Ausländische Vermieter in Hongkong: Besondere steuerliche Überlegungen für nicht ansässige Eigentümer

Verständnis des territorialen Steuersystems Hongkongs und der Compliance-Anforderungen für ausländische Immobilieninvestoren, die Mieteinnahmen erzielen.

Hongkongs Steuerrahmen für nicht ansässige Immobilieneigentümer

Hongkong betreibt ein territoriales Steuersystem, was bedeutet, dass nur Einkommen, das in Hongkong erzielt wird, der Besteuerung unterliegt. Für nicht ansässige Vermieter gilt dieses Grundprinzip gleichermaßen – wenn Sie eine Immobilie in Hongkong besitzen und Mieteinnahmen von Mietern erzielen, die diese Immobilie bewohnen, sind Sie unabhängig von Ihrem Wohnsitzstatus oder Ihrer Nationalität grundsteuerpflichtig.

Das Hong Kong Inland Revenue Department (IRD) erhebt die Grundsteuer zu einem Pauschalsatz von 15 % auf den Netto-Schätzwert der Immobilie. Dieser Satz ist seit dem Steuerjahr 2008/09 stabil geblieben und bietet langfristigen Immobilieninvestoren Sicherheit.

Was ist der Netto-Schätzwert?

Der Netto-Schätzwert wird berechnet, indem die Bruttomieteinnahmen herangezogen und die folgenden Abzüge vorgenommen werden:

• Uneinbringliche Miete: Jede Miete, die nicht von Mietern eingezogen werden kann
• Vom Eigentümer gezahlte Gebühren: Staatliche Gebühren, die der Immobilieneigentümer gezahlt hat
• 20 % gesetzlicher Freibetrag: Ein fiktiver Abzug für Reparatur- und Wartungskosten

Die Formel lautet: Netto-Schätzwert = (Mieteinnahmen - Uneinbringliche Miete - Gezahlte Gebühren) × 80 %

Die Grundsteuer wird dann berechnet als: 15 % × Netto-Schätzwert

Wer muss Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer gilt für:

• Einzelne Immobilieneigentümer (ansässig oder nicht ansässig)
• Unternehmen, die Mietobjekte besitzen
• Jede Person oder jedes Unternehmen, das Mieteinnahmen aus Immobilien in Hongkong erzielt

Wichtige Ausnahme: Wenn Sie Räumlichkeiten im Rahmen eines Geschäftsbetriebs untervermieten, unterliegen die Mieteinnahmen der Gewinnsteuer und nicht der Grundsteuer. Diese Unterscheidung ist entscheidend für Unternehmen, die Immobilienvermietungsgeschäfte betreiben.

Steuerregistrierung und Einreichungspflichten

Grundsteuererklärungen

Das Inland Revenue Department stellt Vermietern jedes Jahr Anfang April Grundsteuererklärungen aus. Als nicht ansässiger Immobilieneigentümer müssen Sie diese Einreichungspflichten verstehen:

• Formular BIR57: Für einzelne Immobilieneigentümer
• Formular BIR58: Für Immobilien, die von Kapitalgesellschaften oder Personengesellschaften gehalten werden
• Einreichungsfrist: Innerhalb eines Monats ab Ausstellungsdatum
• Verlängerung der elektronischen Einreichung: Zwei zusätzliche Wochen bei Einreichung über die eTAX-Plattform

Selbstveranlagungspflicht

Wenn Sie für ein Veranlagungsjahr grundsteuerpflichtig sind und keine Steuererklärung erhalten haben, müssen Sie sich proaktiv an das IRD wenden. Sie sind verpflichtet, das Inland Revenue Department schriftlich oder per Fax um eine Steuererklärung zu bitten, und zwar innerhalb von vier Monaten nach Ende des Bemessungszeitraums für das betreffende Veranlagungsjahr.

Strafen für verspätete Einreichung

Das IRD nimmt die Einhaltung der Vorschriften ernst. Eine Nichteinreichung bis zum Fälligkeitsdatum kann zu Folgendem führen:

• Geschätzte Veranlagungen: Das IRD wird einen geschätzten Steuerbescheid ausstellen
• Sofortiger 5 % Zuschlag: Wird auf den fälligen Steuerbetrag angewendet
• Zusätzlicher 10 % Zuschlag: Wenn nach sechs Monaten immer noch verspätet
• Höchststrafe: Bis zu 25.000 HK$
• Zusätzliche Steuerstrafe: Bis zum Dreifachen des Steuerbetrags
• Strafverfolgung: Mögliche strafrechtliche Verfolgung bei schwerwiegender Nichteinhaltung

Bestellung eines Steuervertreters

Für nicht ansässige Vermieter, die nicht in Hongkong wohnen, ist die Bestellung eines Steuervertreters eine strategische Entscheidung, die die Compliance-Verpflichtungen erheblich erleichtern kann.

Was macht ein Steuervertreter?

Ein Steuervertreter ist ein ernannter Beauftragter, der im Namen des Immobilieneigentümers handelt, um Steuerangelegenheiten mit dem IRD zu regeln. Zu seinen Aufgaben gehören:

• Empfang und Verwaltung von Grundsteuererklärungen (BIR57/BIR58)
• Ausfüllen und Einreichen von Steuererklärungen innerhalb der vorgeschriebenen Fristen
• Kommunikation mit dem IRD in Ihrem Namen
• Bearbeitung von Steuerbescheiden und Zahlungsvereinbarungen
• Verwaltung von Anträgen auf Ansässigkeitsbescheinigungen zur Entlastung von der Doppelbesteuerung
• Sicherstellung der fortlaufenden Einhaltung der Steuergesetze Hongkongs

Wichtige Überlegungen

Haftung verbleibt beim Immobilieneigentümer: Die Bestellung eines Steuervertreters überträgt die Steuerschuld nicht. Der Immobilieneigentümer bleibt letztendlich für alle Steuerpflichten, Veranlagungen und Strafen verantwortlich. Der Vertreter erleichtert lediglich die Einhaltung der Vorschriften in Ihrem Namen.

Steuervertreter können über das eTAX-System des IRD mithilfe der Funktion "Service Agent verwalten" im Business Tax Portal bestellt werden.

Doppelbesteuerungsabkommen und Entlastung

Hongkong hat ein umfangreiches Netzwerk von umfassenden Doppelbesteuerungsabkommen (CDTAs) aufgebaut, um zu verhindern, dass Steuerzahler in verschiedenen Jurisdiktionen zweimal auf dasselbe Einkommen besteuert werden.

Hongkongs DBA-Netzwerk

Ab 2025 hat Hongkong CDTAs mit 53 Jurisdiktionen unterzeichnet, wobei 19 weitere Verhandlungen im Gange sind. Jüngste Ergänzungen sind:

• Bangladesch: CDTA trat am 20. Dezember 2024 in Kraft; anwendbar ab 1. April 2025
• Kroatien: CDTA trat am 20. Dezember 2024 in Kraft; anwendbar ab 1. April 2025

Wie DBAs funktionieren

CDTAs bieten grenzüberschreitenden Immobilieninvestoren mehrere Vorteile:

• Zuweisung von Besteuerungsrechten: Festlegung, welches Land das Recht hat, bestimmte Einkommenskategorien zu besteuern
• Klärung des Wohnsitzes: Beilegung widersprüchlicher Ansprüche bezüglich des Wohnsitzes eines Steuerpflichtigen
• Regeln zur Einkommensquelle: Bestimmung, wo Einkommen als entstanden gilt
• Streitbeilegung: Bereitstellung von Verfahren für Steuerpflichtige, um fehlerhafte Besteuerung anzufechten
• Größere Sicherheit: Klare steuerliche Behandlung für grenzüberschreitende Einkommen

Ansässigkeitsbescheinigung (CoR)

Um Leistungen aus einem DBA in Anspruch nehmen zu können, benötigen Sie möglicherweise eine vom Hong Kong IRD ausgestellte Ansässigkeitsbescheinigung. Dieses offizielle Dokument:

• Bestätigt, dass Sie nach lokalem Recht als Steueransässiger Hongkongs gelten
• Begründet die Berechtigung für Abkommensvorteile gemäß Hongkongs DBAs
• Dient als Wohnsitznachweis im Umgang mit ausländischen Steuerbehörden

Kriterien für die Steueransässigkeit: Personen, die sich während eines Veranlagungsjahres mehr als 180 Tage oder in zwei aufeinanderfolgenden Veranlagungsjahren (wobei eines davon das relevante Jahr ist) mehr als 300 Tage in Hongkong aufhalten, können für Steuerzwecke als in Hongkong ansässig gelten.

Wahl der persönlichen Veranlagung

Nichtansässige sollten beachten, dass die Berechtigung zur persönlichen Veranlagung – die zusätzliche Steuererleichterungen und Freibeträge bieten kann – im Allgemeinen auf ständige oder vorübergehende Einwohner Hongkongs beschränkt ist. Um die persönliche Veranlagung zu wählen, müssen Sie:

• Mindestens 18 Jahre alt sein
• Ein ständiger oder vorübergehender Einwohner Hongkongs sein (oder einen Ehepartner haben, der es ist)

Die meisten nicht ansässigen Vermieter qualifizieren sich nicht für die persönliche Veranlagung und unterliegen weiterhin dem Standard-Grundsteuersatz von 15 %.

Stempelsteuerüberlegungen für ausländische Käufer

Hongkong hat 2024 erhebliche Änderungen an seinem Stempelsteuerregime vorgenommen, wodurch die Steuerlast auf Immobilienerwerbe durch ausländische Käufer erheblich reduziert wurde.

Jüngste Änderungen der Stempelsteuer (Februar 2024)

Wirksam zum 28. Februar 2024 hat die Regierung von Hongkong die folgenden Stempelsteuern auf 0 % gesenkt:

• Käuferstempelsteuer (BSD): Zuvor bei Erwerb von Wohnimmobilien durch jede Person außer einem ständigen Einwohner Hongkongs zu zahlen
• Sonderstempelsteuer (SSD): Zuvor auf kurzfristige Immobilientransaktionen angewendet
• Neue Wohnstempelsteuer (NRSD): Zuvor auf bestimmte Wohnimmobilientransaktionen angewendet

Aktuelle Stempelsteuersätze (2025)

Ab dem 26. Februar 2025 wird die Ad-Valorem-Stempelsteuer auf Immobilienübertragungen zu progressiven Sätzen erhoben:

• Bis zu 4 Mio. HK$: 100 HK$
• Höhere Werte: Progressive Sätze bis maximal 4,25 %

Diese Änderungen haben Immobilieninvestitionen in Hongkong für ausländische Käufer im Vergleich zum früheren Regime erheblich attraktiver gemacht.

Compliance-Checkliste für nicht ansässige Vermieter

Weitere steuerliche Überlegungen

Regierungsmiete und Gebühren

Zusätzlich zur Grundsteuer unterliegen Immobilieneigentümer in Hongkong:

• Gebühren: Eine indirekte Steuer, die auf Immobilien basierend auf dem Schätzwert erhoben wird
• Regierungsmiete: Miete, die vom Pächter des staatlichen Pachtvertrags im Gegenzug für das Recht, das Land zu halten und zu nutzen, zu zahlen ist, berechnet auf der Grundlage des Schätzwerts

Diese Gebühren sind von der Grundsteuer getrennt und müssen gezahlt werden, unabhängig davon, ob die Immobilie Mieteinnahmen generiert.

Wenn die Immobilie nicht vermietet ist

Ein wichtiger Vorteil des Steuersystems Hongkongs: Sie sind nicht verpflichtet, Grundsteuer zu zahlen, wenn die Immobilie keine Mieteinnahmen generiert. Die Grundsteuer gilt nur für tatsächlich erhaltene oder zu erhaltende Mieteinnahmen.

Gewinnsteuer vs. Grundsteuer

Wenn Sie ein Immobilienvermietungsgeschäft betreiben (z. B. Untervermietung von Räumlichkeiten oder Betrieb von Serviced Apartments), können Ihre Mieteinnahmen der Gewinnsteuer und nicht der Grundsteuer unterliegen. Die Gewinnsteuer hat unterschiedliche Sätze:

• Kapitalgesellschaften: 16,5 % Standardsatz (8,25 % auf die ersten 2 Mio. HK$ im zweistufigen System)
• Personengesellschaften: 15 % Standardsatz (7,5 % auf die ersten 2 Mio. HK$ im zweistufigen System)

Die Unterscheidung zwischen einfachem Immobilieneigentum und dem Betrieb eines Immobiliengeschäfts ist wichtig und sollte mit einem qualifizierten Steuerberater besprochen werden.

Eigentumsrechte für Ausländer in Hongkong

Hongkong unterhält einen der offensten Immobilienmärkte der Welt. Ausländische Staatsangehörige können in Hongkong Immobilien praktisch ohne Einschränkungen kaufen, im Gegensatz zu vielen Jurisdiktionen, die den Immobilienbesitz von Nichtansässigen einschränken.

Offener Marktzugang

Im Allgemeinen können Ausländer in Hongkong unbewegliches Vermögen besitzen, und zwar ohne Nationalitätsbeschränkungen. Sie können Wohn- und Gewerbeimmobilien direkt und mit vollen Eigentumsrechten erwerben und besitzen.

Begrenzte Ausnahme: Programm "Hongkonger Immobilien für Hongkonger"

Die einzige wesentliche Einschränkung gilt für ausgewählte Wohngebiete im Rahmen des von der Regierung umgesetzten Programms "Hongkonger Immobilien für Hongkonger". Zusätzliche Pachtbedingungen beschränken den Verkauf dieser spezifischen Wohneinheiten ausschließlich auf ständige Einwohner Hongkongs. Dies gilt jedoch nur für eine begrenzte Anzahl von ausgewiesenen Entwicklungen.