Thuế tài sản ở Hồng Kông dành cho chủ nhà

Tìm hiểu các nguyên tắc cơ bản về thuế tài sản Hồng Kông

Thuế tài sản Hồng Kông là một yếu tố cơ bản mà các chủ nhà cần xem xét để tối ưu hóa việc đánh thuế thu nhập cho thuê của họ. Thuế tài sản được tính theo thuế suất tiêu chuẩn 15% trên giá trị chịu thuế ròng của bất kỳ đất đai hoặc tòa nhà nào ở Hồng Kông (trừ tài sản của chính phủ và lãnh sự quán). Việc hiểu cách tính thuế này và các lựa chọn thay thế hiện có là rất cần thiết cho việc lập kế hoạch thuế hiệu quả.

Cách tính thuế tài sản

Giá trị chịu thuế ròng được tính từ:

• Tổng thu nhập cho thuê: Tất cả tiền thuê nhận được trong năm tính thuế
• Trừ các khoản phí do chủ sở hữu thanh toán: Chỉ các khoản phí đã thỏa thuận và thực sự được chủ nhà thanh toán (không bao gồm tiền thuê đất của chính phủ)
• Trừ tiền thuê không thể thu hồi: Chỉ các khoản tiền được xác nhận là không thể thu hồi trong năm
• Trừ khoản trợ cấp theo luật định: Khấu trừ 20% cho sửa chữa và chi phí phát sinh (không yêu cầu hóa đơn)

Điều quan trọng cần lưu ý là chủ nhà không nên yêu cầu khấu trừ các khoản phí đã được bù đắp bằng các khoản ưu đãi phí của chính phủ để tránh các yêu cầu không chính xác.

Thuế tài sản so với Đánh giá cá nhân: Hiểu sự khác biệt

Đánh giá cá nhân không phải là một loại thuế riêng biệt mà là một hình thức giảm thuế có thể mang lại lợi ích cho một số chủ nhà. Theo đánh giá cá nhân, thu nhập chịu thuế lương, thuế lợi nhuận và thuế tài sản được tổng hợp và đánh thuế theo thuế suất lũy tiến từ 2% đến 17%.

Điểm khác biệt chính: Thuế tài sản chỉ cho phép khấu trừ hạn chế (các khoản phí và 20% trợ cấp theo luật định), trong khi đánh giá cá nhân cho phép khấu trừ lãi suất thế chấp thực tế và các khoản giảm trừ cá nhân.

Các chiến lược cơ cấu hiệu quả về thuế cho chủ nhà

Chiến lược 1: Lựa chọn đánh giá cá nhân

Chủ nhà có thể hưởng lợi từ việc lựa chọn đánh giá cá nhân trong các trường hợp sau:

• Khoản thanh toán lãi suất thế chấp cao so với thu nhập cho thuê
• Tổng thu nhập thấp hơn (hưởng lợi từ thuế suất lũy tiến dưới 15%)
• Cá nhân độc thân chỉ có thu nhập cho thuê có thể yêu cầu các khoản giảm trừ cá nhân
• Khả năng bù trừ lỗ từ một nguồn thu nhập với lợi nhuận từ nguồn khác

Lưu ý quan trọng: Nếu tổng thu nhập hàng năm của bạn vượt quá khoảng 200.000 HKD, thuế suất lũy tiến sẽ đạt 17%, cao hơn thuế suất tài sản tiêu chuẩn 15%. Trong những trường hợp như vậy, đánh giá cá nhân có thể dẫn đến hóa đơn thuế cao hơn.

Cục Thuế vụ (IRD) tự động bảo vệ người nộp thuế bằng cách phát hành các thông báo yêu cầu nộp thuế như thể bạn không nộp đơn xin đánh giá cá nhân nếu việc lựa chọn đó dẫn đến thuế cao hơn.

Chiến lược 2: Cơ cấu sở hữu doanh nghiệp

Sở hữu tài sản cho thuê thông qua một công ty trách nhiệm hữu hạn Hồng Kông có thể mang lại những lợi thế thuế đáng kể:

Khi nào sở hữu doanh nghiệp có ý nghĩa: Nhiều tài sản có chi phí hoạt động cao, thu nhập cho thuê vượt quá 2 triệu HKD, hoặc khi xây dựng danh mục tài sản mà việc bù trừ lỗ giữa các tài sản là có giá trị.

Chiến lược 3: Tối ưu hóa sở hữu chung

Hồng Kông công nhận hai hình thức sở hữu tài sản chung, mỗi hình thức có ý nghĩa thuế riêng biệt:

Sở hữu chung toàn bộ

Theo sở hữu chung toàn bộ, tất cả các chủ sở hữu giữ các phần bằng nhau và sở hữu toàn bộ tài sản một cách tập thể. Đối với mục đích thuế:

• Quyền sở hữu phải theo các phần bằng nhau
• Mỗi chủ sở hữu chung chịu trách nhiệm báo cáo thu nhập cho thuê như thể họ là chủ sở hữu duy nhất
• Chỉ cần nộp một Tờ khai thuế tài sản (BIR57) cho mỗi tài sản
• Khi một người chết, tài sản tự động chuyển cho (các) chủ sở hữu còn sống theo quyền thừa kế

Sở hữu chung theo phần

Theo sở hữu chung theo phần, các chủ sở hữu có thể giữ các phần bằng nhau hoặc không bằng nhau tỷ lệ với đóng góp của họ:

• Mỗi đồng sở hữu báo cáo phần thu nhập cho thuê tương ứng của mình
• Một Tờ khai thuế tài sản (BIR57) có thể được hoàn thành bởi bất kỳ đồng sở hữu nào
• Quyền lợi không tự động chuyển giao khi chết (tùy thuộc vào di chúc hoặc quy tắc thừa kế không di chúc)
• Việc chuyển giao quyền lợi của người đã khuất có thể phát sinh phí trước bạ

Cơ hội lập kế hoạch thuế: Phân bổ phần sở hữu lớn hơn cho các thành viên gia đình trong các bậc thuế thấp hơn (theo sở hữu chung theo phần) có thể giảm gánh nặng thuế tổng thể của gia đình, đặc biệt khi kết hợp với việc lựa chọn đánh giá cá nhân.

Tối đa hóa các khoản khấu trừ: Hướng dẫn toàn diện

Các khoản khấu trừ theo thuế tài sản

1. Các khoản phí đã thanh toán: Chỉ các khoản phí thực sự được chủ nhà thanh toán mới được khấu trừ (tiền thuê đất của chính phủ không được khấu trừ)
2. Tiền thuê không thể thu hồi: Chỉ các khoản nợ xấu được xác nhận trong năm; tiền thuê đã thu hồi phải được báo cáo là thu nhập trong năm thu hồi
3. Trợ cấp theo luật định: Khấu trừ tự động 20% cho sửa chữa và chi phí phát sinh (không yêu cầu tài liệu)

Quan trọng: Theo thuế tài sản tiêu chuẩn, lãi suất thế chấp, phí quản lý và chi phí sửa chữa thực tế KHÔNG được khấu trừ.

Các khoản khấu trừ bổ sung theo đánh giá cá nhân

Khi lựa chọn đánh giá cá nhân, chủ nhà có thể yêu cầu:

• Lãi suất thế chấp: Toàn bộ lãi suất cho các khoản vay dùng để mua tài sản cho thuê (tối đa 100.000 HKD mỗi năm cho mỗi căn nhà)
• Các khoản giảm trừ cá nhân: Trợ cấp cơ bản (132.000 HKD), trợ cấp người đã kết hôn, trợ cấp con cái, trợ cấp cha mẹ/ông bà phụ thuộc
• Quyên góp từ thiện: Các khoản quyên góp được chấp thuận (tùy thuộc vào giới hạn)
• Đóng góp Quỹ dự phòng bắt buộc (MPF): Tối đa 18.000 HKD mỗi năm

Các khoản khấu trừ theo cơ cấu doanh nghiệp (Thuế lợi nhuận)

Các công ty sở hữu tài sản cho thuê có thể khấu trừ tất cả các chi phí doanh thu phát sinh trong việc tạo ra thu nhập cho thuê:

• Toàn bộ lãi suất thế chấp (không giới hạn)
• Phí quản lý tài sản
• Chi phí sửa chữa và bảo trì thực tế
• Phí bảo hiểm
• Phí pháp lý và chuyên môn
• Khấu hao đồ nội thất và thiết bị

Lựa chọn đánh giá cá nhân: Hướng dẫn từng bước

Khi nào nên xem xét đánh giá cá nhân

Đánh giá cá nhân có thể giảm nghĩa vụ thuế của bạn nếu:

1. Bạn có thu nhập cho thuê và trả lãi suất thế chấp đáng kể
2. Bạn có thu nhập cho thuê và lỗ kinh doanh để bù trừ
3. Tổng thu nhập của bạn dưới ngưỡng mà thuế suất lũy tiến vượt quá 15%
4. Bạn chỉ có thu nhập cho thuê và có thể hưởng lợi từ các khoản giảm trừ cá nhân

Cách lựa chọn đánh giá cá nhân

1. Ghi rõ trên Tờ khai thuế: Đánh dấu vào ô lựa chọn đánh giá cá nhân trên Tờ khai thuế - Cá nhân (BIR60) của bạn
2. Hạn chót: Nộp trong thời hạn ghi trên tờ khai thuế của bạn (thường là một tháng kể từ ngày phát hành)
3. Tài liệu hỗ trợ: Cung cấp sao kê lãi suất thế chấp, hồ sơ thu nhập cho thuê và các tài liệu liên quan khác
4. Đánh giá của IRD: IRD sẽ tính thuế theo cả hai phương pháp và áp dụng phương pháp nào cho kết quả thuế thấp hơn

Ví dụ: Tiết kiệm từ đánh giá cá nhân

Tình huống: Cô Chan độc thân và nhận tiền thuê hàng tháng 40.000 HKD (480.000 HKD hàng năm) từ một tài sản thế chấp. Cô đã trả 42.000 HKD lãi suất thế chấp trong năm.

Những cân nhắc đặc biệt dành cho chủ nhà

Phí thuê và các khoản thanh toán một lần

Nếu bạn nhận được một khoản phí thuê một lần cho một hợp đồng thuê:

• Thời hạn thuê từ 48 tháng trở lên: Phí thuê được phân bổ đều trong 36 tháng đầu tiên và được tính là thu nhập cho thuê cho các năm liên quan
• Thời hạn thuê dưới 48 tháng: Phí thuê được phân bổ trong thời hạn thuê thực tế

Thu nhập cho thuê từ khu vực chung

Thu nhập cho thuê từ các khu vực chung (bãi đậu xe, sân thượng, tường ngoài, v.v.) phải chịu thuế tài sản. Các chủ sở hữu cá nhân cùng chịu trách nhiệm báo cáo thu nhập này tỷ lệ với phần sở hữu của họ.

Bù trừ thuế tài sản cho mục đích kinh doanh

Nếu tài sản cho thuê được sử dụng cho mục đích kinh doanh và thu nhập được đánh giá theo Thuế lợi nhuận, bất kỳ Thuế tài sản nào đã nộp có thể được bù trừ vào nghĩa vụ Thuế lợi nhuận. Các công ty có thể nộp đơn bằng văn bản xin miễn Thuế tài sản để tránh việc đánh giá kép này.

Ưu đãi thuế 2024/25

Đối với năm tính thuế 2024/25, chính phủ Hồng Kông đã cấp miễn 100% thuế cuối cùng phải nộp theo thuế tài sản, thuế lương và đánh giá cá nhân, tối đa là 1.500 HKD mỗi trường hợp.

Yêu cầu tuân thủ và lưu giữ hồ sơ

Nộp tờ khai thuế

• Tài sản thuộc sở hữu duy nhất: Báo cáo trên Tờ khai thuế - Cá nhân (BIR60)
• Tài sản thuộc sở hữu chung: Nộp Tờ khai thuế tài sản (BIR57); một tờ khai cho mỗi tài sản được ký bởi bất kỳ đồng sở hữu nào
• Tài sản thuộc sở hữu doanh nghiệp: Nộp Tờ khai thuế lợi nhuận (BIR51) kèm theo báo cáo tài chính đã kiểm toán

Hồ sơ cần thiết để lưu giữ

1. Hợp đồng thuê nhà và tài liệu thuê
2. Biên lai tiền thuê và hồ sơ thanh toán
3. Biên lai thanh toán các khoản phí
4. Sao kê lãi suất thế chấp từ các tổ chức tài chính
5. Hồ sơ về tiền thuê không thể thu hồi và các nỗ lực thu hồi
6. Đối với sở hữu doanh nghiệp: hóa đơn cho tất cả các chi phí được khấu trừ, biên lai sửa chữa, sao kê phí quản lý

Thời gian lưu giữ: IRD khuyến nghị giữ tất cả các hồ sơ liên quan đến thuế trong ít nhất 7 năm.

Những sai lầm phổ biến cần tránh

• Yêu cầu khấu trừ tiền thuê đất của chính phủ: Chỉ các khoản phí được khấu trừ, không phải tiền thuê đất của chính phủ
• Khấu trừ các khoản ưu đãi phí: Không yêu cầu các khoản phí đã được bù trừ bằng các khoản ưu đãi của chính phủ
• Báo cáo sở hữu chung không chính xác: Mỗi chủ sở hữu phải báo cáo như thể là chủ sở hữu duy nhất; không nộp có thể bị phạt
• Lựa chọn đánh giá cá nhân mà không tính toán: Có thể dẫn đến thuế cao hơn cho người có thu nhập cao
• Không nộp đơn xin miễn thuế tài sản: Các công ty phải nộp cả Thuế tài sản và Thuế lợi nhuận khi có thể được miễn
• Tài liệu kém: Hồ sơ không đầy đủ để hỗ trợ khấu trừ lãi suất thế chấp hoặc chi phí

Tài nguyên bổ sung

Để có hướng dẫn và biểu mẫu chính thức, hãy tham khảo các tài nguyên của chính phủ sau:

• Hướng dẫn thuế tài sản của IRD: https://www.ird.gov.hk/eng/tax/ind_ppt.htm
• Tập sách đánh giá cá nhân (PAM37): Có sẵn trên trang web của IRD
• Tính toán thuế tài sản: https://www.gov.hk/en/residents/taxes/property/propertycompute.htm
• Đường dây nóng hỏi đáp của IRD: (852) 187 8088

Tuyên bố từ chối trách nhiệm: Bài viết này chỉ cung cấp thông tin chung và không cấu thành lời khuyên thuế chuyên nghiệp. Luật và quy định thuế có thể thay đổi. Chủ nhà nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia thuế có trình độ hoặc Cục Thuế vụ để được tư vấn cụ thể cho hoàn cảnh của họ.

Nguồn và tài liệu tham khảo

• GovHK: Cách tính thuế tài sản
• GovHK: Đánh giá cá nhân có thể giảm nghĩa vụ thuế của bạn không
• IRD: Thuế tài sản - Những điều bạn cần biết với tư cách là chủ sở hữu tài sản
• Hướng dẫn ngắn gọn về đánh giá cá nhân
• Các khoản khấu trừ đối với thu nhập cho thuê - Thuế tài sản
• Câu hỏi thường gặp về việc hoàn thành tờ khai thuế tài sản
• Sở hữu chung và thuế tài sản: Điều hướng các quy tắc thuế của Hồng Kông cho các đồng sở hữu
• CLIC: Các tình huống liên quan đến tài sản thuộc sở hữu chung
• Yau and Wong CPA: Đánh giá cá nhân tại Hồng Kông
• China Briefing: Thuế tài sản tại Hồng Kông