Освобождение и льготы по налогу на недвижимость в Гонконге

Как устроена система налога на недвижимость в Гонконге

Налог на недвижимость в Гонконге взимается с собственников земельных участков и зданий, расположенных на его территории, за исключением, в частности, государственной и консульской недвижимости. Этот налог администрируется Департаментом внутренних доходов (Inland Revenue Department, IRD) и рассчитывается по стандартной ставке 15% от чистой налогооблагаемой стоимости недвижимости.

Основной принцип налога на недвижимость в Гонконге прост: им облагается арендный доход, получаемый от владения недвижимостью. Это означает, что если вы владеете недвижимостью, но не получаете от нее арендного дохода, налог на недвижимость в отношении этого объекта не взимается.

Как рассчитывается чистая налогооблагаемая стоимость

Чистая налогооблагаемая стоимость (NAV) определяется следующим образом:

1. Налогооблагаемая стоимость (AV): совокупный арендный доход за вычетом разрешенных к вычету сумм (муниципальных сборов, уплаченных собственником, и невзыскуемой арендной платы)
2. Чистая налогооблагаемая стоимость (NAV): налогооблагаемая стоимость за вычетом предусмотренного законом вычета в размере 20% на ремонт и текущие расходы
3. Налог на недвижимость к уплате: NAV × 15%

Освобождения от налога на недвижимость в Гонконге

1. Освобождение для недвижимости, используемой собственником

Условия применения: недвижимость, занимаемая собственником для личного пользования, не облагается налогом на недвижимость, поскольку в отношении такого объекта отсутствует арендная плата к получению. Это наиболее распространенное освобождение, которое применяется автоматически.

Важное примечание: хотя недвижимость, занимаемая собственником, освобождается от налога на недвижимость, в отношении нее по-прежнему взимаются муниципальные сборы (rates), рассчитываемые по прогрессивным ставкам от оценочной стоимости для целей этих сборов (5% с первых HKD 550,000, 8% со следующих HKD 250,000 и 12% с оставшейся суммы).

2. Освобождение для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

Условия применения: корпорации, осуществляющие торговую, профессиональную или предпринимательскую деятельность в Гонконге, могут подать заявление об освобождении от налога на недвижимость, если арендный доход от соответствующего объекта уже подлежит обложению налогом на прибыль.

Как подать заявление: подайте письменное заявление Комиссару внутренних доходов. Для ускорения рассмотрения заполните графу «Заявление об освобождении от налога на недвижимость» в части 1 вашей декларации по налогу на недвижимость. В противном случае уплаченный налог на недвижимость подлежит зачету в счет обязательств по налогу на прибыль.

3. Государственная и консульская недвижимость

Условия применения: государственная и консульская недвижимость автоматически освобождается от налога на недвижимость в соответствии с законодательством Гонконга.

4. Благотворительные организации, подпадающие под статью 88

Условия применения: благотворительные учреждения и трасты общественного характера, признанные в соответствии со статьей 88 Ордонанса о внутренних доходах (Inland Revenue Ordinance), освобождаются от налога на прибыль; при соблюдении определенных условий это освобождение распространяется и на арендный доход от сдачи недвижимости.

Основные условия:

• Организация не должна осуществлять деятельность с целью извлечения прибыли
• Прибыль должна реинвестироваться в благотворительную деятельность
• Деятельность, связанная с недвижимостью, должна быть непосредственно связана с заявленными целями благотворительной организации
• Необходимо получить признание со стороны IRD (процедура рассмотрения заявления обычно занимает 4 месяца)

Дополнительная льгота: статья 44 Ордонанса о гербовом сборе (Stamp Duty Ordinance) предусматривает освобождение от гербового сбора при передаче недвижимости в дар учреждениям, освобожденным от налога по статье 88.

Краткий обзор условий освобождения от налога на недвижимость

Льготы и вычеты по налогу на недвижимость

Стандартные вычеты, доступные всем арендодателям

1. Предусмотренный законом вычет в размере 20% на ремонт и текущие расходы

Описание: для покрытия расходов на ремонт и текущих расходов автоматически предоставляется фиксированный вычет в размере 20% от налогооблагаемой стоимости. Этот вычет охватывает все указанные расходы и применяется независимо от размера фактически понесенных затрат.

Важно: При исчислении налога на недвижимость нельзя заявлять отдельные вычеты в отношении государственной земельной ренты, платы за управление зданием, расходов на отделку, расходов на ремонт, платы за сбор арендных платежей, комиссионных, страховых взносов или процентов по ипотечному кредиту. Вычет в размере 20% покрывает все эти статьи расходов.

2. Местные сборы, уплаченные собственником

Право на вычет: Если обязанность по уплате местных сборов возложена на собственника недвижимости, а не на арендатора, эти сборы могут быть вычтены из налогооблагаемой стоимости до применения установленного законом вычета в размере 20%.

Условия:

• Вычету подлежат только те местные сборы, которые арендодатель обязался уплачивать по соглашению и фактически уплатил
• Не заявляйте вычет в отношении местных сборов, уже компенсированных за счет государственных льгот по этим сборам
• Государственная земельная рента, взимаемая вместе с местными сборами, не подлежит вычету для целей налога на недвижимость

3. Безнадежная к взысканию арендная плата

Право на вычет: Вычету подлежит только та сумма арендной платы, безнадежность взыскания которой подтверждена в соответствующем году налогообложения.

Условия:

• Арендная плата должна быть действительно безнадежной к взысканию, а не просто отсроченной к уплате
• Если обеспечительный депозит по аренде был использован для погашения неполученной арендной платы, к вычету можно заявить только оставшуюся сумму
• Если арендная плата впоследствии будет взыскана, ее необходимо отразить в составе арендного дохода в году взыскания
• Арендатор должен освободить помещение либо должна быть подтверждена невозможность взыскания арендной платы

Выбор персонального налогообложения для получения дополнительных льгот

Что такое персональное налогообложение? Персональное налогообложение — это форма налоговой льготы, доступная резидентам Гонконга, при которой все доходы (заработная плата, прибыль от предпринимательской деятельности и арендный доход) объединяются для единого расчета налога, что позволяет применять дополнительные вычеты и необлагаемые суммы.

Преимущества персонального налогообложения для собственников недвижимости

• Вычет процентов по ипотечному кредиту: Проценты по кредитам, полученным для приобретения недвижимости, сдаваемой в аренду, могут быть приняты к вычету (это основное преимущество для собственников недвижимости)
• Персональные необлагаемые суммы: Можно заявить необлагаемую сумму для лиц, состоящих в браке, на детей, на родителей, находящихся на иждивении, и другие персональные необлагаемые суммы
• Уменьшение налога: Возможно применение ежегодных мер по уменьшению налога, объявляемых в бюджете (примечание: к самому налогу на недвижимость такое уменьшение не применяется)
• Зачет убытков: Убытки от одного источника могут быть зачтены в счет доходов от других источников

Требования для применения режима

• Вы должны обычно проживать в Гонконге либо иметь статус временного резидента Гонконга
• Для супружеских пар как минимум один из супругов должен соответствовать требованию к резидентству
• Оба супруга должны иметь доход, подлежащий налогообложению в соответствии с Ордонансом о внутренних доходах

Как выбрать персональное налогообложение

1. Заполните часть 7 налоговой декларации для физических лиц (BIR60) или
2. Подайте заявление по форме IR76C в установленный срок
3. Начиная с года налогообложения 2018/19 супруги могут выбирать этот режим раздельно или совместно

Важное обстоятельство: При персональном налогообложении применяются прогрессивные налоговые ставки, а не стандартная ставка. Для лиц с высокими доходами это может оказаться невыгодным, поскольку предельная ставка по прогрессивной шкале может превышать стандартную ставку 15%. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы определить, выгодно ли персональное налогообложение в вашей ситуации.

Как заявить освобождения и льготы по налогу на недвижимость

Пошаговое руководство

Особые процедуры подачи заявлений

Для освобождения недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

Подайте письменное заявление Комиссару внутренних доходов, указав, что ваша корпорация ведет предпринимательскую деятельность в Гонконге, а арендный доход подлежит обложению налогом на прибыль. Включите:

• Наименование компании и регистрационный номер бизнеса
• Адрес недвижимости и сведения об аренде
• Пояснение того, как арендный доход учитывается при расчете налога на прибыль
• Заполненный раздел в части 1 декларации по налогу на недвижимость

Для признания благотворительной организацией в соответствии со статьей 88

Организации, претендующие на получение благотворительного статуса, должны:

1. Ознакомиться с «Налоговым руководством для благотворительных учреждений и трастов общественного характера», опубликованным IRD
2. Подать подробное заявление, подтверждающее наличие благотворительных целей
3. Представить учредительные документы, финансовую отчетность и сведения о деятельности
4. Предусмотреть приблизительно 4 месяца на рассмотрение заявления (при условии предоставления всей информации)
5. Обеспечить прямую связь деятельности, связанной с недвижимостью, с благотворительными целями

Распространенные ошибки, которых следует избегать

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Я сдаю комнату в принадлежащем мне объекте недвижимости, в котором сам проживаю. Освобождаюсь ли я от налога на недвижимость?

Нет. Если вы получаете доход от сдачи в аренду любой части своей недвижимости, такой доход облагается налогом на недвижимость. Освобождение применяется только в том случае, если весь объект используется для собственного проживания и не приносит дохода от аренды.

Вопрос: Могу ли я отказаться от установленного законом вычета в размере 20% и вместо него заявить вычет фактических расходов?

Нет. Установленный законом вычет в размере 20% является обязательным и применяется автоматически. При исчислении налога на недвижимость вы не можете выбрать вместо него вычет фактических расходов. Однако при выборе режима персонального налогообложения могут применяться иные правила.

Вопрос: Что происходит, если я владею недвижимостью совместно с супругом или супругой?

Совместные собственники несут солидарную ответственность по уплате налога на недвижимость. Однако в зависимости от ваших обстоятельств вы можете выбрать персональное налогообложение по отдельности или совместно. Доход от аренды обычно распределяется пропорционально долям в праве собственности.

Вопрос: Я приобрел недвижимость в инвестиционных целях, но пока не нашел арендатора. Нужно ли мне платить налог на недвижимость?

Нет. Налог на недвижимость взимается только при наличии арендной платы, подлежащей получению. Если объект пустует и не приносит дохода от аренды, обязательство по налогу на недвижимость не возникает. Однако вам все равно следует представлять заполненные декларации по налогу на недвижимость, если Департамент внутренних доходов (IRD) направил вам соответствующие формы.

Вопрос: Сколько времени занимает рассмотрение IRD заявления об освобождении от налога на недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности?

Сроки рассмотрения различаются, но если вы заполните соответствующий раздел в части 1 декларации по налогу на недвижимость и предоставите всю необходимую информацию, IRD обычно рассматривает такие заявления оперативно. В сложных случаях рассмотрение может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.

Вопрос: Могу ли я выбрать режим персонального налогообложения задним числом, если пойму, что он позволил бы мне сэкономить на налогах в предыдущие годы?

Выбор режима персонального налогообложения, как правило, необходимо заявить в установленный срок (обычно в течение одного месяца с даты выдачи налоговой декларации за соответствующий год). В определенных обстоятельствах заявление о выборе этого режима может быть принято и после истечения срока, однако вам следует как можно скорее связаться с IRD, чтобы обсудить свою ситуацию.