Thay đổi lập pháp và áp lực tài chính

• Pháp lệnh (Sửa đổi) về Đánh giá năm 2024 được công bố, giới thiệu thuế suất lũy tiến
• Pháp lệnh Gia hạn Hợp đồng thuê đất của Chính phủ được ban hành (tháng 7 năm 2024) giải quyết các lo ngại về năm 2047
• Thâm hụt ngân sách được điều chỉnh lên 87,2 tỷ HKD, gần gấp đôi dự báo ban đầu
• Giảm thuế suất tối đa 1.000 HKD mỗi quý (giảm so với các năm trước)
• Chế độ thuế suất tiêu chuẩn hai bậc được giới thiệu cho thuế lương (15% trên 5 triệu HKD đầu tiên, 16% trên phần vượt quá)

Thực hiện thuế suất lũy tiến

• Ngày 1 tháng 1 năm 2025: Thuế suất lũy tiến đối với tài sản dân cư có hiệu lực
• Tháng 3 năm 2025: Danh sách định giá 2025-26 được công bố (ngày tham chiếu: 1 tháng 10 năm 2024)
• Tháng 4 năm 2025: Các yêu cầu thuế suất đầu tiên được ban hành theo hệ thống lũy tiến mới
• Doanh thu bổ sung dự kiến: 840 triệu HKD hàng năm từ thuế suất lũy tiến
• 98% tài sản dân cư (2,16 triệu đơn vị) vẫn ở mức thuế suất 5%

Giai đoạn củng cố tài chính

• Chính phủ đặt mục tiêu trở lại thặng dư Tài khoản Hoạt động vào năm tài chính 2026/27
• Chương trình Nâng cao Năng suất: cắt giảm chi tiêu tích lũy 7% từ năm tài chính 2024/25 đến 2027/28
• Khả năng giảm hoặc loại bỏ các ưu đãi thuế suất để quản lý thâm hụt
• Tiếp tục định giá lại hàng năm, ảnh hưởng đến thuế suất dựa trên giá trị cho thuê thị trường

Chuyển đổi số và Phát triển chính sách

• Dự kiến số hóa hoàn toàn các dịch vụ của Cục Định giá và Đánh giá
• Khả năng tích hợp các phương pháp định giá dựa trên GIS và phân tích AI
• Có thể có các ưu đãi cho tòa nhà xanh ảnh hưởng đến thuế suất hoặc ưu đãi
• Tích hợp dữ liệu thành phố thông minh để định giá tài sản chính xác hơn

Cột mốc hết hạn thuê đất

• Khoảng 300.000 hợp đồng thuê đất sẽ hết hạn vào ngày 30 tháng 6 năm 2047
• Tự động gia hạn 50 năm theo cơ chế pháp định mới (không có phí bổ sung)
• Tiền thuê đất của chính phủ ở mức 3% giá trị chịu thuế sẽ tiếp tục đối với các hợp đồng thuê đất được gia hạn
• Khung chính sách dài hạn đảm bảo sự ổn định vượt ra ngoài thời hạn hiến pháp

Định giá dựa trên GIS

Tích hợp Hệ thống thông tin địa lý để phân tích không gian giá trị tài sản chính xác hơn, xem xét các yếu tố vị trí, khả năng tiếp cận và đặc điểm khu vực lân cận trong các định giá thời gian thực.

Phân tích dựa trên AI

Các thuật toán học máy để phân tích xu hướng thị trường cho thuê, dự đoán giá trị tài sản và xác định các bất thường trong định giá, cải thiện độ chính xác và nhất quán trong các đánh giá.

Công nghệ bản sao số

Việc ngành xây dựng áp dụng các bản sao số và hệ thống tòa nhà thông minh có thể cung cấp dữ liệu cho RVD để định giá chính xác hơn dựa trên hiệu suất và đặc điểm thực tế của tòa nhà.

Tích hợp iAM Smart

Tùy chọn Chính sách Mô tả Khả năng Mốc thời gian Giảm Thuế suất BEAM Plus Giảm thuế suất 5-15% cho các bất động sản có chứng nhận BEAM Plus Vàng hoặc Bạch kim Trung bình 2027-2030 Các Bậc Hiệu suất Năng lượng Thuế suất theo bậc dựa trên xếp hạng hiệu quả năng lượng của tòa nhà, với thuế suất cao hơn cho các tòa nhà hoạt động kém hiệu quả Trung bình-Cao 2028-2032 Liên kết Dấu chân Carbon Điều chỉnh thuế suất dựa trên lượng khí thải carbon của tòa nhà, theo xu hướng quốc tế ở các thành phố như London và Vancouver Thấp-Trung bình Sau năm 2030 Ưu đãi Cải tạo Tạm thời đóng băng hoặc giảm thuế suất cho các bất động sản đang thực hiện cải thiện lớn về hiệu quả năng lượng Trung bình 2026-2028 Ưu đãi Tòa nhà Thông minh Giảm thuế suất cho các tòa nhà có cảm biến hỗ trợ AI, hệ thống thông minh và tích hợp bản sao số Thấp 2030+

Tiền lệ Quốc tế

Một số thành phố lớn đã bắt đầu liên kết thuế tài sản với hiệu suất môi trường:

• London: Đang xem xét các bậc thuế hội đồng cao hơn cho các bất động sản kém hiệu quả năng lượng
• Vancouver: Thuế Nhà bỏ trống bao gồm miễn trừ cho các bất động sản đáp ứng tiêu chuẩn xanh
• Singapore: Các ưu đãi Green Mark cung cấp khoản khấu trừ thuế tăng cường cho các tòa nhà được chứng nhận
• New York: Giảm thuế tài sản cho các tòa nhà đạt chứng nhận LEED

Khó khăn trong Đánh giá

Những thách thức đáng kể trong việc xác định liệu căn hộ có thực sự có người ở hay bỏ trống, đòi hỏi hệ thống giám sát rộng rãi và các mối lo ngại về quyền riêng tư tiềm ẩn

Vấn đề Định nghĩa

Nhiều vấn đề kỹ thuật vẫn chưa được giải quyết, bao gồm định nghĩa chính xác về "nhà phát triển," "nhà bỏ trống," và các loại miễn trừ để thuế có hiệu lực

Bối cảnh Thị trường

Với giá bất động sản giảm trong 13 quý liên tiếp đến quý 1 năm 2025 (giảm 7,76% so với cùng kỳ năm trước), tính cấp bách của thuế nhà bỏ trống đã giảm

Hậu quả Không mong muốn

Lo ngại rằng thuế nhà bỏ trống có thể dẫn đến việc bán gấp với giá thấp giả tạo hoặc các nhà phát triển giữ các đơn vị chưa bán được trong các pháp nhân để tránh thuế

Kịch bản 1: Thành công trong Củng cố Tài chính (khả năng 60%)

Giả định Chính: Chính phủ đạt thặng dư Tài khoản Hoạt động vào năm 2027; thị trường bất động sản ổn định; tăng trưởng kinh tế trở lại mức 2-3% hàng năm

Diễn biến Chính sách Thuế suất:

• 2025-2027: Thuế suất lũy tiến được duy trì như đã thực hiện; ưu đãi giảm xuống 500 HKD/quý
• 2028-2030: Ưu đãi dần bị loại bỏ; mức thuế cơ bản 5% ổn định; có thể giới thiệu các ưu đãi cho tòa nhà xanh
• 2031-2035: Điều chỉnh nhỏ đối với các bậc lũy tiến; hiệu suất môi trường được tính vào định giá

Kết quả: Thuế suất vẫn là nguồn doanh thu ổn định tạo ra 23-25 tỷ HKD hàng năm; hệ thống được coi là công bằng và bền vững; các dịch vụ kỹ thuật số được tích hợp hoàn toàn

Kịch bản 2: Áp lực Tài chính dai dẳng (khả năng 30%)

Giả định Chính: Thâm hụt tài chính kéo dài sau năm 2027; chi phí lão hóa vượt quá dự kiến; thị trường bất động sản vẫn yếu; thiếu hụt doanh thu tiếp tục

Diễn biến Chính sách Thuế suất:

• 2025-2027: Thuế suất lũy tiến được duy trì; tất cả các ưu đãi bị loại bỏ vào năm 2026
• 2028-2030: Các bậc lũy tiến được mở rộng xuống (ví dụ: 6% cho RV 400K-550K USD); bậc cao cấp tăng lên 15%
• 2031-2035: Thuế suất phi dân cư tăng lên 6-7%; có thể giới thiệu các khoản phí bổ sung dựa trên tài sản

Kết quả: Thuế suất trở thành gánh nặng đáng kể hơn cho chủ sở hữu bất động sản; tạo ra 26-30 tỷ HKD hàng năm; áp lực chính trị gia tăng nhưng việc bãi bỏ vẫn khó xảy ra do nhu cầu doanh thu

Kịch bản 3: Chuyển đổi Kinh tế (khả năng 10%)

Giả định Chính: Phục hồi kinh tế mạnh mẽ; các động lực tăng trưởng mới xuất hiện; tình hình tài chính cải thiện đáng kể; các mục tiêu trung hòa carbon thúc đẩy chính sách

Diễn biến Chính sách Thuế suất:

• 2025-2027: Thuế suất lũy tiến được duy trì; các ưu đãi chọn lọc tiếp tục cho các nhóm cụ thể (người cao tuổi, chủ sở hữu lần đầu)
• 2028-2030: Hiệu suất môi trường là trọng tâm của chính sách thuế suất; giảm giá đáng kể cho các tòa nhà BEAM Plus; thuế suất liên kết với thuế carbon
• 2031-2035: Cải cách cơ bản hướng tới hệ thống định giá điều chỉnh carbon; quản lý ưu tiên kỹ thuật số; có thể giảm thuế suất cơ bản được tài trợ bởi các khoản phí carbon

Kết quả: Hệ thống thuế suất trở thành công cụ cho chính sách môi trường; doanh thu ổn định ở mức 22-24 tỷ HKD nhưng cơ cấu thay đổi; Hồng Kông trở thành nhà lãnh đạo quốc tế về thuế tài sản xanh

• Thuế suất của bạn vẫn không thay đổi ở mức 5% theo hệ thống lũy tiến
• Theo dõi việc giảm/loại bỏ các ưu đãi hàng quý (hiện tại là 1.000 HKD)
• Định giá lại hàng năm có thể điều chỉnh RV của bạn dựa trên giá thuê thị trường
• Tiền thuê đất của chính phủ (3% RV) tiếp tục áp dụng cho các hợp đồng thuê đất liên quan
• Các lo ngại về hợp đồng thuê đất năm 2047 đã được giải quyết; gia hạn tự động không phụ phí

• Tăng thuế suất đáng kể: lên đến 12% cho RV vượt quá 800K USD
• Lập ngân sách cho hóa đơn thuế hàng năm cao hơn 40-60% từ năm 2025
• Ưu đãi có khả năng bị loại bỏ trước tiên đối với các bất động sản giá trị cao
• Theo dõi các ưu đãi tiềm năng cho tòa nhà xanh (có thể bù đắp chi phí)
• Cân nhắc nâng cấp hiệu quả năng lượng để chống lại các khoản phí môi trường trong tương lai

• Thuế suất phi dân cư vẫn ở mức 5% (không có hệ thống lũy tiến)
• Thuế suất cung cấp chi phí ổn định, có thể dự đoán được (không giống như thuế kinh doanh biến động)
• Các dịch vụ kỹ thuật số đang được cải thiện cho việc phản đối và thanh toán
• Chứng nhận tòa nhà xanh có thể mang lại lợi thế trong tương lai
• Áp lực tài chính có thể dẫn đến tăng thuế suất phi dân cư vào năm 2030

• Tính thuế suất lũy tiến vào lợi nhuận đầu tư cho phân khúc cao cấp
• Vấn đề hợp đồng thuê đất năm 2047 đã được giải quyết; nắm giữ dài hạn khả thi
• Thuế nhà bỏ trống khó xảy ra trong ngắn hạn nhưng vẫn là điểm thảo luận
• Chuyển đổi kỹ thuật số cải thiện tính minh bạch trong định giá
• Hiệu suất môi trường có thể trở thành yếu tố định giá vào năm 2030

• Chứng nhận tòa nhà xanh ngày càng quan trọng đối với khả năng tiếp thị
• Các tính năng tòa nhà thông minh có thể ảnh hưởng tích cực đến định giá trong tương lai
• Thuế nhà bỏ trống bị đình chỉ nhưng có thể quay trở lại nếu điều kiện thị trường thay đổi
• Thuế suất lũy tiến ảnh hưởng đến chiến lược định giá cho các dự án phát triển cao cấp
• Cơ chế gia hạn hợp đồng thuê đất mang lại sự chắc chắn cho việc lập kế hoạch dài hạn

• Thuế suất khó có thể bị bãi bỏ (nguồn doanh thu quan trọng)
• Xu hướng ưu đãi cho thấy sự giảm dần hướng tới loại bỏ
• Các yếu tố môi trường sẽ ngày càng định hình chính sách thuế suất
• Chuyển đổi kỹ thuật số tiếp tục với việc tích hợp GIS và AI phía trước
• Các tiền lệ quốc tế cho thấy thuế suất liên kết carbon có thể xảy ra vào những năm 2030