Hongkonger Sonderstempelsteuer (SSD)

Hongkongs Special Stamp Duty verstehen: Historischer Überblick und aktueller Stand

Hongkongs Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 einen erheblichen Wandel durchlaufen. Nach mehr als 13 Jahren strenger Maßnahmen zur Abkühlung des Immobilienmarktes kündigte die Regierung Hongkongs am 28. Februar 2024 die vollständige Abschaffung der Special Stamp Duty (SSD) an. Diese wegweisende politische Änderung markiert das Ende einer Ära nachfrageseitiger Steuerungsmaßnahmen, die den Wohnimmobilienmarkt seit November 2010 geprägt hatten.

Was war die Special Stamp Duty (SSD)?

Die Special Stamp Duty wurde am 20. November 2010 als finanzielles Abschreckungsinstrument eingeführt, um kurzfristige Spekulationen auf dem Wohnimmobilienmarkt Hongkongs einzudämmen. Die Steuer war von Verkäufern zu entrichten, die Wohnimmobilien innerhalb einer bestimmten Haltedauer nach dem Erwerb veräußerten.

Funktionsweise der SSD

Die SSD wurde auf Grundlage der angegebenen Gegenleistung oder des Marktwerts der Immobilie berechnet, je nachdem, welcher Wert höher war. Entscheidend ist, dass die SSD keine Steuer auf einen Veräußerungsgewinn oder sonstigen Gewinn war, sondern eine Abgabe auf die Transaktionsurkunde (Kaufvertrag oder Eigentumsübertragungsurkunde). Dies bedeutete, dass die SSD unabhängig davon, ob die Wohnimmobilie mit Gewinn oder Verlust verkauft wurde, auf Grundlage der Haltedauer und des Immobilienwerts zu entrichten war.

Historische SSD-Sätze und Haltedauern

Ursprüngliche Regelung (20. November 2010 – 26. Oktober 2012)

Bei ihrer Einführung galt die SSD für Immobilien, die innerhalb von 24 Monaten nach dem Erwerb weiterverkauft wurden, wobei folgende Sätze galten:

• 6 Monate oder weniger: 15% des Immobilienwerts
• Mehr als 6 Monate bis einschließlich 12 Monate: 10% des Immobilienwerts
• Mehr als 12 Monate bis einschließlich 24 Monate: 5% des Immobilienwerts

Verschärfte Regelung (27. Oktober 2012 – 24. Oktober 2023)

Am 27. Oktober 2012 verschärfte die Regierung die SSD-Maßnahmen, indem sie die Haltedauer auf 36 Monate verlängerte und die Sätze erhöhte:

• Innerhalb von 6 Monaten: 20% des Immobilienwerts
• 6 bis 12 Monate: 15% des Immobilienwerts
• 12 bis 36 Monate: 10% des Immobilienwerts

Gelockerte Regelung (25. Oktober 2023 – 27. Februar 2024)

Angesichts eines rückläufigen Immobilienmarktes verkürzte die Regierung im Oktober 2023 den für die SSD maßgeblichen Zeitraum von 36 auf 24 Monate, um die Marktaktivität anzukurbeln. Diese Maßnahme konnte den Abschwung auf dem Wohnimmobilienmarkt jedoch nicht aufhalten; die Immobilienpreise fielen weiter auf Siebenjahrestiefstände.

Die Abschaffung der SSD: 28. Februar 2024

Ankündigung der Regierung

Am 28. Februar 2024 kündigte Finanzminister Paul Chan im Haushaltsplan 2024–25 an, dass sämtliche nachfrageseitigen Steuerungsmaßnahmen für Wohnimmobilien mit sofortiger Wirkung aufgehoben würden. Dies umfasste die vollständige Abschaffung der SSD sowie der Buyer's Stamp Duty (BSD) und der New Residential Stamp Duty (NRSD).

„Nach sorgfältiger Abwägung der aktuellen Gesamtlage haben wir beschlossen, sämtliche nachfrageseitigen Steuerungsmaßnahmen für Wohnimmobilien mit sofortiger Wirkung aufzuheben“, sagte Finanzminister Paul Chan. „Wir sind der Auffassung, dass die betreffenden Maßnahmen unter den derzeitigen Wirtschafts- und Marktbedingungen nicht mehr erforderlich sind.“

Gesetzliche Verankerung

Der Gesetzentwurf zur Aufhebung sämtlicher nachfrageseitigen Steuerungsmaßnahmen wurde am 10. April 2024 vom Legislativrat verabschiedet. Die Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2024 wurde am 19. April 2024 im Amtsblatt veröffentlicht, wodurch die Änderungen mit Rückwirkung zum 28. Februar 2024 offiziell gesetzlich verankert wurden.

Warum wurde die SSD abgeschafft?

Mehrere Faktoren trugen zur Entscheidung der Regierung bei, die SSD und andere Maßnahmen zur Abkühlung des Immobilienmarktes vollständig aufzuheben:

Deutlicher Rückgang auf dem Immobilienmarkt

Bis Januar 2024 waren die Preise für Wohnimmobilien in Hongkong auf ein Siebenjahrestief gefallen und lagen nach Angaben des Rating and Valuation Department 23% unter ihrem Höchststand von 2021. Hohe Zinsen und eine schleppende wirtschaftliche Erholung hatten die Marktaktivität und die Immobilienwerte erheblich gedämpft.

Veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Regierung räumte ein, dass sich die Wirtschafts- und Marktbedingungen, die diese „scharfen Maßnahmen“ ursprünglich gerechtfertigt hatten, grundlegend verändert hatten. Da die Immobilienpreise unter anhaltendem Druck standen, statt eine spekulative Überhitzung zu verzeichnen, erfüllten die Abkühlungsmaßnahmen ihren vorgesehenen Zweck nicht mehr.

Bisherige Lockerungsmaßnahmen waren unzureichend

Die Anpassungen vom Oktober 2023 – mit denen die BSD und die NRSD von 15% auf 7.5% halbiert und der für die SSD maßgebliche Zeitraum von 36 auf 24 Monate verkürzt wurden – konnten den Markt nicht beleben. Dies verdeutlichte, dass eine umfassendere Reform erforderlich war.

Notwendigkeit einer Belebung der Marktaktivität

Die Regierung wollte dem schwachen Immobilienmarkt neue Impulse verleihen. Branchenanalysten prognostizierten, dass die jährliche Zahl der Transaktionen mit neu errichteten Wohnimmobilien um bis zu 50% steigen und damit wieder den Zehnjahresdurchschnitt von rund 16,000 Einheiten erreichen könnte.

Derzeitige Stempelsteuerpflichten für Wohnimmobilien

Ad Valorem Stamp Duty (AVD) nach Tarifstufe 2 (Scale 2)

Mit Wirkung vom 28. Februar 2024 unterliegt jede Urkunde, die über den Kauf und Verkauf oder die Übertragung von Wohnimmobilien ausgefertigt wird, ausschließlich der Ad Valorem Stamp Duty (AVD) zu den Sätzen der Tarifstufe 2 (Scale 2). Diese Sätze gelten einheitlich für alle Käufer, unabhängig davon, ob es sich um folgende Personengruppen handelt:

• Personen mit oder ohne dauerhaftes Aufenthaltsrecht in Hongkong
• Erstkäufer oder bereits bestehende Immobilieneigentümer
• Inländische oder ausländische Käufer

AVD-Sätze der Tarifstufe 2 (Scale 2)

Seit dem 26. Februar 2025 gelten nach der Bekanntgabe des Haushaltsplans 2025–26 folgende AVD-Sätze der Tarifstufe 2 (Scale 2):

• Bis HK$4,000,000: HK$100
• HK$4,000,001 bis HK$4,500,000: 1.5% des Immobilienwerts
• HK$4,500,001 bis HK$6,000,000: 2.25% des Immobilienwerts
• HK$6,000,001 bis HK$20,000,000: 3.00% des Immobilienwerts
• HK$20,000,001 bis HK$21,739,120: 3.75% des Immobilienwerts
• Über HK$21,739,120: 4.25% des Immobilienwerts

Hinweis: Die Wertgrenze für die Mindeststeuer von HK$100 wurde mit Wirkung vom 26. Februar 2025 von HK$3 Millionen auf HK$4 Millionen angehoben.

Auswirkungen auf den Weiterverkauf von Immobilien

Keine Beschränkungen hinsichtlich der Haltedauer

Immobilieneigentümer, die am oder nach dem 28. Februar 2024 Wohnimmobilien erwerben, müssen keine Mindesthaltedauer einhalten. Sie können ihre Immobilien sofort weiterverkaufen, ohne dass Special Stamp Duty anfällt, unabhängig davon, wie kurz nach dem Erwerb der Verkauf erfolgt.

Vor dem 28. Februar 2024 abgeschlossene Transaktionen

Für Immobilien, bei denen die Erwerbsurkunde vor dem 28. Februar 2024, die Veräußerungsurkunde jedoch am oder nach dem 28. Februar 2024 unterzeichnet wurde, gelten weiterhin die zum Zeitpunkt des Erwerbs maßgeblichen SSD-Regelungen. Immobilieneigentümer sollten anhand des Erwerbszeitpunkts prüfen, welche konkreten Anforderungen an die Haltedauer in ihrem Fall gelten.

Marktreaktion

Nach der Entscheidung der Regierung, sämtliche nachfrageseitigen Maßnahmen zur Abkühlung des Immobilienmarktes vollständig aufzuheben, verzeichnete der Wohnimmobilienmarkt im ersten Quartal 2024 eine deutliche Erholung. Die Marktstimmung verbesserte sich erheblich: Projektentwickler brachten verstärkt neue Projekte auf den Markt, während potenzielle Käufer, Investoren und nicht in Hongkong ansässige Käufer aktiver nach Wohnimmobilien suchten.

Wer sollte diese Änderungen beachten?

Immobilieninvestoren

Die Abschaffung der SSD beseitigt eine erhebliche Hürde für Immobilieninvestoren, die zuvor mindestens 24 bis 36 Monate lang Eigentümer bleiben mussten, um erhebliche steuerliche Belastungen zu vermeiden. Investoren verfügen nun über größere Flexibilität bei der Portfolioverwaltung und können schneller auf Marktchancen reagieren.

Immobilienentwickler

Projektentwickler profitieren von einer höheren Marktliquidität und einem gestärkten Käufervertrauen. Die Aufhebung der Beschränkungen hinsichtlich der Haltedauer fördert eine aktivere Beteiligung am Markt für Neubauwohnungen.

Bestehende Immobilieneigentümer

Wohneigentümer, die in den vergangenen Jahren Immobilien erworben haben und den SSD-Beschränkungen unterlagen, können diese nun ohne steuerliche Sanktionen verkaufen, sofern ihre Veräußerungsurkunde am oder nach dem 28. Februar 2024 unterzeichnet wird.

Internationale Käufer

Käufer aus dem Ausland unterlagen zuvor sowohl der SSD als auch der Käuferstempelsteuer (Buyer's Stamp Duty, BSD). Nach der Abschaffung beider Maßnahmen werden internationale Investoren nun steuerlich genauso behandelt wie in Hongkong ansässige Personen und zahlen lediglich die wertabhängige Stempelsteuer (AVD) nach den Sätzen der Skala 2.

Praktische Aspekte

Transaktionsdaten prüfen

Maßgeblich ist das Datum der Unterzeichnung der Urkunde (Kaufvertrag oder Übereignungsurkunde), nicht das Datum des Vollzugs. Prüfen Sie unbedingt, wann Ihre Transaktionsunterlagen unterzeichnet wurden oder werden, um festzustellen, welche Stempelsteuerregelung gilt.

Fachkundige Berater hinzuziehen

Obwohl die SSD für Transaktionen ab dem 28. Februar 2024 abgeschafft wurde, kann das Zusammenspiel von Erwerbs- und Veräußerungsdatum insbesondere bei Immobilien, die vor diesem Datum erworben wurden, zu komplexen Fallkonstellationen führen. Für Transaktionen mit Immobilien, die vor der Änderung der Regelungen erworben wurden, empfiehlt sich eine fachkundige Rechts- und Steuerberatung.

Künftige Änderungen der Regelungen

Die Regelungen zur Immobilienbesteuerung in Hongkong wurden in der Vergangenheit immer wieder an die Marktbedingungen angepasst. Obwohl der derzeitige Regelungsrahmen erhebliche Flexibilität bietet, sollten Käufer und Verkäufer über mögliche künftige Anpassungen der Stempelsteuervorschriften informiert bleiben.