Khấu trừ thuế tài sản ở Hồng Kông

Tìm hiểu các khoản khấu trừ thuế tài sản Hồng Kông

Để điều hướng chế độ thuế tài sản của Hồng Kông, cần có sự hiểu biết rõ ràng về các khoản khấu trừ được phép theo Sắc lệnh Thuế vụ (IRO). Không giống như các khu vực pháp lý khác nơi chủ sở hữu tài sản có thể yêu cầu khấu trừ chi phí thực tế, Hồng Kông hoạt động theo một hệ thống khấu trừ bị giới hạn nghiêm ngặt. Thuế tài sản được tính theo tỷ lệ tiêu chuẩn 15% trên giá trị chịu thuế ròng của thu nhập cho thuê, với chỉ ba khoản khấu trừ cụ thể được cho phép.

Điều quan trọng là chủ sở hữu tài sản phải hiểu rằng Hồng Kông không cho phép khấu trừ các chi phí hoạt động thực tế. Thay vào đó, hệ thống thuế cung cấp một khoản trợ cấp theo luật định cố định, bất kể bạn thực sự chi tiêu bao nhiêu cho việc bảo trì và sửa chữa tài sản.

Ba khoản khấu trừ được phép

Theo chế độ thuế tài sản của Hồng Kông, chỉ các khoản khấu trừ sau đây được phép:

1. Khoản trợ cấp theo luật định cho sửa chữa và chi phí (20%)

Khoản trợ cấp theo luật định 20% là một khoản khấu trừ theo tỷ lệ cố định được áp dụng tự động vào giá trị chịu thuế (thu nhập cho thuê sau khi đã khấu trừ thuế suất và tiền thuê nhà không thể thu hồi). Đây là khoản khấu trừ quan trọng nhất dành cho chủ sở hữu tài sản.

Đặc điểm quan trọng:

• Cố định ở mức 20% bất kể chi phí thực tế phát sinh
• Được cấp tự động trong quá trình đánh giá - không cần yêu cầu
• Áp dụng sau khi khấu trừ thuế suất do chủ sở hữu thanh toán và tiền thuê nhà không thể thu hồi
• Không thể tăng lên ngay cả khi chi phí sửa chữa thực tế vượt quá 20%
• Bạn nhận được toàn bộ 20% ngay cả khi chi phí thực tế của bạn thấp hơn hoặc bằng không

2. Thuế suất do chủ sở hữu thanh toán

Chỉ các khoản thuế suất (không phải tiền thuê đất của chính phủ) đã được thỏa thuận thanh toán và thực sự được chủ sở hữu tài sản thanh toán mới được khấu trừ. Khoản khấu trừ này được áp dụng trước khi tính toán khoản trợ cấp theo luật định 20%.

Yêu cầu chính:

• Phải là thuế suất cụ thể, không phải tiền thuê đất của chính phủ (mặc dù cả hai đều xuất hiện trên cùng một phiếu yêu cầu)
• Phải thực sự được thanh toán trong năm đánh giá
• Không thể yêu cầu khấu trừ các khoản thuế suất đã được bù trừ bằng các ưu đãi thuế suất của chính phủ
• Chỉ được khấu trừ nếu chủ sở hữu, không phải người thuê, chịu trách nhiệm thanh toán

3. Tiền thuê nhà không thể thu hồi

Tiền thuê nhà đã được xác nhận là không thể thu hồi trong năm đánh giá có thể được khấu trừ khỏi thu nhập cho thuê.

Điều kiện quan trọng:

• Chỉ số tiền được xác nhận là không thể thu hồi trong năm cụ thể mới được khấu trừ
• Phải là tiền thuê nhà đã được bao gồm trong thu nhập chịu thuế trước đó
• Nếu sau đó được thu hồi, phải được báo cáo là thu nhập cho thuê trong năm thu hồi
• Yêu cầu tài liệu chứng minh tiền thuê nhà thực sự không thể thu hồi

Bảng tóm tắt các khoản khấu trừ thuế tài sản

Cách tính giá trị chịu thuế ròng

Hiểu thứ tự tính toán là điều cần thiết để đánh giá thuế tài sản chính xác:

Bước 1: Bắt đầu với Thu nhập cho thuê
Điều này bao gồm tiền thuê nhà, phí cấp phép, phí bảo hiểm, phí dịch vụ, phí quản lý do người thuê trả cho chủ sở hữu và bất kỳ khoản tiền nào đến hạn nhưng chưa nhận được.

Bước 2: Khấu trừ thuế suất (nếu chủ sở hữu thanh toán)
Thu nhập cho thuê - Thuế suất do chủ sở hữu thanh toán = Giá trị chịu thuế (trước khoản trợ cấp theo luật định)

Bước 3: Khấu trừ tiền thuê nhà không thể thu hồi (nếu có)
Giá trị chịu thuế - Tiền thuê nhà không thể thu hồi = Giá trị chịu thuế đã điều chỉnh

Bước 4: Áp dụng khoản trợ cấp theo luật định 20%
Giá trị chịu thuế đã điều chỉnh - (20% × Giá trị chịu thuế đã điều chỉnh) = Giá trị chịu thuế ròng

Bước 5: Tính thuế tài sản
Giá trị chịu thuế ròng × 15% = Thuế tài sản phải nộp

Ví dụ tính toán

Xem xét một tài sản với các chi tiết sau:

• Thu nhập cho thuê hàng năm: 240.000 HKD
• Thuế suất do chủ sở hữu thanh toán: 10.000 HKD
• Chi phí sửa chữa thực tế: 60.000 HKD
• Phí quản lý tòa nhà: 15.000 HKD

Tính toán:

1. Thu nhập cho thuê: 240.000 HKD
2. Trừ: Thuế suất do chủ sở hữu thanh toán: 10.000 HKD
3. Giá trị chịu thuế: 230.000 HKD
4. Trừ: Khoản trợ cấp theo luật định 20%: 46.000 HKD (20% × 230.000 HKD)
5. Giá trị chịu thuế ròng: 184.000 HKD
6. Thuế tài sản (15%): 27.600 HKD

Lưu ý: Chi phí sửa chữa thực tế 60.000 HKD và phí quản lý 15.000 HKD KHÔNG được khấu trừ. Chỉ khoản trợ cấp theo luật định 20% là 46.000 HKD được áp dụng, bất kể chi tiêu thực tế.

Các chi phí không được khấu trừ

Một khía cạnh quan trọng của thuế tài sản Hồng Kông là hiểu rõ những gì không thể được khấu trừ. Các chi phí sau đây, mặc dù là chi phí hợp pháp của việc sở hữu tài sản, nhưng không phải là các khoản khấu trừ được phép cho mục đích thuế tài sản:

Chi phí hoạt động (Không được khấu trừ)

• Tiền thuê đất của chính phủ - Mặc dù được lập hóa đơn cùng với thuế suất, tiền thuê đất của chính phủ không được khấu trừ
• Phí quản lý tòa nhà - Thanh toán cho các công ty quản lý để bảo trì tòa nhà
• Phí bảo hiểm - Bảo hiểm tài sản, bảo hiểm cháy nổ hoặc các loại bảo hiểm khác
• Phí thu tiền thuê nhà - Hoa hồng trả cho đại lý để thu tiền thuê nhà
• Tiện ích - Nước, điện, gas, ngay cả khi chủ sở hữu thanh toán

Chi phí vốn và cải tạo (Không được khấu trừ)

• Chi phí trang trí và cải tạo - Cải thiện hoặc nâng cấp nội thất
• Chi phí sửa chữa thực tế - Bất kể cao đến đâu, chỉ áp dụng khoản trợ cấp theo luật định 20%
• Phí pháp lý - Liên quan đến hợp đồng thuê nhà hoặc các vấn đề tài sản
• Khấu hao - Khấu hao kế toán không được công nhận

Chi phí tài chính (Không được khấu trừ)

• Lãi suất thế chấp - Lãi suất cho các khoản vay để mua tài sản
• Phí sắp xếp khoản vay - Phí ngân hàng để đảm bảo tài chính
• Phí tài chính - Bất kỳ chi phí nào liên quan đến tài chính tài sản

Ngoại lệ: Lãi suất thế chấp có thể được khấu trừ nếu chủ sở hữu tài sản chọn Đánh giá cá nhân, tùy thuộc vào các điều kiện và giới hạn cụ thể.

Những hiểu lầm phổ biến

Hiểu lầm 1: "Tôi có thể khấu trừ chi phí sửa chữa thực tế"

Thực tế: Không. Bạn nhận được khoản trợ cấp theo luật định cố định 20% bất kể chi tiêu thực tế. Nếu bạn chi 100.000 HKD cho sửa chữa nhưng giá trị chịu thuế của bạn là 200.000 HKD, bạn vẫn chỉ được khấu trừ 40.000 HKD (20%).

Hiểu lầm 2: "Phí quản lý là chi phí được khấu trừ"

Thực tế: Không. Phí quản lý tòa nhà, dù trả cho công ty quản lý hay tập đoàn xây dựng, đều không được khấu trừ. Chúng không được bao gồm trong khoản trợ cấp theo luật định 20%, vốn chỉ là một khoản tiền danh nghĩa.

Hiểu lầm 3: "Tôi có thể khấu trừ tiền thuê đất của chính phủ cùng với thuế suất"

Thực tế: Không. Chỉ thuế suất mới được khấu trừ. Tiền thuê đất của chính phủ, mặc dù xuất hiện trên cùng một phiếu yêu cầu từ Cục Đánh giá và Định giá, không phải là khoản khấu trừ được phép.

Hiểu lầm 4: "Phí dịch vụ do người thuê trả làm giảm thu nhập cho thuê của tôi"

Thực tế: Không. Phí dịch vụ, phí quản lý hoặc bất kỳ khoản tiền nào khác do người thuê trả cho chủ sở hữu (hoặc thay mặt chủ sở hữu) đều được bao gồm trong thu nhập cho thuê chịu thuế, ngay cả khi chúng được chuyển cho bên thứ ba.

Xử lý thuế thay thế: Đánh giá cá nhân

Chủ sở hữu tài sản nhận thấy chế độ thuế tài sản hạn chế có thể xem xét lựa chọn Đánh giá cá nhân. Theo Đánh giá cá nhân, thu nhập cho thuê được tổng hợp với các nguồn thu nhập khác và bị đánh thuế theo biểu thuế thu nhập lũy tiến.

Ưu điểm của Đánh giá cá nhân

• Khấu trừ lãi suất thế chấp: Có thể yêu cầu khấu trừ lãi suất thế chấp đối với các khoản vay để mua tài sản (tùy thuộc vào giới hạn hàng năm)
• Bù trừ lỗ: Lỗ từ cho thuê có thể bù trừ các thu nhập khác
• Các khoản giảm trừ cá nhân: Có thể yêu cầu giảm trừ cho người phụ thuộc, người cao tuổi và các khoản giảm trừ cá nhân khác
• Thuế suất hiệu quả thấp hơn: Có thể nộp ít thuế hơn nếu tổng thu nhập dưới các bậc thuế cao hơn

Nhược điểm của Đánh giá cá nhân

• Yêu cầu kê khai phức tạp hơn
• Tất cả các nguồn thu nhập phải được kê khai
• Có thể dẫn đến thuế cao hơn nếu tổng thu nhập đáng kể
• Giảm thuế không áp dụng cho phần thuế tài sản

Ai nên xem xét Đánh giá cá nhân?

• Chủ sở hữu tài sản có khoản thanh toán lãi suất thế chấp đáng kể
• Cá nhân có lỗ từ cho thuê mà họ muốn bù trừ vào các thu nhập khác
• Những người đủ điều kiện nhận các khoản giảm trừ cá nhân đáng kể
• Chủ sở hữu có tổng thu nhập dưới ngưỡng thuế suất tiêu chuẩn

Sở hữu tài sản của công ty

Khi một công ty được thành lập tại Hồng Kông sở hữu tài sản cho thuê như một phần hoạt động kinh doanh của mình, thu nhập cho thuê thường được đánh giá theo Thuế lợi nhuận thay vì Thuế tài sản.

Sự khác biệt chính theo Thuế lợi nhuận

• Thuế suất: 8,25% trên 2 triệu HKD đầu tiên, 16,5% sau đó (thuế suất hai bậc)
• Chi phí thực tế được khấu trừ (không chỉ khoản trợ cấp theo luật định 20%)
• Các khoản trợ cấp khấu hao có sẵn cho một số chi phí vốn nhất định
• Lãi suất thế chấp và chi phí tài chính được khấu trừ
• Các khoản lỗ có thể được chuyển sang các kỳ sau vô thời hạn

Miễn thuế tài sản

Các công ty đang kinh doanh tại Hồng Kông có thể nộp đơn xin miễn Thuế tài sản với lý do thu nhập cho thuê sẽ được đánh giá theo Thuế lợi nhuận. Việc lựa chọn này phải được thực hiện một cách thích hợp và công ty phải đáp ứng các điều kiện đủ điều kiện.

Lưu giữ hồ sơ và tuân thủ

Chủ sở hữu tài sản được yêu cầu duy trì hồ sơ thích hợp cho tất cả các tài sản cho thuê, mặc dù chi phí thực tế thường không được khấu trừ.

Tài liệu yêu cầu

• Hợp đồng thuê nhà - Tất cả các tài liệu thuê hiện tại và lịch sử
• Biên lai tiền thuê nhà - Hồ sơ tất cả thu nhập cho thuê đã nhận
• Phiếu yêu cầu thuế suất - Bằng chứng về thuế suất đã thanh toán (nếu yêu cầu khấu trừ)
• Hồ sơ thanh toán - Đối với thuế suất thực sự đã thanh toán trong năm
• Bằng chứng tiền thuê nhà không thể thu hồi - Tài liệu chứng minh tiền thuê nhà không thể thu được

Thời gian lưu giữ hồ sơ

Cục Thuế vụ yêu cầu chủ sở hữu tài sản giữ tất cả các hồ sơ liên quan trong ít nhất 7 năm. Điều này áp dụng ngay cả khi bạn chỉ yêu cầu khoản trợ cấp theo luật định 20% tự động và không có khoản khấu trừ nào khác.

Yêu cầu kê khai

• Tờ khai thuế tài sản hàng năm (BIR57) phải được nộp khi IRD ban hành
• Ngày đáo hạn thường là một tháng kể từ ngày ban hành
• Có thể yêu cầu gia hạn thông qua đại diện thuế
• Các hình phạt áp dụng cho việc nộp chậm hoặc thông tin không chính xác

Chiến lược lập kế hoạch cho chủ sở hữu tài sản

Chiến lược 1: Tối đa hóa lợi ích từ khoản trợ cấp theo luật định 20%

Vì khoản trợ cấp 20% là cố định, chủ sở hữu tài sản hưởng lợi nhiều nhất khi chi phí sửa chữa và bảo trì thực tế của họ dưới 20% thu nhập cho thuê. Các tài sản mới hơn được bảo trì tốt với nhu cầu sửa chữa thấp hơn có thể thấy thuế tài sản có lợi hơn so với các tài sản cũ hơn yêu cầu bảo trì rộng rãi.

Chiến lược 2: Cơ cấu quyền sở hữu một cách thích hợp

Xem xét liệu quyền sở hữu cá nhân hay công ty hiệu quả hơn về thuế:

• Sở hữu cá nhân với lãi suất thế chấp cao: Xem xét Đánh giá cá nhân
• Nhiều tài sản với chi phí hoạt động đáng kể: Sở hữu công ty theo Thuế lợi nhuận có thể được ưu tiên hơn
• Tài sản đầu tư với tài chính tối thiểu: Thuế tài sản tiêu chuẩn có thể là đơn giản nhất

Chiến lược 3: Lập tài liệu đúng cách về tiền thuê nhà không thể thu hồi

Nếu bạn có người thuê nhà không trả tiền thuê:

• Lập tài liệu tất cả các nỗ lực thu hồi
• Tìm kiếm lời khuyên pháp lý về thời điểm tiền thuê nhà thực sự trở nên không thể thu hồi
• Thời gian yêu cầu khấu trừ một cách thích hợp
• Theo dõi bất kỳ khoản thu hồi nào sau đó

Chiến lược 4: Hiểu rõ ai trả thuế suất

Hợp đồng thuê nhà nên quy định rõ ràng liệu chủ sở hữu hay người thuê trả thuế suất. Nếu chủ sở hữu trả, hãy đảm bảo điều này được lập tài liệu và yêu cầu đúng cách. Nếu người thuê trả, điều này không thể được khấu trừ nhưng có thể cho phép số tiền thuê cao hơn.

Những phát triển và cập nhật gần đây

Chế độ thuế tài sản của Hồng Kông vẫn tương đối ổn định, với thuế suất 15% và khoản trợ cấp theo luật định 20% không thay đổi trong nhiều năm. Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản nên lưu ý:

Giảm thuế 2024-2025

Khoản giảm thuế hàng năm được công bố trong Ngân sách không áp dụng cho thuế tài sản. Khoản giảm này chỉ áp dụng cho thuế lương và thuế theo đánh giá cá nhân. Thuế tài sản được tính toán mà không có bất kỳ khoản giảm nào, mặc dù các cá nhân có thể hưởng lợi bằng cách lựa chọn Đánh giá cá nhân nếu đủ điều kiện.

Ưu đãi thuế suất

Chính phủ định kỳ công bố các ưu đãi thuế suất như các biện pháp cứu trợ kinh tế. Khi yêu cầu khấu trừ thuế suất, chủ sở hữu tài sản không được bao gồm các khoản đã được bù trừ bằng các ưu đãi của chính phủ. Chỉ số tiền ròng thực sự đã thanh toán mới có thể được khấu trừ.

Cập nhật hướng dẫn của IRD

Cục Thuế vụ thường xuyên xuất bản các hướng dẫn và tài liệu cập nhật về thuế tài sản. Chủ sở hữu tài sản nên tham khảo các phiên bản mới nhất của:

• Hướng dẫn về thuế tài sản (DIPN 1 và 2)
• Hướng dẫn tờ khai thuế tài sản (BIR57)
• Câu hỏi thường gặp về việc hoàn thành tờ khai thuế tài sản