Die Zukunft der Stempelsteuer in Hongkong: Trends und Prognosen

Eine fachkundige Analyse des sich wandelnden Stempelsteuerrechts in Hongkong und seiner Auswirkungen auf Immobilieninvestoren, Projektentwickler und den Immobilienmarkt insgesamt bis 2025 und darüber hinaus.

Zusammenfassung

Das Stempelsteuersystem Hongkongs hat den bedeutendsten Wandel seit einem Jahrzehnt durchlaufen und die Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes grundlegend verändert. Der tiefgreifende politische Kurswechsel von restriktiven „Abkühlungsmaßnahmen“ hin zu marktbelebenden Reformen markiert eine neue Ära für Immobilientransaktionen in der Sonderverwaltungsregion. Diese Analyse untersucht die jüngsten Entwicklungen, die Marktreaktionen und Expertenprognosen zur künftigen Ausrichtung der Stempelsteuerpolitik.

Die historische politische Kehrtwende: Von der Abkühlung zur Belebung

Februar 2024: Abschaffung der „scharfen Maßnahmen“

Am 28. Februar 2024 stellte Finanzsekretär Paul Chan Mo-po den Haushalt 2024/25 vor, der sofortige und weitreichende Änderungen am Stempelsteuerrecht für Immobilien in Hongkong vorsah. Die Regierung schaffte sämtliche nachfrageseitigen Steuerungsmaßnahmen ab, die umgangssprachlich als „scharfe Maßnahmen“ bezeichnet wurden und im vorangegangenen Jahrzehnt zur Abkühlung eines überhitzten Immobilienmarktes eingeführt worden waren.

Zu den mit sofortiger Wirkung abgeschafften Maßnahmen gehörten:

• Käuferstempelsteuer (BSD): Zuvor mit einem Satz von 15% auf den Erwerb von Wohnimmobilien durch Personen erhoben, die keine ständigen Einwohner Hongkongs waren
• Neue Wohnimmobilien-Stempelsteuer (NRSD): Eine Abgabe von 15% auf Käufe durch ständige Einwohner Hongkongs, die bereits Wohnimmobilien besaßen
• Sonderstempelsteuer (SSD): Zwischen 10% und 20% auf Immobilien, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb weiterverkauft wurden

Die Begründung war eindeutig: Der Immobilienmarkt Hongkongs war in eine Abschwungphase eingetreten, die durch rückläufige Transaktionsvolumina und sinkende Preise gekennzeichnet war. Im Jahr 2023 sanken die Preise für Eigentumswohnungen um 7%, und das Transaktionsvolumen ging um 5% auf rund 43,000 Abschlüsse zurück – deutlich unter das historisch übliche Niveau. Steigende Zinsen und außenwirtschaftliche Unsicherheiten hatten zu einer vorsichtigen Marktstimmung geführt, die die wirtschaftliche Dynamik Hongkongs zu schwächen drohte.

Februar 2025: Feinjustierung für Immobilien im unteren Preissegment

Aufbauend auf den Reformen von 2024 führte der am 26. Februar 2025 vorgestellte Haushalt 2025/26 eine gezielte Anpassung ein, um die Transaktionskosten für Käufer preisgünstigerer Immobilien zu senken. Die Wertgrenze für die nominelle Stempelsteuer von HK$100 wurde rückwirkend ab 11 Uhr desselben Tages von HK$3 Millionen auf HK$4 Millionen angehoben.

Diese scheinbar geringfügige Änderung hat erhebliche praktische Auswirkungen:

• Käufer von Immobilien mit einem Wert von bis zu HK$4 Millionen sparen nun bis zu HK$59,000 an Stempelsteuer
• Die Maßnahme richtet sich gezielt an das Massenmarktsegment, in dem die Erschwinglichkeit besonders problematisch ist
• Bei Immobilien in dieser Preisspanne stieg die Zahl der Transaktionen im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 73%

Mit der am 16. Mai 2025 im Amtsblatt veröffentlichten Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2025 wurden diese Änderungen gesetzlich verankert.

Aktuelles Stempelsteuerrecht: Allgemeine Anwendung der Tarifskala 2

Einh eitliche Tarifstruktur

Seit dem 28. Februar 2024 gilt in Hongkong ein vereinfachtes Stempelsteuersystem, nach dem alle Immobilienkäufer – ob ständige Einwohner Hongkongs, Gebietsfremde, Gesellschaften oder natürliche Personen – die Wertstempelsteuer (AVD) nach den Sätzen der Tarifskala 2 entrichten. Dies stellt eine grundlegende Abkehr vom früheren System mit zwei Tarifen dar, das je nach Aufenthaltsstatus und bestehendem Immobilienbesitz unterschiedlich behandelte.

Hinweis: Die angegebenen Sätze gelten seit dem 26. Februar 2025. An den Grenzen der Tarifstufen gelten Entlastungsregelungen zur Abmilderung von Steuersprüngen.

Abschaffung wesentlicher Unterscheidungen

Mit der Reform wurden mehrere diskriminierende Merkmale des bisherigen Systems abgeschafft:

• Aufenthaltsstatus: Keine Unterscheidung zwischen Personen mit dauerhaftem Aufenthaltsrecht in Hongkong und Nichtansässigen
• Immobilieneigentum: Erstkäufe und weitere Käufe werden gleich behandelt
• Immobilienart: Für Wohn- und Nichtwohnimmobilien gilt dieselbe Steuersatzstruktur
• Käuferkategorie: Für natürliche Personen und Unternehmen gelten dieselben Steuersätze

Marktreaktion: Transaktionsvolumen und Preisdynamik

Starker Anstieg des Transaktionsvolumens 2024

Die Abschaffung der Maßnahmen zur Marktabkühlung wirkte sich unmittelbar und erheblich auf das Transaktionsvolumen aus. Nach Angaben von Midland Realty und dem Rating and Valuation Department (RVD) übertraf die Marktreaktion die ursprünglichen Erwartungen:

Die unterschiedliche Entwicklung am Primär- und Sekundärmarkt verdeutlicht wichtige Marktdynamiken. Der Verkauf von Neubauwohnungen profitierte überproportional von den Reformen, da Bauträger ihre Bestände offensiv vermarkteten, um das wiedererwachte Käuferinteresse zu nutzen. Am Sekundärmarkt stieg zwar die Zahl der Transaktionen, doch blieben die Transaktionswerte im Wesentlichen unverändert. Dies deutet darauf hin, dass die Preise trotz der gestiegenen Marktaktivität weiterhin unter Druck standen.

Das Phänomen der Käufer aus Festlandchina

Einer der bedeutendsten Marktumbrüche war der starke Anstieg der Käufe durch Käufer aus Festlandchina, ermöglicht durch die Abschaffung der Käuferstempelsteuer (Buyer's Stamp Duty) von 15 %. Auf diese Käufergruppe entfallen inzwischen rund 24 % aller Immobilientransaktionen in Hongkong – nahezu das Dreifache des bisherigen Höchststands von 9 % aus dem Jahr 2010, als Käufer aus Festlandchina an 10.079 Transaktionen beteiligt waren.

Dieser Zustrom wurde durch mehrere Faktoren begünstigt:

• Abschaffung der prohibitiv hohen BSD von 15 %, die zuvor Personen ohne dauerhaftes Aufenthaltsrecht abgeschreckt hatte
• Relativ attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis gegenüber erstrangigen Städten auf dem chinesischen Festland wie Shenzhen und Guangzhou
• Hongkongs stabiles Rechtssystem und verlässlicher Rechtsrahmen für Eigentumsrechte
• Gelockerte Vergabestandards für Hypothekarkredite infolge von Anpassungen durch die HKMA
• Einf​​ührung verschiedener Zuwanderungsprogramme für qualifizierte Fachkräfte, die den Zugang zu einem dauerhaften Aufenthaltsrecht erleichtern

Preisentwicklung: Moderate Erholung bei strukturellem Gegenwind

Während sich das Transaktionsvolumen kräftig erholt hat, fiel der Preisanstieg verhaltener aus. Branchenprognosen für 2025 gehen von einem Anstieg der Wohnimmobilienpreise um rund 3 % aus – ein moderater Zuwachs, der die anhaltenden strukturellen Herausforderungen am Markt widerspiegelt.

Zu den wichtigsten Faktoren, die das Preiswachstum begrenzen, gehören:

• Angebotsüberhang: In den kommenden 3–4 Jahren dürften rund 108.000 privat errichtete Wohneinheiten auf den Markt kommen
• Fertigstellungen 2025–2026: Erwartet werden mehr als 20.000 neue Wohneinheiten; bereits 2024 stieg die Zahl der Fertigstellungen gegenüber dem Vorjahr um 75,1 % auf 24.261 Einheiten
• Preisdruck seitens der Bauträger: Große Bauträger, darunter Vanke, Sun Hung Kai Properties und Kerry Properties, haben Preissenkungen und Kaufanreize für Einheiten unter 5 Millionen HK$ eingeführt
• Zinsumfeld: Obwohl die HIBOR-Sätze zurückgegangen sind, beeinträchtigen die erhöhten Finanzierungskosten weiterhin die Erschwinglichkeit
• Wirtschaftliche Unsicherheit: Zurückhaltende Stimmung hinsichtlich der wirtschaftlichen Wachstumsperspektiven Hongkongs und geopolitischer Erwägungen

Chronologie der politischen Entwicklung: Ein Jahrzehnt des Wandels

Flankierende Maßnahmen: Anpassungen der HKMA bei Hypothekendarlehen

Die Stempelsteuerreformen erfolgten nicht isoliert. Zeitgleich mit der politischen Ankündigung vom 28. Februar 2024 setzte die Hong Kong Monetary Authority (HKMA) erhebliche Lockerungen der antizyklischen makroprudenziellen Maßnahmen für Immobilienhypothekendarlehen um:

Diese Anpassungen haben die Kreditaufnahmemöglichkeiten für Immobilienkäufer erheblich verbessert, insbesondere in Verbindung mit der Abschaffung der stempelsteuerlichen Maßnahmen zur Marktabkühlung. Der koordinierte politische Ansatz verdeutlicht die umfassende Strategie der Regierung zur Wiederbelebung des Immobilienmarktes.

Expertenanalyse: Künftige politische Ausrichtung

Stabilität und Konsolidierung: Die vorherrschende Einschätzung

Auf Grundlage von Analysen führender internationaler Beratungsgesellschaften, darunter PwC, KPMG, EY und Cushman & Wakefield, besteht unter Fachleuten weitgehend Einigkeit darüber, dass das Stempelsteuersystem Hongkongs ein neues Gleichgewicht erreicht hat, das voraussichtlich mittelfristig Bestand haben wird. Mehrere Faktoren stützen diese Einschätzung:

• Politische Ziele erreicht: Die Transaktionszahlen haben sich deutlich erholt, was auf die Wirksamkeit der Konjunkturmaßnahmen hindeutet
• Ausgewogene Marktbedingungen: Die Kombination aus wachsendem Angebot und moderatem Nachfragewachstum verringert den Druck zu weiteren Eingriffen
• Fiskalische Erwägungen: Das Haushaltsdefizit der Regierung könnte die Bereitschaft zu weiteren Steuersenkungen begrenzen
• Regionale Wettbewerbsfähigkeit: Die derzeitigen Steuersätze sind im Vergleich zu anderen bedeutenden asiatischen Finanzzentren insgesamt wettbewerbsfähig

Mögliche Szenarien für weitere Reformen

Während größere politische Änderungen kurzfristig unwahrscheinlich erscheinen, könnten mehrere Szenarien weitere Anpassungen auslösen:

Langfristige strukturelle Erwägungen

Über unmittelbare konjunkturelle Anpassungen hinaus werden mehrere strukturelle Faktoren die Weiterentwicklung der Stempelsteuerpolitik Hongkongs prägen:

1. Fiskalische Tragfähigkeit: Angesichts der Haushaltsdefizite und des Drucks auf die Regierung, öffentliche Leistungen aufrechtzuerhalten, bleiben die Stempelsteuereinnahmen (die in starken Jahren HK$50 Milliarden übersteigen können) fiskalisch bedeutsam. Daraus ergibt sich ein grundlegendes Spannungsverhältnis zwischen den Zielen der Marktbelebung und dem Einnahmenbedarf.

2. Notwendigkeit bezahlbaren Wohnraums: Hongkong steht bei der Bezahlbarkeit von Wohnraum vor anhaltenden Herausforderungen; das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen gehört zu den höchsten weltweit. Obwohl die Stempelsteuer nur einen Bestandteil der gesamten Erwerbskosten ausmacht, bleiben weitere Senkungen für Immobilien im Massenmarkt politisch attraktiv.

3. Regionaler Wettbewerb: Hongkong konkurriert mit Singapur, Dubai und anderen Finanzzentren um internationales Kapital und Fachkräfte. Die relative Stempelsteuerbelastung beeinflusst Investitionsströme und Standortentscheidungen und erzeugt dadurch Druck, wettbewerbsfähige Steuersätze aufrechtzuerhalten.

4. Dynamik der Integration mit Festlandchina: Die Entwicklungsstrategie für die Greater Bay Area und die zunehmende wirtschaftliche Integration mit Festlandchina könnten eine Angleichung oder Koordinierung der Regelwerke zur Immobilienbesteuerung vorantreiben.

Marktprognose: 2025 und darüber hinaus

Ausblick für 2025

Führende Immobilienberatungsgesellschaften haben Prognosen für den Immobilienmarkt Hongkongs im Jahr 2025 veröffentlicht, denen eine unveränderte Stempelsteuer als Basisszenario zugrunde liegt:

• Transaktionszahlen: Sie dürften das Niveau von 2024 mit etwa 67,000-70,000 Abschlüssen halten oder leicht übertreffen
• Preisentwicklung: Die Konsensprognose geht von einem Preisanstieg um 3% aus, wenngleich einige Analysten weitere moderate Rückgänge von 0-5% erwarten
• Erstverkäufe: Projektentwickler stehen unter Druck, ihre Bestände abzubauen, weshalb die Zahl der Markteinführungen voraussichtlich hoch bleiben wird
• Käufer aus Festlandchina: Sie dürften ein bedeutender Marktfaktor bleiben; ihr Anteil an den Transaktionen könnte auf 25-30% steigen
• Angebotsdruck: Anhaltend hohe Fertigstellungszahlen werden den Preisanstieg bis zur Mitte des Jahrzehnts begrenzen

Mittelfristige Prognosen (2026-2029)

Savills und andere führende Beratungsunternehmen haben auf Grundlage der derzeitigen politischen Rahmenbedingungen mittelfristige Prognosen veröffentlicht:

• Schrittweise Stabilisierung der Preise, während das Überangebot absorbiert wird
• Xinpendeln der Transaktionszahlen auf einem nachhaltigen Niveau von jährlich 60,000-75,000
• Anhaltende Bedeutung einer wettbewerbsfähigen Stempelsteuerbelastung für die Gewinnung internationaler Käufer
• Möglichkeit gezielter politischer Anpassungen zur Berücksichtigung bestimmter Marktsegmente

Auswirkungen auf die Beteiligten

Für Immobilieninvestoren

• Transaktionsflexibilität: Der Wegfall der SSD ermöglicht Portfolioumschichtungen ohne steuerliche Mehrbelastungen aufgrund der Haltedauer
• Gleichbehandlung: Unternehmen und Privatanleger unterliegen derselben Stempelsteuerbelastung, was die Planungssicherheit erhöht
• Einstiegskosten: Die Stempelsteuer als Anteil der Erwerbskosten reicht nun von vernachlässigbar bis moderat (höchstens 4.25%)
• Politisches Risiko: Die derzeitige liberale Regelung könnte bei einer Überhitzung des Marktes rückgängig gemacht werden, wenngleich die kurzfristige Wahrscheinlichkeit gering erscheint

Für Projektentwickler

• Verkaufsgeschwindigkeit: Die Abschaffung der Abkühlungsmaßnahmen verbessert die Absorptionsraten bei neu auf den Markt gebrachten Projekten
• Erweiterung des Käuferkreises: Nichtansässige Käufer stellen ohne die zusätzliche BSD-Belastung eine erhebliche zusätzliche Nachfrage dar
• Wettbewerbsdruck: Das reichliche Angebot erfordert trotz der verbesserten Nachfragesituation eine aggressive Preisgestaltung
• Bestandsmanagement: Flexibilität bei der Anpassung des Vermarktungsbeginns, ohne dass Käufer eine SSD-Belastung beim Wiederverkauf befürchten müssen

Für internationale Käufer

• Kostengleichheit: Personen ohne dauerhaftes Aufenthaltsrecht unterliegen nun derselben Stempelsteuer wie einheimische Käufer – die bisherige zusätzliche BSD-Belastung von 15% entfällt
• Vereinfachte Erfüllung steuerlicher Pflichten: Die einheitliche Anwendung von Scale 2 verringert die Komplexität der Transaktionsstrukturierung
• Wertversprechen: Immobilien in Hong Kong sind nach Steuern im Vergleich zu anderen internationalen Drehscheiben wettbewerbsfähiger
• Vermögensplanung: Die Abschaffung der an den Aufenthaltsstatus anknüpfenden Ungleichbehandlung erleichtert Strategien zur Portfoliodiversifizierung

Für Ersterwerber von Wohneigentum

• Niedrigere Transaktionskosten: Für Immobilien im Wert von bis zu HK$4 Millionen fällt lediglich eine Steuer von HK$100 an – eine Ersparnis von bis zu HK$59,000
• Kein Wettbewerbsnachteil: Ersterwerber konkurrieren zu gleichen Bedingungen mit Investoren (keine Vorzugssätze)
• Verbesserte Erschwinglichkeit: Zusammen mit den Anpassungen der Beleihungsquoten durch die HKMA werden die gesamten Erwerbskosten erheblich gesenkt
• Flexibilität beim Ausstieg: Durch den Wegfall der SSD können Immobilien bei veränderten Lebensumständen ohne steuerliche Mehrbelastung weiterverkauft werden

Fazit: Eine neue Ära des Pragmatismus bei der Stempelsteuer

Das Stempelsteuersystem von Hong Kong hat einen grundlegenden Wandel von der Marktintervention zur Marktförderung vollzogen. Der umfassende Abbau der Abkühlungsmaßnahmen ist Ausdruck der pragmatischen Erkenntnis, dass frühere Maßnahmen, die den Preisanstieg in den Boomjahren wirksam gedämpft hatten, in einem von schwacher Nachfrage und rückläufigen Transaktionszahlen geprägten Abschwung kontraproduktiv geworden waren.

Das derzeitige politische Gleichgewicht – gekennzeichnet durch die einheitliche Anwendung der AVD-Sätze nach Scale 2, den Verzicht auf diskriminierende Abgaben und gezielte Entlastungen für Immobilien mit geringerem Wert – erscheint mittelfristig tragfähig. Die Erholung der Transaktionszahlen im Jahr 2024 und Anfang 2025 bestätigt den Ansatz der Regierung, auch wenn der Preisanstieg aufgrund der strukturellen Angebots- und Nachfragedynamik verhalten bleibt.

Für die Zukunft ist das wahrscheinlichste Szenario eine stabile Politik mit schrittweisen Anpassungen, um auf bestimmte Marktsegmente oder Marktbedingungen einzugehen. Eine weitreichende Rückkehr zu Abkühlungsmaßnahmen erscheint unwahrscheinlich, sofern es nicht zu einer drastischen Verschiebung hin zu spekulativen Übertreibungen kommt, für die die aktuellen Fundamentaldaten des Marktes keine Grundlage bieten. Umgekehrt wird eine weitere Liberalisierung durch fiskalische Erwägungen und die bereits umgesetzten umfangreichen Impulsmaßnahmen begrenzt.

Für Marktteilnehmer bietet das derzeitige Umfeld außergewöhnliche Klarheit und Flexibilität. Die Abschaffung der an den Aufenthaltsstatus anknüpfenden Ungleichbehandlung, der Wegfall haltedauerabhängiger steuerlicher Mehrbelastungen und die Senkung der Transaktionskosten für Immobilien im Massenmarkt schaffen günstige Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen und den Erwerb von Wohneigentum. Während übergeordnete wirtschaftliche Faktoren sowie die Angebots- und Nachfragedynamik letztlich die Preisentwicklung bestimmen werden, hat sich das Stempelsteuersystem von Hong Kong von einem hemmenden zu einem neutralen Marktfaktor gewandelt – eine bedeutende Entwicklung, die dem Standort für die kommenden Jahre eine wettbewerbsfähige Position verschafft.