Propietarios extranjeros en Hong Kong: Consideraciones fiscales especiales para propietarios no residentes

Comprender el sistema fiscal territorial de Hong Kong y los requisitos de cumplimiento para inversores inmobiliarios extranjeros que obtienen ingresos por alquiler.

Marco fiscal de Hong Kong para propietarios no residentes

Hong Kong opera un sistema fiscal territorial, lo que significa que solo los ingresos con origen en Hong Kong están sujetos a impuestos. Para los propietarios no residentes, este principio fundamental se aplica por igual: si posee una propiedad en Hong Kong y genera ingresos por alquiler de los inquilinos que ocupan esa propiedad, usted es responsable del Impuesto sobre la Propiedad, independientemente de su estado de residencia o nacionalidad.

El Departamento de Impuestos Internos de Hong Kong (IRD) aplica el Impuesto sobre la Propiedad a un tipo fijo del 15% sobre el valor neto imponible de la propiedad. Este tipo se ha mantenido estable desde el año fiscal 2008/09, lo que proporciona certeza a los inversores inmobiliarios a largo plazo.

¿Qué es el valor neto imponible?

El valor neto imponible se calcula tomando los ingresos brutos por alquiler y realizando las siguientes deducciones:

• Alquiler incobrable: Cualquier alquiler que no pueda cobrarse a los inquilinos
• Tasas pagadas por el propietario: Tasas gubernamentales que el propietario de la propiedad ha pagado
• Asignación legal del 20%: Una deducción teórica para gastos de reparaciones y mantenimiento

La fórmula es: Valor Neto Imponible = (Ingresos por Alquiler - Alquiler Incobrable - Tasas Pagadas) × 80%

El Impuesto sobre la Propiedad se calcula entonces como: 15% × Valor Neto Imponible

¿Quién debe pagar el Impuesto sobre la Propiedad?

El Impuesto sobre la Propiedad se aplica a:

• Propietarios individuales (residentes o no residentes)
• Entidades corporativas que poseen propiedades en alquiler
• Cualquier persona o entidad que obtenga ingresos por alquiler de propiedades en Hong Kong

Excepción importante: Si subarrienda locales como parte de una operación comercial, los ingresos por alquiler están sujetos al Impuesto sobre Beneficios en lugar del Impuesto sobre la Propiedad. Esta distinción es crucial para las entidades que operan negocios de alquiler de propiedades.

Requisitos de registro fiscal y presentación

Declaraciones del Impuesto sobre la Propiedad

El Departamento de Impuestos Internos emite las Declaraciones del Impuesto sobre la Propiedad a los propietarios a principios de abril de cada año. Como propietario no residente, debe comprender estos requisitos de presentación:

• Formulario BIR57: Para propietarios individuales
• Formulario BIR58: Para propiedades en poder de corporaciones o grupos de personas
• Fecha límite de presentación: En el plazo de un mes desde la fecha de emisión
• Extensión para presentación electrónica: Dos semanas adicionales si se presenta a través de la plataforma eTAX

Obligación de autoliquidación

Si usted es responsable del Impuesto sobre la Propiedad para cualquier año de evaluación y no ha recibido una declaración de impuestos, debe ponerse en contacto proactivamente con el IRD. Se le exige que escriba o envíe un fax al Departamento de Impuestos Internos para solicitar una declaración de impuestos dentro de los cuatro meses posteriores al final del período base para el año de evaluación en cuestión.

Sanciones por presentación tardía

El IRD se toma en serio el cumplimiento. La falta de presentación en la fecha límite puede resultar en:

• Evaluaciones estimadas: El IRD emitirá una factura de impuestos estimada
• Recargo inmediato del 5%: Aplicado al importe del impuesto adeudado
• Recargo adicional del 10%: Si aún se retrasa después de seis meses
• Multa máxima: Hasta HK$25,000
• Sanción fiscal adicional: Hasta el triple (tres veces) del importe del impuesto
• Procesamiento: Posibles procedimientos penales por incumplimiento grave

Nombramiento de un representante fiscal

Para los propietarios no residentes que no residen en Hong Kong, nombrar un representante fiscal es una decisión estratégica que puede facilitar significativamente las obligaciones de cumplimiento.

¿Qué hace un representante fiscal?

Un representante fiscal es un agente designado que actúa en nombre del propietario para gestionar los asuntos de cumplimiento fiscal con el IRD. Sus responsabilidades incluyen:

• Recibir y gestionar las Declaraciones del Impuesto sobre la Propiedad (BIR57/BIR58)
• Completar y presentar las declaraciones de impuestos en los plazos establecidos
• Comunicarse con el IRD en su nombre
• Gestionar las liquidaciones de impuestos y los acuerdos de pago
• Gestionar las solicitudes de Certificado de Residencia Fiscal para el alivio de la doble imposición
• Garantizar el cumplimiento continuo de las regulaciones fiscales de Hong Kong

Consideraciones importantes

La responsabilidad recae en el propietario: El nombramiento de un representante fiscal no transfiere la responsabilidad fiscal. El propietario sigue siendo el responsable último de todas las obligaciones fiscales, liquidaciones y sanciones. El representante simplemente facilita el cumplimiento en su nombre.

Los representantes fiscales pueden ser nombrados a través del sistema eTAX del IRD utilizando la función "Gestionar Agente de Servicio" en el Portal de Impuestos Empresariales.

Acuerdos para evitar la doble imposición y alivio

Hong Kong ha establecido una extensa red de Acuerdos Integrales para Evitar la Doble Imposición (CDTA) para evitar que los contribuyentes sean gravados dos veces sobre los mismos ingresos en diferentes jurisdicciones.

Red de ADT de Hong Kong

A partir de 2025, Hong Kong ha firmado ADT con 53 jurisdicciones, con 19 negociaciones adicionales en curso. Las adiciones recientes incluyen:

• Bangladés: El ADT entró en vigor el 20 de diciembre de 2024; aplicable a partir del 1 de abril de 2025
• Croacia: El ADT entró en vigor el 20 de diciembre de 2024; aplicable a partir del 1 de abril de 2025

Cómo funcionan los ADT

Los ADT proporcionan varios beneficios para los inversores inmobiliarios transfronterizos:

• Asignación de derechos de imposición: Especificar qué país tiene derecho a gravar categorías específicas de ingresos
• Clarificación de residencia: Resolver reclamaciones contradictorias sobre dónde reside un contribuyente
• Reglas de origen de los ingresos: Determinar dónde se considera que se originan los ingresos
• Resolución de disputas: Proporcionar procedimientos para que los contribuyentes impugnen una tributación incorrecta
• Mayor certeza: Tratamiento fiscal claro para los ingresos transfronterizos

Certificado de Residencia Fiscal (CoR)

Para reclamar beneficios bajo un ADT, es posible que necesite un Certificado de Residencia Fiscal emitido por el IRD de Hong Kong. Este documento oficial:

• Confirma que usted califica como residente fiscal de Hong Kong según la legislación local
• Establece la elegibilidad para los beneficios del tratado bajo los ADT de Hong Kong
• Sirve como prueba de residencia al tratar con autoridades fiscales extranjeras

Criterios de residencia fiscal: Las personas que permanecen en Hong Kong durante más de 180 días durante un año de evaluación, o durante más de 300 días en dos años de evaluación consecutivos (uno de los cuales es el año relevante), pueden calificar como residentes de Hong Kong a efectos fiscales.

Elección de Evaluación Personal

Los no residentes deben tener en cuenta que la elegibilidad para la Evaluación Personal, que puede proporcionar alivio fiscal y deducciones adicionales, generalmente se limita a los residentes permanentes o temporales de Hong Kong. Para optar por la Evaluación Personal, debe:

• Tener 18 años o más
• Ser residente permanente o temporal en Hong Kong (o tener un cónyuge que lo sea)

La mayoría de los propietarios no residentes no calificarán para la Evaluación Personal y seguirán sujetos al tipo estándar del 15% del Impuesto sobre la Propiedad.

Consideraciones sobre el Impuesto de Timbre para Compradores Extranjeros

Hong Kong realizó cambios significativos en su régimen de impuestos de timbre en 2024, reduciendo sustancialmente la carga fiscal sobre las adquisiciones de propiedades por parte de compradores extranjeros.

Cambios recientes en el Impuesto de Timbre (febrero de 2024)

A partir del 28 de febrero de 2024, el gobierno de Hong Kong redujo los siguientes impuestos de timbre al 0%:

• Impuesto de Timbre del Comprador (BSD): Anteriormente pagadero en la adquisición de propiedades residenciales por cualquier persona que no fuera residente permanente de Hong Kong
• Impuesto de Timbre Especial (SSD): Anteriormente aplicado a transacciones de propiedades a corto plazo
• Nuevo Impuesto de Timbre Residencial (NRSD): Anteriormente aplicado a ciertas transacciones de propiedades residenciales

Tipos actuales del Impuesto de Timbre (2025)

A partir del 26 de febrero de 2025, el impuesto de timbre ad valorem sobre las transferencias de propiedades se cobra a tipos progresivos:

• Hasta HK$4 millones: HK$100
• Valores superiores: Tipos progresivos hasta un máximo del 4.25%

Estos cambios han hecho que la inversión inmobiliaria en Hong Kong sea significativamente más atractiva para los compradores extranjeros en comparación con el régimen anterior.

Lista de verificación de cumplimiento para propietarios no residentes

Otras consideraciones fiscales

Canon de arrendamiento gubernamental y tasas

Además del Impuesto sobre la Propiedad, los propietarios en Hong Kong están sujetos a:

• Tasas: Un impuesto indirecto aplicado a las propiedades basado en el valor imponible
• Canon de arrendamiento gubernamental: Alquiler pagadero por el arrendatario del contrato de arrendamiento gubernamental a cambio del derecho a poseer y ocupar la tierra, calculado en función del valor imponible

Estos cargos son independientes del Impuesto sobre la Propiedad y deben pagarse independientemente de si la propiedad genera ingresos por alquiler.

Cuando la propiedad no está alquilada

Un beneficio importante del sistema fiscal de Hong Kong: no está obligado a pagar el Impuesto sobre la Propiedad si la propiedad no genera ingresos por alquiler. El Impuesto sobre la Propiedad solo se aplica a los ingresos por alquiler realmente recibidos o por recibir.

Impuesto sobre Beneficios vs. Impuesto sobre la Propiedad

Si opera un negocio de alquiler de propiedades (como subarrendar locales u operar apartamentos con servicios), sus ingresos por alquiler pueden estar sujetos al Impuesto sobre Beneficios en lugar del Impuesto sobre la Propiedad. El Impuesto sobre Beneficios tiene diferentes tipos:

• Corporaciones: Tipo estándar del 16.5% (8.25% sobre los primeros HK$2 millones bajo el sistema de dos niveles)
• Empresas no constituidas: Tipo estándar del 15% (7.5% sobre los primeros HK$2 millones bajo el sistema de dos niveles)

La distinción entre la simple propiedad de un inmueble y la operación de un negocio inmobiliario es importante y debe discutirse con un asesor fiscal cualificado.

Derechos de propiedad extranjera en Hong Kong

Hong Kong mantiene uno de los mercados inmobiliarios más abiertos del mundo. Los ciudadanos extranjeros pueden comprar propiedades en Hong Kong prácticamente sin restricciones, a diferencia de muchas jurisdicciones que limitan la propiedad inmobiliaria de no residentes.

Acceso al mercado abierto

Generalmente, los extranjeros pueden poseer bienes inmuebles en Hong Kong **sin restricciones de nacionalidad**. Puede comprar y poseer propiedades residenciales y comerciales directamente, con plenos derechos de propiedad.

Excepción limitada: Esquema de Propiedad de Hong Kong para la Gente de Hong Kong

La única restricción significativa se aplica a sitios residenciales seleccionados bajo el esquema "Propiedad de Hong Kong para la Gente de Hong Kong" implementado por el gobierno. Las condiciones adicionales del contrato de arrendamiento de tierras restringen la venta de estas unidades residenciales específicas solo a residentes permanentes de Hong Kong. Sin embargo, esto se aplica a un número limitado de desarrollos designados.