Thuế tem đặc biệt (SSD) của Hồng Kông

Tìm hiểu về Thuế trước bạ đặc biệt của Hồng Kông: Tổng quan lịch sử và tình trạng hiện tại

Thị trường bất động sản Hồng Kông đã trải qua một bước chuyển biến đáng kể trong năm 2024. Sau hơn 13 năm áp dụng các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản nghiêm ngặt, chính quyền Hồng Kông đã công bố bãi bỏ hoàn toàn Thuế trước bạ đặc biệt (SSD) vào ngày 28 tháng 2 năm 2024. Thay đổi chính sách mang tính bước ngoặt này đánh dấu sự kết thúc của một thời kỳ áp dụng các biện pháp quản lý phía cầu vốn đã định hình thị trường bất động sản nhà ở kể từ tháng 11 năm 2010.

Thuế trước bạ đặc biệt (SSD) là gì?

Thuế trước bạ đặc biệt được áp dụng từ ngày 20 tháng 11 năm 2010 như một biện pháp tạo rào cản tài chính nhằm kiềm chế hoạt động đầu cơ ngắn hạn trên thị trường bất động sản nhà ở Hồng Kông. Người bán phải nộp loại thuế này nếu chuyển nhượng bất động sản nhà ở trong một thời hạn nắm giữ nhất định kể từ khi mua bất động sản đó.

Cơ chế áp dụng SSD

SSD được tính dựa trên giá chuyển nhượng ghi trên chứng từ hoặc giá trị thị trường của bất động sản, tùy theo giá trị nào cao hơn. Điều quan trọng là SSD không phải là khoản thu đánh vào lãi hay lợi nhuận mà là khoản thuế áp dụng đối với chứng từ giao dịch (thỏa thuận mua bán hoặc văn kiện chuyển nhượng). Điều này có nghĩa là dù bất động sản nhà ở được bán có lãi hay bị lỗ, SSD vẫn phải nộp dựa trên thời gian nắm giữ và giá trị bất động sản.

Các mức thuế SSD và thời gian nắm giữ qua các thời kỳ

Khuôn khổ ban đầu (ngày 20 tháng 11 năm 2010 - ngày 26 tháng 10 năm 2012)

Khi mới được áp dụng, SSD đánh vào các bất động sản được bán lại trong vòng 24 tháng kể từ khi mua, với các mức thuế sau:

• Từ 6 tháng trở xuống: 15% giá trị bất động sản
• Trên 6 tháng đến 12 tháng: 10% giá trị bất động sản
• Trên 12 tháng đến 24 tháng: 5% giá trị bất động sản

Khuôn khổ tăng cường (ngày 27 tháng 10 năm 2012 - ngày 24 tháng 10 năm 2023)

Ngày 27 tháng 10 năm 2012, chính quyền đã siết chặt các biện pháp SSD bằng cách kéo dài thời gian nắm giữ lên 36 tháng và tăng các mức thuế:

• Trong vòng 6 tháng: 20% giá trị bất động sản
• Từ 6 đến 12 tháng: 15% giá trị bất động sản
• Từ 12 đến 36 tháng: 10% giá trị bất động sản

Khuôn khổ nới lỏng (ngày 25 tháng 10 năm 2023 - ngày 27 tháng 2 năm 2024)

Tháng 10 năm 2023, trước tình trạng thị trường bất động sản suy giảm, chính quyền đã rút ngắn thời hạn chịu SSD từ 36 tháng xuống còn 24 tháng nhằm thúc đẩy hoạt động thị trường. Tuy nhiên, biện pháp này không ngăn được đà suy giảm của thị trường nhà ở, khi giá bất động sản tiếp tục giảm xuống mức thấp nhất trong bảy năm.

Bãi bỏ SSD: Ngày 28 tháng 2 năm 2024

Thông báo của chính quyền

Ngày 28 tháng 2 năm 2024, Bộ trưởng Tài chính Paul Chan công bố trong Ngân sách 2024-25 rằng toàn bộ các biện pháp quản lý phía cầu đối với bất động sản nhà ở sẽ bị bãi bỏ và có hiệu lực ngay lập tức. Quyết định này bao gồm việc bãi bỏ hoàn toàn SSD, cùng với Thuế trước bạ đối với người mua (BSD) và Thuế trước bạ nhà ở mới (NRSD).

“Sau khi cân nhắc thận trọng tình hình tổng thể hiện nay, chúng tôi quyết định bãi bỏ toàn bộ các biện pháp quản lý phía cầu đối với bất động sản nhà ở và áp dụng ngay lập tức,” Bộ trưởng Tài chính Paul Chan cho biết. “Chúng tôi nhận định rằng các biện pháp liên quan không còn cần thiết trong điều kiện kinh tế và thị trường hiện nay.”

Chính thức hóa bằng pháp luật

Dự luật bãi bỏ toàn bộ các biện pháp quản lý phía cầu đã được Hội đồng Lập pháp thông qua vào ngày 10 tháng 4 năm 2024. Sắc lệnh Thuế trước bạ (Sửa đổi) năm 2024 (Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2024) đã được đăng Công báo vào ngày 19 tháng 4 năm 2024, chính thức luật hóa các thay đổi với hiệu lực hồi tố từ ngày 28 tháng 2 năm 2024.

Tại sao SSD bị bãi bỏ?

Nhiều yếu tố đã góp phần dẫn đến quyết định của chính quyền về việc bãi bỏ hoàn toàn SSD và các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản khác:

Thị trường bất động sản suy giảm đáng kể

Theo Cục Thẩm định và Định giá (Rating and Valuation Department), đến tháng 1 năm 2024, giá nhà tại Hồng Kông đã giảm xuống mức thấp nhất trong bảy năm, giảm 23% so với mức đỉnh năm 2021. Lãi suất cao và sự phục hồi kinh tế chậm chạp đã làm suy giảm đáng kể hoạt động thị trường và giá trị bất động sản.

Điều kiện kinh tế đã thay đổi

Chính quyền thừa nhận rằng các điều kiện kinh tế và thị trường từng là cơ sở để áp dụng những “biện pháp mạnh tay” này đã thay đổi căn bản. Khi giá bất động sản liên tục chịu áp lực giảm thay vì tăng nóng do đầu cơ, các biện pháp hạ nhiệt không còn đạt được mục đích ban đầu.

Các biện pháp nới lỏng trước đó chưa đủ

Những điều chỉnh vào tháng 10 năm 2023 — giảm một nửa mức thuế BSD và NRSD từ 15% xuống 7.5%, đồng thời rút ngắn thời hạn chịu SSD từ 36 tháng xuống còn 24 tháng — đã không thể vực dậy thị trường. Điều này cho thấy cần có một cuộc cải cách toàn diện hơn.

Nhu cầu kích thích hoạt động thị trường

Chính quyền đặt mục tiêu tiếp thêm sức sống cho thị trường bất động sản trầm lắng. Các nhà phân tích trong ngành dự báo số lượng giao dịch nhà ở mới hằng năm có thể tăng tới 50%, trở lại mức trung bình 10 năm là khoảng 16,000 căn.

Quy định hiện hành về thuế trước bạ đối với bất động sản nhà ở

Thuế trước bạ theo giá trị (AVD) theo Biểu 2

Kể từ ngày 28 tháng 2 năm 2024, mọi chứng từ được ký kết để mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản nhà ở chỉ chịu Thuế trước bạ theo giá trị (AVD) theo mức thuế tại Biểu 2. Các mức thuế này được áp dụng thống nhất cho tất cả người mua, bất kể họ là:

• Thường trú nhân hay người cư trú không có tư cách thường trú tại Hồng Kông
• Người mua nhà lần đầu hay người đã sở hữu bất động sản
• Người mua trong nước hay từ nước ngoài

Các mức thuế AVD theo Biểu 2

Tính từ ngày 26 tháng 2 năm 2025, sau khi Ngân sách 2025-26 được công bố, các mức thuế AVD theo Biểu 2 như sau:

• Đến HK$4,000,000: HK$100
• Từ HK$4,000,001 đến HK$4,500,000: 1.5% giá trị bất động sản
• Từ HK$4,500,001 đến HK$6,000,000: 2.25% giá trị bất động sản
• Từ HK$6,000,001 đến HK$20,000,000: 3.00% giá trị bất động sản
• Từ HK$20,000,001 đến HK$21,739,120: 3.75% giá trị bất động sản
• Trên HK$21,739,120: 4.25% giá trị bất động sản

Lưu ý: Ngưỡng giá trị được áp dụng mức thuế tối thiểu HK$100 đã được nâng từ 3 triệu HK$ lên 4 triệu HK$, có hiệu lực từ ngày 26 tháng 2 năm 2025.

Tác động đối với việc bán lại bất động sản

Không còn hạn chế về thời gian nắm giữ

Chủ sở hữu mua bất động sản nhà ở vào hoặc sau ngày 28 tháng 2 năm 2024 không phải đáp ứng yêu cầu về thời gian nắm giữ tối thiểu. Họ có thể bán lại bất động sản ngay lập tức mà không phát sinh bất kỳ khoản Thuế trước bạ đặc biệt nào, bất kể việc bán diễn ra sớm đến đâu sau khi mua.

Các giao dịch được ký kết trước ngày 28 tháng 2 năm 2024

Đối với các bất động sản có văn kiện mua được ký kết trước ngày 28 tháng 2 năm 2024 nhưng văn kiện chuyển nhượng được ký kết vào hoặc sau ngày 28 tháng 2 năm 2024, chế độ thuế trước bạ đặc biệt (SSD) có hiệu lực tại thời điểm mua vẫn tiếp tục được áp dụng. Chủ sở hữu bất động sản nên kiểm tra các yêu cầu cụ thể về thời gian nắm giữ áp dụng cho trường hợp của mình căn cứ vào thời điểm mua bất động sản.

Phản ứng của thị trường

Sau quyết định của chính quyền về việc bãi bỏ hoàn toàn tất cả các biện pháp hạ nhiệt thị trường thông qua quản lý phía cầu, thị trường bất động sản nhà ở đã ghi nhận sự phục hồi đáng kể trong quý I năm 2024. Tâm lý thị trường cải thiện rõ rệt, với việc các chủ đầu tư tích cực mở bán các dự án mới, trong khi người mua tiềm năng, nhà đầu tư và người mua không phải người địa phương cũng tích cực hơn trong việc tìm kiếm bất động sản nhà ở.

Ai cần lưu ý đến những thay đổi này?

Nhà đầu tư bất động sản

Việc bãi bỏ SSD loại bỏ một rào cản đáng kể đối với các nhà đầu tư bất động sản vốn trước đây phải duy trì quyền sở hữu trong ít nhất 24 đến 36 tháng để tránh các khoản thuế mang tính chế tài đáng kể. Giờ đây, nhà đầu tư có thể linh hoạt hơn trong việc quản lý danh mục đầu tư và phản ứng nhanh hơn trước các cơ hội trên thị trường.

Chủ đầu tư bất động sản

Các chủ đầu tư được hưởng lợi từ thanh khoản thị trường và niềm tin của người mua gia tăng. Việc dỡ bỏ các hạn chế về thời gian nắm giữ khuyến khích sự tham gia tích cực hơn vào thị trường nhà ở mới.

Chủ sở hữu bất động sản hiện hữu

Những chủ nhà đã mua bất động sản trong vài năm qua và thuộc diện chịu các hạn chế về SSD nay có thể bán mà không phải chịu khoản thuế mang tính chế tài, với điều kiện văn kiện chuyển nhượng của họ được ký kết vào hoặc sau ngày 28 tháng 2 năm 2024.

Người mua quốc tế

Trước đây, người mua ở nước ngoài phải chịu cả SSD và thuế trước bạ đối với người mua (BSD). Với việc cả hai biện pháp đều được bãi bỏ, các nhà đầu tư quốc tế nay được áp dụng chế độ thuế giống như cư dân Hồng Kông, chỉ phải nộp thuế trước bạ theo giá trị (AVD) theo Biểu thuế 2.

Những lưu ý thực tiễn

Kiểm tra ngày giao dịch

Ngày có tính quyết định là ngày ký kết văn kiện (hợp đồng mua bán hoặc văn kiện chuyển quyền sở hữu), chứ không phải ngày hoàn tất giao dịch. Hãy bảo đảm kiểm tra thời điểm các văn kiện giao dịch của quý vị đã hoặc sẽ được ký kết để xác định chế độ thuế trước bạ áp dụng.

Tham vấn các cố vấn chuyên môn

Mặc dù SSD đã được bãi bỏ đối với các giao dịch từ ngày 28 tháng 2 năm 2024 trở đi, sự kết hợp giữa ngày mua và ngày chuyển nhượng, đặc biệt đối với các bất động sản được mua trước ngày này, có thể làm phát sinh những tình huống phức tạp. Đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản được mua trước thời điểm thay đổi chính sách, nên tham vấn chuyên môn về pháp lý và thuế.

Những thay đổi chính sách trong tương lai

Trong lịch sử, các chính sách thuế bất động sản tại Hồng Kông đã thay đổi để đáp ứng điều kiện thị trường. Mặc dù môi trường chính sách hiện tại mang lại sự linh hoạt đáng kể, người mua và người bán nên thường xuyên cập nhật thông tin về những điều chỉnh có thể xảy ra trong tương lai đối với các quy định về thuế trước bạ.