Thuế tài sản, thuế trước bạ hoặc thuế lợi nhuận: Thuế nào được áp dụng ở Hồng Kông?

Bạn là chủ sở hữu bất động sản tại Hồng Kông và đang băn khoăn không biết khoản thu nhập cho thuê nào phải chịu thuế? Bạn có thắc mắc liệu mình có được khấu trừ lãi vay thế chấp hoặc phí quản lý hay không? Không chỉ riêng bạn có những thắc mắc này. Hệ thống thuế bất động sản của Hồng Kông tuy đơn giản về nguyên tắc nhưng vẫn tồn tại nhiều quan niệm sai lầm dai dẳng, khiến chủ sở hữu bất động sản vừa tốn kém tiền bạc vừa bất an. Hãy cùng làm rõ những quan niệm sai lầm phổ biến nhất bằng thông tin chính xác, cập nhật cho năm tính thuế 2024-2025.

Tìm hiểu thuế bất động sản tại Hồng Kông: Những kiến thức cơ bản

Thuế bất động sản tại Hồng Kông được đánh riêng vào thu nhập phát sinh từ việc cho thuê bất động sản nằm tại Hồng Kông. Chủ sở hữu phải nộp thuế theo thuế suất tiêu chuẩn 15% trên “giá trị tính thuế ròng” của bất động sản. Điều quan trọng là cần hiểu rõ thuế bất động sản khác với các khoản phí và sắc thuế khác liên quan đến bất động sản.

Nguyên tắc lãnh thổ

Thuế bất động sản áp dụng nguyên tắc lãnh thổ và chỉ đánh vào bất động sản nằm tại Hồng Kông. Điều này có nghĩa là tình trạng cư trú, quốc tịch hoặc việc mang quốc tịch nước ngoài của chủ sở hữu hoàn toàn không ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế bất động sản. Dù bạn là thường trú nhân Hồng Kông, người mang quốc tịch nước ngoài hay người không cư trú, nếu bạn sở hữu bất động sản tại Hồng Kông có phát sinh thu nhập cho thuê, bạn đều thuộc diện chịu thuế bất động sản.

Quan niệm sai lầm #1: Thuế bất động sản, thuế trước bạ và thuế lợi nhuận là cùng một loại thuế

Giải thích những điểm khác biệt chính

Thuế bất động sản là sắc thuế hằng năm đánh vào thu nhập nhận được từ việc cho thuê bất động sản tại Hồng Kông. Thuế được tính bằng 15% giá trị tính thuế ròng (tổng thu nhập cho thuê trừ thuế địa tô đã nộp và khoản khấu trừ theo luật định ở mức 20%). Thuế này áp dụng bất kể chủ sở hữu là cá nhân hay công ty, mặc dù các công ty thường nộp thuế theo chế độ thuế lợi nhuận thay vì thuế bất động sản.

Thuế trước bạ là sắc thuế giao dịch thu một lần, đánh vào các văn kiện thực hiện giao dịch bất động sản, giao dịch cổ phiếu và việc cho thuê bất động sản. Kể từ ngày 28 tháng 2 năm 2024, Thuế trước bạ đặc biệt (SSD), Thuế trước bạ đối với người mua (BSD) và Thuế trước bạ mới đối với bất động sản nhà ở (NRSD) đã được bãi bỏ. Thuế trước bạ tính theo giá trị đối với việc chuyển nhượng bất động sản hiện được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến, từ HK$100 (đối với bất động sản có giá trị không quá HK$3,000,000) đến 4.25% (đối với bất động sản có giá trị trên HK$21,739,120). Đây là sắc thuế đánh trên giao dịch, không phải thuế thu nhập.

Thuế lợi nhuận được đánh vào lợi nhuận chịu thuế phát sinh tại hoặc có nguồn gốc từ Hồng Kông từ bất kỳ hoạt động thương mại, nghề nghiệp hoặc kinh doanh nào. Đối với bất động sản, sắc thuế này thường áp dụng cho các công ty có thu nhập cho thuê hoặc cá nhân thực hiện hoạt động mua bán bất động sản mang tính chất kinh doanh. Thuế suất thuế lợi nhuận là 16.5% đối với công ty và 15% đối với cơ sở kinh doanh không có tư cách pháp nhân. Đáng chú ý, Hồng Kông không đánh thuế lãi vốn, nhưng lợi nhuận từ việc mua bán bất động sản có thể phải chịu thuế lợi nhuận nếu hoạt động đó cấu thành hoạt động kinh doanh hoặc một giao dịch mang tính chất thương mại.

Lưu ý đặc biệt dành cho chủ sở hữu bất động sản là công ty

Thu nhập cho thuê mà công ty thu được từ bất động sản tại Hồng Kông phải chịu thuế lợi nhuận, không phải thuế bất động sản. Tuy nhiên, công ty thuộc diện chịu thuế lợi nhuận có thể nộp đơn xin miễn thuế bất động sản để tránh bị đánh thuế hai lần. Trong trường hợp đã nộp thuế bất động sản, số thuế đó có thể được bù trừ vào số thuế lợi nhuận phải nộp và phần vượt quá sẽ được hoàn lại.

Quan niệm sai lầm #2: Bạn có thể khấu trừ chi phí thực tế thay cho khoản khấu trừ 20%

Sự thật về các khoản khấu trừ

Đây có lẽ là khía cạnh bị hiểu sai nhiều nhất về thuế tài sản tại Hồng Kông. Pháp luật quy định khoản khấu trừ theo luật định ở mức cố định 20% cho chi phí sửa chữa và các khoản chi, và đây là khoản khấu trừ duy nhất được áp dụng khi tính thuế tài sản (ngoài khoản thuế địa ốc (rates) do chủ sở hữu chi trả). Chủ sở hữu bất động sản không được yêu cầu khấu trừ chi phí thực tế, ngay cả khi các chi phí đó vượt quá 20% thu nhập cho thuê.

Các khoản không được khấu trừ bao gồm:

• Các khoản lãi vay thế chấp
• Phí quản lý tòa nhà
• Phí bảo hiểm
• Chi phí trang trí và cải tạo
• Phí thu tiền thuê
• Tiền thuê đất trả cho Chính phủ
• Chi phí quảng cáo tìm người thuê
• Phí pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê

Cục Thuế vụ Hồng Kông sẽ không yêu cầu bằng chứng về các chi phí thực tế đã phát sinh, và không nên kê khai yêu cầu khấu trừ bổ sung cho các khoản này trên tờ khai thuế tài sản. Khoản khấu trừ 20% được áp dụng tự động, bất kể mức chi tiêu thực tế.

Quan niệm sai lầm #3: Bất động sản do chủ sở hữu tự sử dụng phải chịu thuế tài sản

Nguyên tắc về thu nhập cho thuê

Thuế tài sản tại Hồng Kông chỉ đánh vào thu nhập cho thuê. Nếu quý vị sở hữu một bất động sản tại Hồng Kông và tự cư trú tại đó, quý vị không nhận được thu nhập cho thuê và do đó không phải nộp thuế tài sản. Đây là một nguyên tắc cơ bản mà nhiều chủ sở hữu bất động sản hiểu sai.

Những điểm chính về bất động sản do chủ sở hữu tự sử dụng:

• Không phải nộp thuế tài sản đối với bất động sản do chủ sở hữu tự sử dụng
• Nếu một bất động sản được cho thuê một phần và phần còn lại do chủ sở hữu tự sử dụng, chỉ thu nhập cho thuê từ phần được cho thuê mới phải chịu thuế tài sản
• Bất động sản do chủ sở hữu sử dụng cho mục đích kinh doanh không phải chịu thuế tài sản (mặc dù lợi nhuận kinh doanh phải chịu thuế lợi nhuận)
• Các tổ chức từ thiện được chấp thuận theo Điều 88 của Pháp lệnh Thuế vụ (Inland Revenue Ordinance) có thể được miễn thuế tài sản

Quan niệm sai lầm #4: Chỉ phần thu nhập cho thuê mà tôi giữ lại mới phải chịu thuế

Những khoản cấu thành thu nhập cho thuê

Thu nhập cho thuê để tính thuế tài sản có phạm vi bao quát và bao gồm:

• Tiền thuê cơ bản hằng tháng hoặc hằng năm
• Khoản tiền trả thêm để có quyền thuê bất động sản hoặc các khoản thanh toán một lần
• Phí dịch vụ do người thuê chi trả
• Phí quản lý do người thuê chi trả
• Thuế địa ốc (rates) do người thuê nộp thay cho chủ sở hữu
• Chi phí sửa chữa và các khoản chi mà người thuê thanh toán cho chủ sở hữu hoặc thay mặt chủ sở hữu theo các điều khoản của hợp đồng thuê
• Bất kỳ khoản đối giá nào khác để có quyền sử dụng bất động sản

Tất cả các khoản tiền này phải được kê khai là tổng thu nhập cho thuê trên tờ khai thuế tài sản. Các khoản khấu trừ duy nhất được phép là thuế địa ốc (rates) do chủ sở hữu chi trả (không phải do người thuê chi trả) và khoản khấu trừ 20% theo luật định cho chi phí sửa chữa và các khoản chi.

Quan niệm sai lầm #5: Các đồng sở hữu có thể lựa chọn người kê khai thu nhập cho thuê

Trách nhiệm của các chủ sở hữu chung

Theo các quy định của Pháp lệnh Thuế vụ (Inland Revenue Ordinance), mỗi chủ sở hữu chung hợp nhất hoặc chủ sở hữu chung theo phần đều có đầy đủ trách nhiệm kê khai và nộp thuế. Điều này có nghĩa là:

• Mỗi đồng sở hữu phải kê khai toàn bộ thu nhập cho thuê trên tờ khai thuế tài sản của mình (không chỉ phần tương ứng với tỷ lệ sở hữu của mình)
• Mỗi đồng sở hữu có trách nhiệm nộp toàn bộ số thuế tài sản
• Cục Thuế vụ có thể truy thu toàn bộ số thuế từ bất kỳ hoặc tất cả các đồng chủ sở hữu
• Các đồng chủ sở hữu không thể tự thỏa thuận với nhau để chỉ một người kê khai và nộp thuế

Nếu nhận được thu nhập cho thuê từ bất động sản do riêng bạn sở hữu, bạn kê khai khoản thu nhập đó trong Tờ khai thuế cá nhân (BIR60). Nếu bất động sản thuộc sở hữu chung hoặc đồng sở hữu, phải nộp tờ khai thuế tài sản riêng.

Cách tính chính xác thuế tài sản của bạn (2024-2025)

Hiểu đúng phương pháp tính sẽ giúp bạn tuân thủ nghĩa vụ thuế và tránh bị phạt. Dưới đây là quy trình từng bước:

1. Bước 1: Xác định tổng thu nhập cho thuê
   Cộng tất cả các khoản thu nhập cho thuê nhận được trong năm tính thuế (từ ngày 1 tháng 4 đến ngày 31 tháng 3), bao gồm tiền thuê, khoản tiền trả thêm để được thuê bất động sản, phí dịch vụ và mọi khoản đối giá khác do người thuê thanh toán.
2. Bước 2: Khấu trừ thuế bất động sản địa phương do chủ sở hữu nộp
   Trừ khoản thuế bất động sản địa phương (rates) mà bạn, với tư cách là chủ sở hữu, đã nộp trong năm. Lưu ý rằng tiền thuê đất trả Chính phủ không được khấu trừ; chỉ thuế bất động sản địa phương mới được khấu trừ.
3. Bước 3: Áp dụng khoản khấu trừ theo luật định 20%
   Nhân kết quả với 80% (hoặc trừ đi 20%) để áp dụng khoản khấu trừ theo luật định cho chi phí sửa chữa và các khoản chi liên quan. Kết quả là giá trị chịu thuế ròng.
4. Bước 4: Tính thuế tài sản
   Nhân giá trị chịu thuế ròng với 15% để xác định nghĩa vụ thuế tài sản của bạn.

Khi nào nên cân nhắc chế độ tính thuế tổng hợp cá nhân

Chế độ tính thuế tổng hợp cá nhân có thể giảm tổng nghĩa vụ thuế của bạn trong một số trường hợp, đặc biệt khi bạn có các khoản lãi vay thế chấp phải trả hoặc các khoản khấu trừ được phép khác. Hãy cân nhắc chế độ tính thuế tổng hợp cá nhân nếu:

• Bạn có các khoản lãi vay thế chấp đáng kể phải trả đối với bất động sản cho thuê
• Thu nhập duy nhất của bạn là từ việc cho thuê bất động sản (bạn có thể yêu cầu hưởng các khoản giảm trừ cá nhân)
• Bạn có các khoản lỗ từ những nguồn khác có thể bù trừ với thu nhập cho thuê
• Tổng thu nhập của bạn tương đối khiêm tốn (để được hưởng lợi từ biểu thuế suất lũy tiến bắt đầu ở mức thuế suất thấp hơn)

Việc lựa chọn chế độ tính thuế tổng hợp cá nhân phải được thực hiện bằng văn bản, bằng cách hoàn thành Phần 7 trong Tờ khai thuế cá nhân (BIR60) hoặc nộp mẫu IR76C trong thời hạn quy định. Bạn có thể lựa chọn cho từng năm tính thuế, nhờ đó có thể đánh giá hằng năm xem chế độ này có mang lại lợi ích hay không.

Hiểu rõ hệ thống thuế tài sản của Hồng Kông là điều thiết yếu đối với mọi chủ sở hữu bất động sản. Bằng cách làm sáng tỏ những quan niệm sai lầm phổ biến này, bạn có thể bảo đảm tuân thủ đúng quy định, tránh bị phạt và có khả năng tối ưu hóa tình hình thuế của mình. Hãy nhớ rằng mặc dù khoản khấu trừ theo luật định 20% là cố định khi tính thuế tài sản, việc tìm hiểu chế độ tính thuế tổng hợp cá nhân có thể giúp bạn được hưởng những khoản khấu trừ có giá trị như lãi vay thế chấp. Luôn tham khảo ý kiến của chuyên gia thuế có chuyên môn phù hợp để được tư vấn theo hoàn cảnh cụ thể của bạn.