Giá bất động sản trong chính sách tài chính của Hồng Kông

Bối cảnh lịch sử và nền tảng của thuế địa ốc tại Hồng Kông

Hệ thống thuế địa ốc của Hồng Kông không phải là một sáng kiến mới xuất hiện mà bắt nguồn sâu xa từ tiến trình lịch sử, đặc biệt là trong thời kỳ thuộc địa. Hệ thống thuế địa ốc có bề dày lịch sử bắt đầu từ Pháp lệnh Thuế địa ốc đầu tiên năm 1845 (Rating Ordinance of 1845), được ban hành chỉ bốn năm sau khi Anh chiếm đóng. Ban đầu, mục đích của thuế địa ốc chỉ giới hạn ở việc tài trợ cho Lực lượng Cảnh sát, phản ánh những nhu cầu thực tiễn của thuộc địa mới hình thành.

Trong những thập niên tiếp theo, phạm vi sử dụng thuế địa ốc được mở rộng một cách có hệ thống để tài trợ cho các dịch vụ công thiết yếu:

• 1856: Chiếu sáng đường phố
• 1860: Cấp nước
• 1875: Dịch vụ cứu hỏa

Pháp lệnh Thuế địa ốc năm 1888 (Rating Ordinance 1888): Nền tảng của hệ thống hiện đại

Một bước ngoặt quan trọng xuất hiện với Pháp lệnh Thuế địa ốc năm 1888 (Rating Ordinance 1888), được ban hành ngày 5 tháng 5 năm 1888, thiết lập một khuôn khổ thống nhất cho việc đánh thuế địa ốc, không chỉ phục vụ thế kỷ 19 mà còn đặt nền móng cho hệ thống ngày nay. Trước đó, các khoản thuế dành cho cảnh sát, cấp nước, chiếu sáng và cứu hỏa được ấn định riêng biệt — một cơ chế cồng kềnh đã được Pháp lệnh năm 1888 tinh giản thành một cơ cấu thống nhất.

Từ năm 1931, nguồn thu từ thuế địa ốc được hạch toán vào Tài khoản Thu ngân sách chung, đánh dấu sự chuyển đổi từ nguồn kinh phí dành riêng cho các mục đích cụ thể sang phục vụ các mục tiêu tài khóa chung. Sự phát triển này phản ánh quá trình trưởng thành của Hồng Kông với tư cách là một đơn vị hành chính có các yêu cầu ngân sách ngày càng phức tạp.

Những cải tiến trong thế kỷ 20

Hệ thống tiếp tục phát triển trong suốt thế kỷ 20:

• 1973: Đưa vào áp dụng khái niệm “mặt bằng định giá của danh sách” (“tone of the list”), bảo đảm các mức định giá tạm thời không vượt quá mặt bằng định giá trong danh sách
• 1973: Đưa biển quảng cáo vào diện chịu thuế địa ốc theo Điều 9 của Pháp lệnh Thuế địa ốc (Section 9 of the Rating Ordinance)
• Khuôn khổ hiện hành: Được điều chỉnh bởi Pháp lệnh Thuế địa ốc (Rating Ordinance, Chương 116 của Pháp luật Hồng Kông — Chapter 116 of the Laws of Hong Kong)

Vai trò của Cục Định giá và Thẩm định (Rating and Valuation Department)

Cơ quan Cục Định giá và Thẩm định (Rating and Valuation Department, RVD) giữ vai trò trụ cột hành chính trong hệ thống thuế địa ốc của Hồng Kông, chịu trách nhiệm thực hiện ba chức năng trọng yếu:

Tìm hiểu về giá trị tính thuế

Giá trị tính thuế được định nghĩa là giá trị ước tính của tiền thuê hằng năm của một bất động sản trên thị trường tự do tại ngày tham chiếu định giá được chỉ định, với giả định bất động sản đang để trống và sẵn sàng cho thuê. Phương pháp dựa trên quan hệ thuê giả định này xem xét các yếu tố sau:

• Bên thuê cam kết thanh toán mọi khoản thuế địa ốc và các loại thuế thông thường
• Bên cho thuê cam kết thanh toán tiền thuê đất cho chính phủ và chi phí bảo trì
• Mọi yếu tố ảnh hưởng đến giá trị cho thuê: tuổi công trình, quy mô, chất lượng, vị trí, giao thông và tiện ích

Đối với năm tài chính 2024-25, tất cả giá trị tính thuế đã được rà soát dựa trên giá trị cho thuê tại ngày tham chiếu định giá được chỉ định là ngày 1 tháng 10 năm 2023. Quy trình định giá lại hằng năm này bảo đảm hệ thống thuế địa ốc duy trì tính công bằng và phản ánh điều kiện thị trường hiện hành.

Nguồn thu từ thuế địa ốc trong khuôn khổ tài khóa của Hồng Kông

Tình hình thu ngân sách hiện nay

Trong năm tài chính 2022-23, nguồn thu của chính phủ Hồng Kông từ thuế địa ốc đạt khoảng 19 tỷ HK$, chiếm khoảng 3.75% tổng thu ngân sách chính phủ. Mặc dù con số này có vẻ khiêm tốn so với các nguồn thu khác, thuế địa ốc mang lại một dòng thu ổn định, có thể dự báo và từ trước đến nay đã thể hiện khả năng chống chịu ngay cả trong những giai đoạn kinh tế biến động.

Lưu ý: Số liệu cho năm tài chính 2024-25 dựa trên dự toán điều chỉnh. Số liệu thuế địa ốc lấy từ năm tài chính 2022-23.

Bối cảnh tài khóa: Những thách thức đối với nguồn thu liên quan đến bất động sản

Tình hình tài khóa của Hồng Kông đã gặp nhiều trở ngại đáng kể trong những năm gần đây, chủ yếu do sự suy yếu của các nguồn thu liên quan đến bất động sản. Năm tài chính 2023-24 ghi nhận mức thâm hụt 101.6 tỷ HK$—gần gấp đôi mức dự báo ban đầu là 54.4 tỷ HK$. Đối với 2024-25, mức thâm hụt được điều chỉnh thành 87.2 tỷ HK$, gần gấp đôi mức dự toán ban đầu là 48.1 tỷ HK$.

Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo mức thâm hụt tài khóa trước khi tính đến việc phát hành và trả nợ sẽ ở mức 5.2% GDP trong năm tài chính 2024-25; mức thâm hụt thu hẹp ít hơn so với kỳ vọng ban đầu chủ yếu do các nguồn thu liên quan đến bất động sản tiếp tục suy yếu.

Trong bối cảnh này, vai trò của thuế địa ốc với tư cách là một nguồn thu ổn định, mang tính đối chu kỳ trở nên đặc biệt quan trọng. Trong khi nguồn thu từ tiền giao đất và thuế trước bạ biến động mạnh theo điều kiện thị trường, thuế địa ốc mang lại nguồn thu đều đặn bất kể khối lượng giao dịch hay biến động giá bất động sản.

Hệ thống thuế địa ốc lũy tiến: Một đổi mới chính sách

Vào ngày 28 tháng 2 năm 2024, Bộ trưởng Tài chính Hồng Kông đã công bố một cải cách mang tính bước ngoặt: áp dụng hệ thống thuế địa ốc lũy tiến đối với bất động sản nhà ở có giá trị cao. Sáng kiến này có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025 (quý IV của năm tài chính 2024-25), đánh dấu thay đổi cơ cấu quan trọng nhất đối với hệ thống thuế địa ốc trong nhiều thập kỷ.

Cách thức vận hành của hệ thống lũy tiến

Ví dụ tính toán thực tế

Cơ sở chính sách và tác động

Hệ thống thuế địa ốc lũy tiến thể hiện cam kết của chính quyền đối với nguyên tắc “người sử dụng có khả năng chi trả phải trả phí”. Các số liệu thống kê và tác động chính bao gồm:

• Bất động sản chịu tác động: Khoảng 42,000 đơn vị bất động sản nhà ở (khoảng 1.9% tổng số bất động sản nhà ở tư nhân)
• Bất động sản không chịu tác động: 98% bất động sản nhà ở tiếp tục áp dụng thuế suất 5%
• Số thu ngân sách dự kiến: Tăng thêm 820 triệu HK$ mỗi năm từ cơ chế thuế lũy tiến
• Bảo vệ hoạt động kinh doanh: Tất cả bất động sản không dùng để ở (văn phòng, cơ sở bán lẻ, cơ sở công nghiệp) tiếp tục áp dụng thuế suất 5%

Việc chỉ nhắm đến 2% bất động sản có giá trị cao nhất cho thấy chính sách được thiết kế tinh tế: tối đa hóa mức tăng thu ngân sách đồng thời giảm thiểu những xáo trộn về kinh tế và xã hội. Việc không áp dụng đối với bất động sản không dùng để ở giúp bảo vệ năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và ngăn ngừa tình trạng tăng chi phí có thể được chuyển sang người tiêu dùng.

Chính sách giảm thuế địa ốc: Cân bằng giữa thu ngân sách và hỗ trợ giảm gánh nặng

Chính quyền Hồng Kông đã thường xuyên sử dụng các khoản giảm thuế địa ốc như một công cụ chính sách tài khóa để hỗ trợ giảm gánh nặng trong những giai đoạn kinh tế khó khăn. Mặc dù làm giảm thu ngân sách, các khoản giảm thuế này đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định kinh tế vĩ mô.

Các biện pháp giảm thuế năm 2024-25

Trong quý đầu tiên của năm 2024-25 (từ tháng 4 đến tháng 6 năm 2024), chính quyền đã áp dụng khoản giảm thuế địa ốc với mức trần HK$1,000 cho mỗi bất động sản thuộc diện chịu thuế địa ốc (bao gồm cả bất động sản nhà ở và bất động sản không dùng để ở). Khoản giảm thuế tương đối khiêm tốn này được áp dụng sau các biện pháp hỗ trợ hào phóng hơn trong những năm trước nhằm ứng phó với tác động kinh tế của COVID-19.

Các biện pháp giảm thuế năm 2025-26

Bản Dự toán Ngân sách 2025-26 đã công bố các biện pháp giảm thuế phân biệt theo từng nhóm, phản ánh điều kiện kinh tế đang cải thiện:

Việc kéo dài thời gian giảm thuế đối với bất động sản không dùng để ở (hai quý so với một quý đối với bất động sản nhà ở) phản ánh các ưu tiên chính sách: hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi và duy trì năng lực cạnh tranh của Hồng Kông với tư cách là một trung tâm kinh doanh. Các cửa hàng bán lẻ, bên thuê văn phòng và đơn vị sử dụng cơ sở công nghiệp được hưởng lợi từ việc giảm chi phí hoạt động chung trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế.

Bối cảnh lịch sử của các khoản giảm thuế

Việc chính quyền sử dụng các khoản giảm thuế địa ốc đã phát triển theo thời gian như một công cụ ổn định kinh tế:

• Trước năm 2020: Thỉnh thoảng áp dụng các khoản giảm thuế trong những giai đoạn suy thoái kinh tế, thường ở mức HK$1,000-2,500 mỗi quý
• 2020-2022: Mở rộng các khoản giảm thuế trong đại dịch COVID-19, với mức trần lên tới HK$5,000 mỗi quý trong một số giai đoạn
• 2023-2024: Giảm dần mức giảm thuế khi nền kinh tế phục hồi
• 2024-25: Mức trần HK$1,000 cho quý 1, cho thấy định hướng củng cố tài khóa
• 2025-26: Tiếp tục giảm xuống còn HK$500 đối với bất động sản nhà ở (chỉ quý 1), HK$1,000 đối với bất động sản không dùng để ở (quý 1-quý 2)

Việc từng bước thu hẹp các khoản giảm thuế này phù hợp với chiến lược củng cố tài khóa của chính quyền, nhằm xóa bỏ thâm hụt vào năm 2027 đồng thời duy trì hỗ trợ có mục tiêu cho doanh nghiệp.

Các trường hợp miễn thuế và quy định đặc biệt

Sắc lệnh Thuế địa ốc (Rating Ordinance) quy định nhiều trường hợp miễn thuế, phản ánh các ưu tiên chính sách xã hội và những đặc điểm riêng của Hồng Kông.

Các trường hợp miễn thuế theo luật định

Tổ chức từ thiện

Các tổ chức hoặc quỹ tín thác từ thiện mang tính chất công ích được miễn thuế thu nhập từ bất động sản theo Điều 88 của Sắc lệnh Thuế vụ (Inland Revenue Ordinance — IRO), nhưng việc miễn thuế này không được áp dụng tự động. Các tổ chức phải được Cục Thuế vụ công nhận tư cách miễn thuế; cơ quan này duy trì danh sách các tổ chức từ thiện được phê duyệt.

Sau khi tư cách miễn thuế dành cho tổ chức từ thiện được xác lập:

• Thu nhập cho thuê từ bất động sản được sử dụng cho mục đích từ thiện được miễn thuế thu nhập từ bất động sản
• Việc chuyển nhượng bất động sản tại Hồng Kông cho các tổ chức từ thiện đó được miễn thuế trước bạ
• Tổ chức từ thiện phải hoạt động hoàn toàn vì mục đích từ thiện và không được phân phối lợi nhuận

Các trường hợp miễn áp dụng hệ thống tính thuế bất động sản lũy tiến

Mặc dù áp dụng đối với bất động sản nhà ở có giá trị cao, hệ thống tính thuế bất động sản lũy tiến miễn áp dụng cho một số nhóm bất động sản nhằm phản ánh chính sách nhà ở xã hội:

• Căn hộ cho thuê công cộng do Hong Kong Housing Authority cung cấp
• Căn hộ cho thuê tại khu nhà ở Tai Hang Sai Estate do Hong Kong Settlers Housing Corporation Limited cung cấp
• Nhà ở công cộng đơn giản và nhà ở chuyển tiếp thuộc các chương trình nhà ở công cộng
• Ký túc xá do các trường học đã đăng ký, cơ sở giáo dục sau trung học, bệnh viện và tổ chức tôn giáo hoạt động phi lợi nhuận cung cấp

Phân tích so sánh: Thuế bất động sản và các nguồn thu khác

Tính ổn định và khả năng dự báo

Thuế bất động sản có những đặc điểm về nguồn thu khác biệt căn bản so với các nguồn thu chủ yếu khác của Hồng Kông:

Giá trị đặc thù của nguồn thu thuế bất động sản

Mặc dù thuế bất động sản chỉ đóng góp khoảng 3.75% tổng thu ngân sách chính phủ, tầm quan trọng chiến lược của nguồn thu này vượt xa tỷ trọng đóng góp về mặt số liệu vì một số lý do:

1. Tính ổn định ngược chu kỳ: Thuế bất động sản vẫn ổn định khi các nguồn thu dựa trên giao dịch (thuế tem, tiền cấp quyền sử dụng đất) sụt giảm mạnh trong giai đoạn thị trường suy thoái. Trong năm tài chính 2024-25, trong khi thuế tem giảm 13 tỷ HK$ và tiền cấp quyền sử dụng đất giảm 19.5 tỷ HK$, nguồn thu thuế bất động sản nhìn chung vẫn ổn định.
2. Cơ sở tính thuế rộng: Khác với thuế lợi nhuận hoặc thuế tiền lương, vốn có thể tập trung vào một số ít người nộp thuế hơn, thuế bất động sản được phân bổ trên toàn bộ quỹ bất động sản của Hồng Kông, tạo ra một cơ sở thu ngân sách đa dạng.
3. Chi phí thu thuế thấp: Hiệu quả hành chính của hệ thống định giá và thu thuế được thiết lập vững chắc của RVD giúp thuế bất động sản tạo ra nguồn thu với chi phí tương đối thấp so với các sắc thuế phức tạp hơn.
4. Tiềm năng tăng thu thông qua cơ chế lũy tiến: Hệ thống lũy tiến mới cho thấy có thể điều chỉnh thuế bất động sản để tăng nguồn thu mà không gây xáo trộn lớn, bằng cách chỉ nhắm đến 2% bất động sản có giá trị cao nhất trong khi bảo vệ 98% người nộp thuế bất động sản.

Mô hình thu ngân sách dựa vào đất đai đặc thù của Hồng Kông

Hệ thống tài khóa của Hồng Kông có nét khác biệt trên bình diện quốc tế do phụ thuộc nhiều vào các nguồn thu từ đất đai. Khác với hầu hết các quốc gia, chính phủ Hồng Kông sở hữu toàn bộ đất đai và cho các chủ đầu tư cùng người sử dụng tư nhân thuê, với các khoản tiền thuê được nộp vào ngân khố. Điều này tạo ra một cơ cấu nguồn thu trong đó các nguồn thu liên quan đến bất động sản—thuế bất động sản, tiền cấp quyền sử dụng đất, thuế tem—chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng thu ngân sách.

Những diễn biến chính sách gần đây và bối cảnh thị trường

Tháng 2 năm 2024: Bãi bỏ các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản

Vào ngày 28 tháng 2 năm 2024, cùng ngày công bố hệ thống tính thuế bất động sản lũy tiến, chính phủ đã thực hiện một bước chuyển chính sách mạnh mẽ khi bãi bỏ toàn bộ các khoản thuế tem bổ sung đã được áp dụng suốt một thập kỷ nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản:

• Thuế tem đối với người mua (BSD): Trước đây áp dụng mức 15% đối với người không phải là thường trú nhân—đã bãi bỏ
• Thuế tem nhà ở mới (NRSD): Trước đây áp dụng mức 15% đối với người mua nhà lần thứ hai—đã bãi bỏ
• Thuế tem đặc biệt (SSD): Trước đây áp dụng mức 10-20% đối với bất động sản được bán trong vòng 3 năm—đã bãi bỏ

Những “biện pháp mạnh tay” này đã được đưa ra trong những năm thị trường bất động sản bùng nổ nhằm ngăn chặn đầu cơ và giúp giá nhà phù hợp hơn với khả năng chi trả. Việc bãi bỏ các biện pháp này phản ánh sự thay đổi của điều kiện thị trường:

• Lãi suất tăng làm suy giảm nhu cầu
• Những bất định kinh tế bên ngoài ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư
• Giá bất động sản giảm so với mức đỉnh
• Khối lượng giao dịch giảm mạnh

Dự báo nguồn thu và kỳ vọng phục hồi

Mặc dù đã bãi bỏ các biện pháp hạ nhiệt, chính phủ vẫn dự báo nguồn thu từ bất động sản sẽ phục hồi đáng kể:

• Tiền sử dụng đất (2025-26): Dự kiến đạt 21 tỷ HK$, tăng 55.3% so với dự toán điều chỉnh năm 2024-25
• Thuế trước bạ (2025-26): Dự kiến đạt 67.6 tỷ HK$, tăng 16.5% so với dự toán điều chỉnh năm 2024-25

Tuy nhiên, các dự báo này có mức độ bất định đáng kể, vì phụ thuộc vào sự phục hồi của thị trường, vốn có thể chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế toàn cầu, xu hướng lãi suất và các yếu tố địa chính trị.

Các điều chỉnh bổ sung về thuế trước bạ năm 2025

Bản Ngân sách 2025-26 (công bố ngày 26 tháng 2 năm 2025) bao gồm các điều chỉnh bổ sung về thuế trước bạ:

• Thuế trước bạ theo giá trị (AVD): Ngưỡng giá trị bất động sản tối đa được áp dụng mức thuế trước bạ 100 HK$ được nâng từ 3 triệu HK$ lên 4 triệu HK$, giúp giảm gánh nặng cho người mua bất động sản ở phân khúc phổ thông
• Chứng chỉ quỹ REIT: Miễn thuế trước bạ đối với việc chuyển nhượng chứng chỉ quỹ tín thác đầu tư bất động sản
• Nhà tạo lập thị trường quyền chọn: Miễn thuế trước bạ đối với hoạt động tự doanh tạo lập thị trường
• Tác động tài khóa ước tính: Giảm thu ngân sách khoảng 1 tỷ HK$ mỗi năm

Thủ tục thanh toán và các lưu ý thực tiễn

Ai có trách nhiệm nộp thuế địa ốc?

Cả chủ sở hữu và người sử dụng bất động sản đều có nghĩa vụ pháp lý nộp thuế địa ốc theo Sắc lệnh về thuế địa ốc (Rating Ordinance). Trên thực tế, trách nhiệm này được xác định dựa trên:

• Hợp đồng thuê: Hợp đồng thuê thường quy định bên chịu trách nhiệm nộp thuế địa ốc (thường là bên thuê)
• Nguyên tắc mặc định: Nếu không có thỏa thuận khác, người sử dụng có trách nhiệm nộp thuế
• Bất động sản do chủ sở hữu tự sử dụng: Chủ sở hữu nộp cả thuế địa ốc và tiền thuê đất chính phủ

Lịch thanh toán và thông báo nộp tiền

Thuế địa ốc được nộp trước theo quý theo lịch sau:

RVD gửi thông báo nộp tiền đến địa chỉ đã đăng ký. “Thông báo nộp thuế địa ốc và/hoặc tiền thuê đất chính phủ” hằng quý thể hiện giá trị cho thuê ấn định của năm tài chính tương ứng.

Tra cứu thông tin về giá trị cho thuê ấn định

Chủ sở hữu bất động sản và người có ý định mua có thể tra cứu thông tin về giá trị cho thuê ấn định thông qua:

• Thông báo nộp tiền hằng quý: Thể hiện giá trị cho thuê ấn định của năm hiện hành
• Thông tin bất động sản trực tuyến (Property Information Online, PIO): Trang web của RVD (www.rvdpi.gov.hk) cung cấp cơ sở dữ liệu có thể tra cứu
• Dịch vụ tra cứu giá trị cho thuê ấn định: Có thể tra cứu giá trị cho thuê ấn định trong 3 năm gần nhất với phí 9 HK$ cho mỗi giá trị định giá
• Tra cứu danh sách định giá: Danh sách định giá và Sổ bộ tiền thuê đất chính phủ hằng năm được công khai để công chúng tra cứu (ví dụ: từ ngày 18 tháng 3 đến ngày 31 tháng 5 đối với danh sách năm 2024-25)

Tiền thuê đất chính phủ

Ngoài thuế địa ốc, phần lớn bất động sản còn phải chịu tiền thuê đất chính phủ ở mức 3% giá trị cho thuê ấn định. Tiền thuê đất chính phủ phản ánh chế độ sở hữu và sử dụng đất đặc thù của Hồng Kông, theo đó toàn bộ đất đai thuộc sở hữu của chính phủ và được cho người sử dụng thuê. Do đó, tổng gánh nặng thuế địa ốc và tiền thuê đất chính phủ là:

• Bất động sản nhà ở thông thường (RV ≤ HK$550,000): 5% thuế địa ốc + 3% tiền thuê đất chính phủ = 8% giá trị cho thuê ấn định
• Bất động sản nhà ở giá trị cao (RV > HK$800,000): Tối đa 12% thuế địa ốc + 3% tiền thuê đất chính phủ = 15% giá trị cho thuê ấn định đối với phần giá trị thuộc bậc cao nhất
• Bất động sản không dùng để ở: 5% thuế địa ốc + 3% tiền thuê đất chính phủ = 8% giá trị cho thuê ấn định

Triển vọng tương lai và hàm ý chính sách

Áp lực củng cố tài khóa

Hồng Kông đang đối mặt với những thách thức tài khóa ngày càng lớn, sẽ định hình vai trò tương lai của thuế địa ốc trong chính sách tài khóa:

Các định hướng chính sách tiềm năng

Có thể xuất hiện một số định hướng chính sách liên quan đến thuế địa ốc và chính sách tài khóa:

1. Tiếp tục hoàn thiện cơ chế thuế địa ốc lũy tiến

Hệ thống thuế địa ốc lũy tiến đã tạo thêm 820 triệu HK$ nguồn thu hằng năm, trong khi chỉ tác động đến 2% số bất động sản. Thành công này có thể thúc đẩy:

• Khả năng mở rộng áp dụng cho các bất động sản có giá trị cao hơn nữa bằng cách bổ sung các bậc thuế
• Điều chỉnh định kỳ các ngưỡng để duy trì nguồn thu khi giá trị bất động sản thay đổi
• Xem xét các yếu tố lũy tiến đối với bất động sản không dùng để ở (mặc dù có những thách thức về mặt chính trị)

2. Giảm mức độ ưu đãi

Xu hướng giảm từ 1,000 HK$ (2024-25) xuống 500 HK$ (2025-26 đối với bất động sản nhà ở) cho thấy:

• Từng bước chấm dứt các biện pháp hỗ trợ thời kỳ đại dịch
• Áp dụng các khoản giảm thuế có mục tiêu cụ thể hơn thay vì hỗ trợ đại trà
• Có thể bãi bỏ các khoản giảm thuế thường kỳ khi tình hình tài khóa được củng cố

3. Nâng cao độ chính xác trong định giá

Với sự phát triển của công nghệ và phân tích dữ liệu, RVD có thể triển khai:

• Định giá lại thường xuyên hơn để bảo đảm giá trị cho thuê chịu thuế phản ánh sát hơn các điều kiện thị trường
• Các kỹ thuật mô hình hóa tiên tiến để ước tính giá trị cho thuê chính xác hơn
• Tăng cường tính minh bạch của phương pháp định giá

4. Mở rộng cơ sở tính thuế

Có thể tiến hành rà soát các trường hợp miễn thuế và quy định đặc biệt nhằm:

• Bảo đảm các trường hợp miễn thuế tiếp tục phục vụ những mục tiêu chính sách hiện hành
• Xem xét liệu một số nhóm trước đây được miễn thuế có thể đóng góp vào quá trình củng cố tài khóa hay không
• Cân bằng các mục tiêu xã hội với nhu cầu thu ngân sách

So sánh quốc tế và thông lệ tốt nhất

Hệ thống thuế địa ốc (rates) của Hồng Kông có những đặc điểm tương đồng với các hệ thống thuế bất động sản tại những khu vực tài phán khác, nhưng vẫn giữ những nét riêng biệt:

• Vương quốc Anh: Hệ thống của Hồng Kông bắt nguồn từ thông lệ thời thuộc địa Anh; thuế hội đồng địa phương của Vương quốc Anh vận hành tương tự nhưng phân bậc theo giá trị vốn của bất động sản
• Singapore: Thuế bất động sản hằng năm đối với bất động sản nhà ở do chủ sở hữu tự sử dụng dao động từ 0% đến 32% (lũy tiến), trong khi bất động sản không do chủ sở hữu tự sử dụng chịu thuế suất 10-36%
• Hoa Kỳ: Thuế bất động sản là nguồn thu chủ yếu của chính quyền địa phương, thường ở mức 0.5-2.5% giá trị được thẩm định mỗi năm
• Australia: Thuế địa ốc do hội đồng địa phương thu khác nhau tùy khu vực tài phán, nhưng thường tương đương 0.5-1% giá trị bất động sản

Thuế địa ốc của Hồng Kông ở mức tương đối vừa phải so với chuẩn mực quốc tế, đặc biệt đối với các bất động sản dưới ngưỡng áp dụng thuế lũy tiến. Với tỷ suất sinh lời thông thường, mức thuế bằng 5% giá trị cho thuê hằng năm (giá trị cho thuê chịu thuế) tương đương dưới 0.5% giá trị vốn của phần lớn bất động sản.

Bài toán cân bằng: Thu ngân sách, năng lực cạnh tranh và công bằng xã hội

Việc xây dựng chính sách trong tương lai phải cân bằng các mục tiêu có tính cạnh tranh lẫn nhau:

1. Bảo đảm đủ nguồn thu: Tạo nguồn thu đủ để tài trợ cho các dịch vụ công và giải quyết thâm hụt ngân sách
2. Năng lực cạnh tranh kinh tế: Duy trì sức hấp dẫn của Hồng Kông đối với hoạt động kinh doanh và đầu tư thông qua gánh nặng thuế hợp lý
3. Công bằng xã hội: Bảo đảm phân bổ công bằng gánh nặng thuế, với các yếu tố lũy tiến giúp bảo vệ những hộ gia đình có thu nhập thấp hơn
4. Hiệu quả quản lý hành chính: Duy trì chi phí tuân thủ và chi phí thu thuế ở mức thấp
5. Ổn định thị trường: Tránh các biện pháp thuế có thể gây bất ổn cho thị trường bất động sản

Hệ thống thuế địa ốc lũy tiến thể hiện một thiết kế chính sách tinh tế, đồng thời thúc đẩy nhiều mục tiêu: tăng thu ngân sách (+820 triệu HK$ mỗi năm), cải thiện tính công bằng (chỉ nhắm đến 2% bất động sản có giá trị cao nhất) và duy trì năng lực cạnh tranh kinh doanh (loại trừ toàn bộ bất động sản không dùng để ở).