Tương lai của thuế trước bạ tại Hồng Kông: Xu hướng và dự báo

Phân tích chuyên sâu về những thay đổi trong khuôn khổ thuế trước bạ của Hồng Kông và tác động đối với nhà đầu tư bất động sản, chủ đầu tư dự án cũng như thị trường bất động sản nói chung trong năm 2025 và những năm tiếp theo.

Tóm tắt tổng quan

Chế độ thuế trước bạ của Hồng Kông đã trải qua cuộc chuyển đổi lớn nhất trong một thập kỷ, làm thay đổi căn bản cục diện thị trường bất động sản. Sự chuyển hướng chính sách mạnh mẽ từ các “biện pháp hạ nhiệt” mang tính hạn chế sang những cải cách kích thích thị trường đánh dấu một kỷ nguyên mới cho các giao dịch bất động sản tại Đặc khu Hành chính này. Bài phân tích xem xét những diễn biến gần đây, phản ứng của thị trường và dự báo của các chuyên gia về định hướng chính sách thuế trước bạ trong tương lai.

Bước đảo chiều chính sách mang tính lịch sử: Từ hạ nhiệt sang kích thích

Tháng 2 năm 2024: Dỡ bỏ các “biện pháp mạnh”

Ngày 28 tháng 2 năm 2024, Bộ trưởng Tài chính Paul Chan Mo-po trình bày Ngân sách 2024/25 với những thay đổi sâu rộng và có hiệu lực ngay lập tức đối với khuôn khổ thuế trước bạ bất động sản của Hồng Kông. Chính phủ đã bãi bỏ toàn bộ các biện pháp quản lý phía cầu — thường được gọi là “biện pháp mạnh” — vốn được triển khai trong thập kỷ trước đó nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng.

Các biện pháp bị bãi bỏ với hiệu lực ngay lập tức bao gồm:

• Thuế trước bạ đối với người mua (BSD): Trước đây được áp dụng ở mức 15% đối với việc mua bất động sản nhà ở của người không có tư cách thường trú nhân Hồng Kông
• Thuế trước bạ nhà ở mới (NRSD): Khoản thuế 15% đối với giao dịch mua của thường trú nhân Hồng Kông đã sở hữu bất động sản nhà ở
• Thuế trước bạ đặc biệt (SSD): Từ 10% đến 20% đối với bất động sản được bán lại trong vòng hai năm kể từ khi mua

Lý do rất rõ ràng: thị trường bất động sản Hồng Kông đã bước vào giai đoạn suy thoái, thể hiện qua số lượng giao dịch sụt giảm và giá đi xuống. Năm 2023, giá căn hộ nhà ở giảm 7%, còn số lượng giao dịch giảm 5% xuống khoảng 43,000 giao dịch — thấp hơn đáng kể so với mức thông thường trong quá khứ. Lãi suất tăng và những bất định kinh tế bên ngoài đã tạo ra tâm lý thận trọng trên thị trường, đe dọa làm suy yếu sức sống kinh tế của Hồng Kông.

Tháng 2 năm 2025: Tinh chỉnh chính sách đối với bất động sản có giá trị thấp hơn

Tiếp nối các cải cách năm 2024, Ngân sách 2025/26 được công bố ngày 26 tháng 2 năm 2025 đã đưa ra một điều chỉnh có mục tiêu nhằm giảm chi phí giao dịch cho người mua bất động sản giá thấp hơn. Ngưỡng áp dụng mức thuế trước bạ danh nghĩa HK$100 được nâng từ HK$3 triệu lên HK$4 triệu, có hiệu lực hồi tố từ 11 giờ sáng cùng ngày.

Thay đổi tưởng chừng nhỏ này có những tác động thực tiễn đáng kể:

• Người mua bất động sản có giá trị đến HK$4 triệu hiện tiết kiệm được tối đa HK$59,000 tiền thuế trước bạ
• Biện pháp này nhắm cụ thể đến phân khúc thị trường đại chúng, nơi những lo ngại về khả năng chi trả là lớn nhất
• Số lượng giao dịch bất động sản trong khoảng giá này tăng vọt 73% so với cùng kỳ năm trước trong quý I năm 2025

Pháp lệnh sửa đổi về thuế trước bạ năm 2025 (Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2025), được đăng Công báo ngày 16 tháng 5 năm 2025, đã chính thức luật hóa những thay đổi này.

Khuôn khổ thuế trước bạ hiện hành: Áp dụng thống nhất Biểu 2

Cơ cấu thuế suất thống nhất

Từ ngày 28 tháng 2 năm 2024, Hồng Kông áp dụng chế độ thuế trước bạ đơn giản hóa, theo đó tất cả người mua bất động sản — dù là thường trú nhân Hồng Kông, người không cư trú, công ty hay cá nhân — đều nộp thuế trước bạ theo giá trị (AVD) theo các mức thuế suất tại Biểu 2. Đây là sự thay đổi căn bản so với hệ thống hai biểu thuế suất trước đây, vốn phân biệt dựa trên tình trạng cư trú và quyền sở hữu bất động sản.

Lưu ý: Các mức thuế nêu trên có hiệu lực từ ngày 26 tháng 2 năm 2025. Các quy định giảm thuế tại ngưỡng chuyển bậc được áp dụng ở ranh giới giữa các bậc thuế suất.

Những phân biệt chính đã được xóa bỏ

Cuộc cải cách đã bãi bỏ một số yếu tố mang tính phân biệt của hệ thống trước đây:

• Tình trạng cư trú: Không phân biệt giữa thường trú nhân Hồng Kông và người không cư trú
• Tình trạng sở hữu bất động sản: Việc mua lần đầu và các lần mua tiếp theo được áp dụng như nhau
• Loại bất động sản: Bất động sản nhà ở và bất động sản không phải nhà ở chịu cùng một biểu thuế suất
• Chủ thể mua: Người mua là cá nhân và doanh nghiệp nộp thuế theo cùng mức thuế suất

Phản ứng của thị trường: Khối lượng giao dịch và diễn biến giá

Khối lượng giao dịch tăng mạnh trong năm 2024

Việc bãi bỏ các biện pháp hạ nhiệt thị trường đã tác động ngay lập tức và đáng kể đến khối lượng giao dịch. Theo dữ liệu của Midland Realty và Cục Định giá và Thẩm định giá bất động sản (RVD), phản ứng của thị trường đã vượt kỳ vọng ban đầu:

Sự khác biệt về kết quả giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp cho thấy những diễn biến quan trọng. Hoạt động bán nhà mới được hưởng lợi từ các cải cách ở mức vượt trội, khi các chủ đầu tư đẩy mạnh tiếp thị lượng hàng tồn kho để tận dụng sự quan tâm trở lại của người mua. Thị trường thứ cấp tuy tăng về khối lượng nhưng giá trị giao dịch về cơ bản đi ngang, cho thấy giá vẫn chịu áp lực mặc dù hoạt động giao dịch gia tăng.

Hiện tượng người mua từ Trung Quốc đại lục

Một trong những chuyển biến đáng kể nhất của thị trường là sự gia tăng mạnh hoạt động mua bất động sản của người mua từ Trung Quốc đại lục, nhờ việc bãi bỏ Thuế trước bạ đối với người mua (Buyer's Stamp Duty) ở mức 15%. Nhóm người mua này hiện chiếm khoảng 24% tổng số giao dịch bất động sản tại Hồng Kông - gần gấp ba mức đỉnh lịch sử 9% được ghi nhận vào năm 2010, khi có 10,079 giao dịch có sự tham gia của người mua từ đại lục.

Làn sóng người mua này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố:

• Việc bãi bỏ mức thuế BSD 15% mang tính trừng phạt, vốn trước đây khiến những người không có tư cách thường trú nhân e ngại
• Lợi thế về giá trị tương đối so với các thành phố hạng nhất tại đại lục như Shenzhen và Guangzhou
• Hệ thống pháp luật ổn định và khuôn khổ bảo vệ quyền sở hữu bất động sản của Hồng Kông
• Các tiêu chuẩn cho vay thế chấp được nới lỏng sau những điều chỉnh của Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông (HKMA)
• Việc triển khai nhiều chương trình tiếp nhận nhân tài, tạo thuận lợi cho lộ trình trở thành thường trú nhân

Diễn biến giá: Phục hồi nhẹ trong bối cảnh các lực cản mang tính cơ cấu

Trong khi khối lượng giao dịch phục hồi mạnh, mức tăng giá lại khiêm tốn hơn. Các dự báo trong ngành cho năm 2025 cho rằng giá bất động sản nhà ở sẽ tăng khoảng 3% - mức tăng nhẹ phản ánh những thách thức mang tính cơ cấu vẫn tiếp diễn trên thị trường.

Các yếu tố chính kìm hãm đà tăng giá bao gồm:

• Áp lực dư cung: Dự báo khoảng 108,000 căn nhà ở tư nhân sẽ được đưa ra thị trường trong 3-4 năm tới
• Lượng nhà hoàn thành trong giai đoạn 2025-2026: Dự kiến có hơn 20,000 căn nhà ở mới, trong khi lượng nhà hoàn thành năm 2024 đã tăng 75.1% so với cùng kỳ năm trước, đạt 24,261 căn
• Áp lực định giá từ các chủ đầu tư: Các chủ đầu tư lớn, bao gồm Vanke, Sun Hung Kai Properties và Kerry Properties, đã triển khai giảm giá và ưu đãi cho các căn có giá dưới 5 triệu HK$
• Môi trường lãi suất: Mặc dù lãi suất HIBOR đã giảm bớt, chi phí đi vay ở mức cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả
• Bất định kinh tế: Tâm lý thận trọng về quỹ đạo tăng trưởng kinh tế của Hồng Kông và các yếu tố địa chính trị

Dòng thời gian diễn biến chính sách: Một thập kỷ chuyển đổi

Các biện pháp hỗ trợ: Điều chỉnh của HKMA đối với cho vay thế chấp

Các cải cách về thuế trước bạ không được thực hiện riêng lẻ. Đồng thời với việc công bố chính sách ngày 28 tháng 2 năm 2024, Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) đã nới lỏng đáng kể các biện pháp an toàn vĩ mô ngược chu kỳ đối với các khoản vay thế chấp bất động sản:

Những điều chỉnh này đã cải thiện đáng kể khả năng vay vốn của người mua bất động sản, đặc biệt khi kết hợp với việc bãi bỏ các biện pháp thuế trước bạ nhằm hạ nhiệt thị trường. Cách tiếp cận phối hợp chính sách này thể hiện chiến lược toàn diện của chính quyền nhằm phục hồi thị trường bất động sản.

Phân tích chuyên gia: Định hướng chính sách trong tương lai

Ổn định và củng cố: Quan điểm đồng thuận

Dựa trên phân tích của các công ty tư vấn quốc tế hàng đầu, bao gồm PwC, KPMG, EY và Cushman & Wakefield, các chuyên gia nhìn chung đồng thuận rằng khung thuế trước bạ của Hồng Kông đã đạt trạng thái cân bằng mới và có khả năng duy trì trong trung hạn. Một số yếu tố củng cố nhận định này:

• Mục tiêu chính sách đã đạt được: Số lượng giao dịch đã phục hồi đáng kể, cho thấy các biện pháp kích thích đã phát huy hiệu quả
• Điều kiện thị trường cân bằng: Sự kết hợp giữa nguồn cung gia tăng và nhu cầu tăng trưởng vừa phải làm giảm áp lực phải can thiệp thêm
• Cân nhắc về tài khóa: Tình trạng thâm hụt ngân sách của chính quyền có thể hạn chế mức độ sẵn sàng tiếp tục giảm thuế
• Năng lực cạnh tranh trong khu vực: Các mức thuế hiện hành nhìn chung có tính cạnh tranh so với những trung tâm tài chính lớn khác ở châu Á

Các kịch bản có thể dẫn đến cải cách tiếp theo

Mặc dù khó có khả năng xảy ra những thay đổi chính sách lớn trong ngắn hạn, một số kịch bản có thể dẫn đến các điều chỉnh bổ sung:

Các cân nhắc về cơ cấu trong dài hạn

Ngoài những điều chỉnh mang tính chu kỳ trước mắt, một số yếu tố cơ cấu sẽ định hình quá trình phát triển chính sách thuế trước bạ của Hồng Kông:

1. Tính bền vững tài khóa: Trong bối cảnh chính quyền đang thâm hụt ngân sách và chịu áp lực duy trì các dịch vụ công, nguồn thu từ thuế trước bạ (có thể vượt 50 tỷ HK$ trong những năm thị trường sôi động) vẫn giữ vai trò quan trọng đối với tài khóa. Điều này tạo ra mâu thuẫn nội tại giữa mục tiêu kích thích thị trường và yêu cầu về nguồn thu.

2. Yêu cầu cấp thiết về khả năng chi trả nhà ở: Hồng Kông liên tục đối mặt với những thách thức về khả năng chi trả nhà ở, với tỷ lệ giá nhà trên thu nhập thuộc nhóm cao nhất thế giới. Mặc dù thuế trước bạ chỉ là một thành phần trong tổng chi phí mua bất động sản, việc tiếp tục giảm thuế đối với bất động sản thuộc phân khúc đại chúng vẫn có sức hấp dẫn về mặt chính trị.

3. Cạnh tranh trong khu vực: Hồng Kông cạnh tranh với Singapore, Dubai và các trung tâm tài chính khác để thu hút vốn và nhân tài quốc tế. Mức độ chênh lệch về gánh nặng thuế trước bạ ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư và các quyết định lựa chọn địa điểm, tạo áp lực phải duy trì các mức thuế có tính cạnh tranh.

4. Động lực hội nhập với Trung Quốc đại lục: Chiến lược phát triển Khu vực Vịnh Lớn và sự hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng với Trung Quốc đại lục có thể thúc đẩy sự hội tụ hoặc phối hợp chính sách trong các khung thuế bất động sản.

Dự báo thị trường: Năm 2025 và giai đoạn tiếp theo

Triển vọng năm 2025

Các công ty tư vấn bất động sản hàng đầu đã công bố dự báo về thị trường bất động sản Hồng Kông năm 2025, với giả định cơ sở là chính sách thuế trước bạ được duy trì ổn định:

• Số lượng giao dịch: Dự kiến duy trì hoặc nhỉnh hơn mức khoảng 67.000-70.000 giao dịch của năm 2024
• Diễn biến giá: Dự báo đồng thuận là giá tăng 3%, mặc dù một số nhà phân tích dự báo giá tiếp tục giảm nhẹ trong khoảng 0-5%
• Giao dịch trên thị trường sơ cấp: Các chủ đầu tư chịu áp lực tiêu thụ hàng tồn kho, nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì hoạt động mở bán ở mức cao
• Người mua từ Trung Quốc đại lục: Dự kiến tiếp tục là lực lượng quan trọng trên thị trường, với tỷ trọng giao dịch có thể tăng lên 25-30%
• Áp lực nguồn cung: Số lượng bất động sản hoàn thành duy trì ở mức cao sẽ hạn chế đà tăng giá đến giữa thập niên

Dự báo trung hạn (2026-2029)

Savills và các công ty tư vấn lớn khác đã công bố các dự báo trung hạn dựa trên khuôn khổ chính sách hiện hành:

• Giá dần ổn định khi nguồn cung dư thừa được hấp thụ
• Số lượng giao dịch ổn định ở mức bền vững từ 60,000-75,000 giao dịch mỗi năm
• Tính cạnh tranh về thuế trước bạ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong việc thu hút người mua quốc tế
• Có khả năng thực hiện các điều chỉnh chính sách có mục tiêu nhằm đáp ứng nhu cầu của từng phân khúc thị trường cụ thể

Tác động đối với các bên liên quan

Đối với nhà đầu tư bất động sản

• Tính linh hoạt trong giao dịch: Việc không còn áp dụng SSD cho phép tái cân bằng danh mục đầu tư mà không phải chịu khoản thuế bổ sung do thời gian nắm giữ
• Đối xử bình đẳng: Nhà đầu tư doanh nghiệp và cá nhân chịu mức thuế trước bạ như nhau, qua đó nâng cao tính chắc chắn trong việc lập kế hoạch
• Chi phí gia nhập thị trường: Thuế trước bạ tính theo tỷ lệ phần trăm của chi phí mua bất động sản hiện dao động từ mức không đáng kể đến mức vừa phải (tối đa 4.25%)
• Rủi ro chính sách: Cơ chế thông thoáng hiện nay có thể bị đảo ngược nếu thị trường phát triển quá nóng, mặc dù khả năng này trong ngắn hạn có vẻ thấp

Đối với chủ đầu tư phát triển bất động sản

• Tốc độ bán hàng: Việc bãi bỏ các biện pháp hạ nhiệt giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ đối với các dự án mới mở bán
• Mở rộng tập khách hàng: Người mua không cư trú tạo ra nguồn cầu bổ sung đáng kể khi không còn phải chịu khoản thuế BSD bổ sung
• Áp lực cạnh tranh: Nguồn cung dồi dào đòi hỏi chính sách giá cạnh tranh mạnh mẽ dù bối cảnh nhu cầu đã cải thiện
• Quản lý hàng tồn kho: Có thể linh hoạt điều chỉnh thời điểm mở bán mà không khiến người mua lo ngại về nghĩa vụ nộp SSD khi bán lại

Đối với người mua quốc tế

• Bình đẳng về chi phí: Người không có tư cách thường trú nhân hiện chịu mức thuế trước bạ như người mua địa phương - loại bỏ khoản thuế BSD bổ sung 15% trước đây
• Đơn giản hóa việc tuân thủ: Việc áp dụng thống nhất Biểu 2 giúp giảm sự phức tạp trong việc thiết kế cấu trúc giao dịch
• Lợi thế về giá trị: Bất động sản Hồng Kông có tính cạnh tranh cao hơn so với các thành phố cửa ngõ khác khi xét trên cơ sở sau thuế
• Hoạch định tài sản: Việc xóa bỏ sự phân biệt đối xử dựa trên tình trạng cư trú tạo thuận lợi cho các chiến lược đa dạng hóa danh mục đầu tư

Đối với người mua nhà lần đầu

• Chi phí giao dịch thấp hơn: Bất động sản có giá trị đến HK$4 triệu chỉ chịu HK$100 tiền thuế - tiết kiệm tới HK$59,000
• Không có bất lợi cạnh tranh: Người mua lần đầu cạnh tranh bình đẳng với nhà đầu tư (không có thuế suất ưu đãi)
• Nâng cao khả năng chi trả: Kết hợp với các điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) của HKMA, tổng chi phí mua bất động sản được giảm đáng kể
• Linh hoạt khi thoái vốn: Việc không còn áp dụng SSD có nghĩa là bất động sản có thể được bán lại mà không phải chịu khoản thuế bổ sung nếu hoàn cảnh thay đổi

Kết luận: Kỷ nguyên mới của cách tiếp cận thực dụng đối với thuế trước bạ

Khuôn khổ thuế trước bạ của Hồng Kông đã trải qua sự chuyển đổi căn bản từ can thiệp thị trường sang tạo thuận lợi cho thị trường. Việc bãi bỏ toàn bộ các biện pháp hạ nhiệt thể hiện sự thừa nhận mang tính thực dụng rằng các chính sách trước đây, dù có hiệu quả trong việc kiềm chế đà tăng giá trong những năm thị trường bùng nổ, đã trở nên phản tác dụng trong giai đoạn suy giảm với đặc trưng là nhu cầu yếu và số lượng giao dịch sụt giảm.

Trạng thái cân bằng chính sách hiện nay - với đặc trưng là áp dụng thống nhất các mức thuế trước bạ theo giá trị (AVD) theo Biểu 2, không còn các khoản thu mang tính phân biệt đối xử và có biện pháp giảm thuế có mục tiêu cho bất động sản giá trị thấp hơn - có vẻ bền vững trong trung hạn. Sự phục hồi số lượng giao dịch trong năm 2024 và đầu năm 2025 khẳng định tính đúng đắn trong cách tiếp cận của chính phủ, ngay cả khi đà tăng giá vẫn hạn chế do các yếu tố cung cầu mang tính cơ cấu.

Trong thời gian tới, kịch bản có khả năng xảy ra cao nhất là chính sách được duy trì ổn định với những điều chỉnh từng bước để đáp ứng các phân khúc hoặc điều kiện thị trường cụ thể. Khả năng đảo chiều mạnh để tái áp dụng các biện pháp hạ nhiệt có vẻ thấp nếu không có sự chuyển biến đột ngột sang tình trạng đầu cơ quá mức, điều mà các yếu tố nền tảng hiện tại của thị trường không hỗ trợ. Ngược lại, việc tiếp tục nới lỏng bị hạn chế bởi các cân nhắc tài khóa và quy mô kích thích vốn đã đáng kể được triển khai.

Đối với các chủ thể tham gia thị trường, môi trường hiện nay mang lại mức độ rõ ràng và linh hoạt đặc biệt cao. Việc xóa bỏ sự phân biệt đối xử dựa trên tình trạng cư trú, bãi bỏ các khoản thuế bổ sung gắn với thời gian nắm giữ và giảm chi phí giao dịch đối với bất động sản thuộc phân khúc đại chúng tạo ra một khuôn khổ thuận lợi cho đầu tư bất động sản và sở hữu nhà ở. Mặc dù các yếu tố kinh tế vĩ mô và diễn biến cung cầu cuối cùng sẽ quyết định quỹ đạo giá, chế độ thuế trước bạ của Hồng Kông đã chuyển từ một lực cản thị trường sang một yếu tố trung lập - một bước tiến đáng kể giúp khu vực tài phán này có vị thế cạnh tranh trong những năm tới.