Pajak Keuntungan, pemilik properti sangat disarankan untuk berkonsultasi dengan penasihat pajak yang berkualifikasi atau akuntan publik bersertifikat.

Pertimbangan Tambahan untuk Penyewa

Penyewa yang mempertimbangkan untuk mengoperasikan sewa jangka pendek menghadapi hambatan tambahan di luar yang memengaruhi pemilik properti:

• Persetujuan pemilik properti: Persetujuan tertulis dari pemilik properti adalah wajib
• Ketentuan perjanjian sewa: Sebagian besar perjanjian sewa secara eksplisit melarang penyewaan kembali atau penggunaan komersial
• Peraturan bangunan: Kepatuhan terhadap DMC bangunan atau aturan asosiasi pemilik rumah diperlukan
• Perizinan: Bahkan dengan persetujuan pemilik properti, izin hotel/wisma yang diperlukan tetap harus diperoleh
• Konsekuensi hukum: Beroperasi tanpa persetujuan yang tepat dapat mengakibatkan pemutusan sewa, penggusuran, dan sanksi hukum

Mengapa Platform Sewa Jangka Pendek Berjuang di Hong Kong

Lingkungan peraturan yang ketat telah membuat hampir mustahil bagi platform seperti Airbnb untuk beroperasi secara legal di Hong Kong dalam skala besar. Tidak seperti kota-kota seperti Tokyo, Paris, dan tujuan wisata utama lainnya yang telah menerapkan sistem dan peraturan pendaftaran sewa jangka pendek tertentu, Hong Kong telah mempertahankan persyaratan perizinan yang ketat di bawah HAGAO tanpa menciptakan kerangka kerja alternatif untuk platform berbagi rumah.

Kenyataan praktisnya adalah bahwa sebagian besar properti residensial tidak dapat memenuhi standar keselamatan bangunan dan kebakaran yang diperlukan untuk perizinan hotel/wisma, secara efektif membuat operasi sewa jangka pendek yang legal menjadi tidak mungkin bagi sebagian besar pemilik properti residensial.