Stempelsteuer des Käufers (BSD) in Hongkong

Verständnis der Käuferstempelsteuer (BSD) in Hongkong: Aktueller Status und historischer Kontext

Die Käuferstempelsteuer (BSD) war eine bedeutende Transaktionssteuer, die von Oktober 2012 bis Februar 2024 auf Immobilienerwerbe in Hongkong erhoben wurde. Obwohl die BSD nicht mehr in Kraft ist, ist das Verständnis ihrer Geschichte und der Gründe für ihre Abschaffung für Investoren, die sich im aktuellen Immobilienmarkt von Hongkong zurechtfinden, von entscheidender Bedeutung.

KRITISCHES UPDATE: BSD am 28. Februar 2024 abgeschafft

Am 28. Februar 2024 kündigte Hongkongs Finanzsekretär Paul Chan die vollständige Aufhebung aller Maßnahmen zur Abkühlung des Immobilienmarktes an, einschließlich der Käuferstempelsteuer (BSD). Die Stempelsteuer (Änderungs-)Verordnung 2024 wurde anschließend am 19. April 2024 im Amtsblatt veröffentlicht und am 10. April 2024 vom Legislativrat verabschiedet, wodurch die Abschaffung mit rückwirkender Wirkung zum 28. Februar 2024 offiziell wurde.

Diese wegweisende Entscheidung beendete über 13 Jahre nachfrageseitiger Managementmaßnahmen, die darauf abzielten, den überhitzten Immobilienmarkt Hongkongs abzukühlen. Infolgedessen unterliegen Nicht-Residenten und Unternehmenskäufer beim Erwerb von Wohnimmobilien in Hongkong nicht mehr der zusätzlichen BSD-Steuer.

Historischer Hintergrund: Warum die BSD eingeführt wurde

Einführung im Oktober 2012

Die Käuferstempelsteuer wurde am 27. Oktober 2012 als Teil eines umfassenden Pakets von Maßnahmen zur Abkühlung des Immobilienmarktes eingeführt. Die Regierung von Hongkong führte die BSD mit einem Pauschalsatz von 15 % auf alle Transaktionen mit Wohnimmobilien ein, mit Ausnahme derer, die von ständigen Einwohnern Hongkongs (HKPRs) erworben wurden.

Ziele der BSD

Gemäß dem Legislativrats-Brief zum Stempelsteuer (Änderungs-)Gesetz 2012 waren die Ziele der BSD:

• Eine weitere Überhitzung des Wohnungsmarktes zu verhindern, die erhebliche Risiken für die makroökonomische und finanzielle Stabilität Hongkongs darstellen könnte
• Die gesunde und stabile Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes zu gewährleisten
• Spekulative Aktivitäten einzudämmen und die externe Nachfrage nach Wohnimmobilien zu reduzieren
• Den Bedürfnissen der ständigen Einwohner Hongkongs beim Wohneigentum Priorität einzuräumen

Wer unterlag der BSD?

Vor ihrer Abschaffung galt die BSD für:

• Nicht-ständige Einwohner Hongkongs, die Wohnimmobilien erwerben
• Unternehmen (sowohl in Hongkong als auch ausländische), die Wohnimmobilien erwerben
• Jede Person oder juristische Einheit außer einer einzelnen ständigen Einwohnerin oder einem einzelnen ständigen Einwohner Hongkongs, die/der in ihrer/seiner persönlichen Eigenschaft handelt

Geschichte der BSD-Sätze

Die BSD-Sätze entwickelten sich während ihrer 12-jährigen Existenz wie folgt:

• 27. Oktober 2012 bis 24. Oktober 2023: Pauschalsatz von 15 % auf den Kaufpreis oder Marktwert (je nachdem, welcher höher ist)
• 25. Oktober 2023 bis 27. Februar 2024: Reduziert auf 7,5 % als Teil der ersten Lockerung der Abkühlungsmaßnahmen seit über einem Jahrzehnt
• Ab 28. Februar 2024: Vollständig abgeschafft

Warum die BSD 2024 abgeschafft wurde

Sich ändernde Marktbedingungen

Die Entscheidung, die BSD und alle anderen Maßnahmen zur Abkühlung des Immobilienmarktes aufzuheben, wurde durch dramatisch andere Marktbedingungen im Vergleich zur Einführung dieser Maßnahmen vorangetrieben:

Sinkende Immobilienpreise

Der Wohnimmobilienmarkt in Hongkong verzeichnete bis Januar 2024 neun aufeinanderfolgende Monate sinkender Preise, wobei die Preise auf das Niveau von 2016 fielen. Der Markt erlebte die größte Preisanpassung seit der globalen Finanzkrise, hauptsächlich aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie und steigender Hypothekenzinsen.

Stagnierende Marktaktivität

Immobilientransaktionen hatten sich erheblich verlangsamt, wobei der Markt praktisch zum Stillstand gekommen war. Die Regierung erkannte, dass die Abkühlungsmaßnahmen, die ursprünglich zur Mäßigung eines überhitzten Marktes konzipiert waren, für einen Markt, der mit der entgegengesetzten Herausforderung konfrontiert war, nicht mehr angemessen waren.

Prioritäten der Wirtschaftsbelebung

Finanzsekretär Paul Chan erklärte: „Wir sind der Ansicht, dass die relevanten Maßnahmen angesichts der aktuellen Wirtschafts- und Marktbedingungen nicht mehr notwendig sind.“ Die Regierung versuchte, den schwachen Immobilienmarkt als Teil einer umfassenderen Strategie zur Wiederbelebung des Wirtschaftswachstums in Hongkong anzukurbeln.

Fiskalische Bedenken

Da die fiskalischen Einnahmen aus Grundstücksverkäufen weggefallen waren, traf die Regierung eine strategische Entscheidung, den Immobilienmarkt zu normalisieren und die Aktivität anzukurbeln.

Aktueller Stempelsteuerrahmen für Nicht-Residenten (ab 2024)

Gleichbehandlung aller Käufer

Ab dem 28. Februar 2024 hat Hongkong die unterschiedliche Behandlung aufgrund von:

• Immobilientyp (Wohn- vs. Nicht-Wohnimmobilien)
• Wohnsitzstatus des Käufers (ständige Einwohner vs. Nicht-ständige Einwohner)
• Rechtsform des Käufers (Einzelpersonen vs. juristische Personen)

Ad Valorem Stempelsteuer (AVD) – Skala 2

Alle Immobilienkäufer in Hongkong, unabhängig von ihrem Wohnsitzstatus oder ob sie bereits Immobilien besitzen, unterliegen nun ausschließlich der Ad Valorem Stempelsteuer (AVD) nach den Sätzen der Skala 2. Diese Sätze sind erheblich niedriger als das frühere BSD-Regime:

• Immobilien unter 3 Millionen HK$: 100 HK$
• Immobilien über 21.739.120 HK$: 4,25 % des Kaufpreises oder Wertes
• Immobilien im mittleren Preissegment: Progressive Sätze zwischen diesen Beträgen

Dies stellt eine dramatische Reduzierung der Steuerlast für Nicht-Residenten und Unternehmenskäufer dar. Zum Beispiel hätte ein Nicht-Resident, der eine Immobilie im Wert von 10 Millionen HK$ kauft, zuvor 750.000 HK$ an BSD (zum Satz von 7,5 %) oder 1.500.000 HK$ (zum Satz von 15 %) plus AVD gezahlt. Jetzt zahlen sie nur noch die AVD nach den Sätzen der Skala 2.

Weitere abgeschaffte Maßnahmen

Zusätzlich zur BSD wurden am 28. Februar 2024 auch die folgenden Stempelsteuern vollständig abgeschafft:

• Neue Wohnstempelsteuer (NRSD): Zuvor mit 15 % (später 7,5 %) für ständige Einwohner Hongkongs erhoben, die eine zweite oder weitere Wohnimmobilie erwerben
• Sonderstempelsteuer (SSD): Zuvor für Verkäufer erhoben, die Wohnimmobilien innerhalb von 24 Monaten nach dem Erwerb veräußerten, mit Sätzen zwischen 10 % und 20 % je nach Haltedauer

Auswirkungen auf nicht-ansässige Investoren

Erhebliche Kosteneinsparungen

Die Abschaffung der BSD hat erhebliche Möglichkeiten für nicht-ansässige Investoren geschaffen:

• Wegfall des BSD-Zuschlags von 7,5 % bis 15 %
• Transaktionskosten auf AVD-Sätze der Skala 2 reduziert (maximal 4,25 %)
• Gleiche Wettbewerbsbedingungen wie für ständige Einwohner Hongkongs
• Keine zusätzlichen Strafen für Unternehmensbesitzstrukturen

Marktreaktion

Nach der Aufhebung der Abkühlungsmaßnahmen verbesserte sich die Marktstimmung spürbar:

• Bauträger starteten aktiv neue Projekte
• Chinesische Käufer vom Festland kehrten in signifikanter Zahl auf den Hongkonger Markt zurück
• Die Hausverkäufe stiegen in den ersten 11 Monaten des Jahres 2024 um 22,2 % im Jahresvergleich
• Sowohl Investoren als auch Endverbraucher wurden aktiver bei der Suche nach Wohnimmobilien

Strategische Überlegungen für Investoren

Nicht-ansässige Investoren sollten bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen in Hongkong Folgendes berücksichtigen:

• Zeitpunkt: Die Abschaffung der BSD stellt eine historische Verschiebung in Hongkongs Immobilienbesteuerungspolitik dar und schafft potenziell günstige Einstiegspunkte
• Due Diligence: Obwohl die Stempelsteuerkosten gesunken sind, bleibt eine umfassende Due Diligence bei der Immobilienauswahl, Markttrends und Finanzierungsoptionen unerlässlich
• Langfristige Strategie: Da auch die SSD abgeschafft wurde, gibt es keine Strafe mehr für kurzfristige Bestände, was größere Flexibilität für Anlagestrategien bietet
• Professionelle Beratung: Beauftragen Sie qualifizierte Steuerberater und Juristen, um die Einhaltung aller geltenden Vorschriften zu gewährleisten und Ihre Anlagestruktur zu optimieren

So berechnen Sie die aktuellen Stempelsteuerpflichten

Für jeden Kauf einer Wohnimmobilie (ab 28. Februar 2024)

Unabhängig davon, ob Sie ein ständiger Einwohner Hongkongs, ein nicht-ständiger Einwohner, ein ausländischer Staatsbürger oder eine juristische Person sind, zahlen Sie nur die AVD nach den Sätzen der Skala 2. Um Ihre genaue Stempelsteuerpflicht zu ermitteln:

1. Ermitteln Sie den Kaufpreis oder den Marktwert der Immobilie, je nachdem, welcher höher ist
2. Wenden Sie den entsprechenden Satz der Skala 2 basierend auf dem Immobilienwert an
3. Berechnen Sie die zu zahlende Stempelsteuer
4. Reichen Sie die Zahlung innerhalb von 30 Tagen nach Ausführung des Kaufvertrags ein

Beispielrechnungen

Beispiel 1: Nicht-Resident kauft eine Wohnung für 5 Millionen HK$

• Vorherige BSD-Kosten (bei 7,5 %): 375.000 HK$
• Vorherige BSD-Kosten (bei 15 %): 750.000 HK$
• Aktuelle Kosten (nur AVD Skala 2): ca. 150.000 HK$ - 200.000 HK$
• Ersparnis: 175.000 HK$ bis 600.000 HK$

Beispiel 2: Unternehmenskäufer erwirbt eine Immobilie für 20 Millionen HK$

• Vorherige BSD-Kosten (bei 7,5 %): 1.500.000 HK$
• Vorherige BSD-Kosten (bei 15 %): 3.000.000 HK$
• Aktuelle Kosten (nur AVD Skala 2): ca. 850.000 HK$
• Ersparnis: 650.000 HK$ bis 2.150.000 HK$

Wichtige Compliance-Überlegungen

Frist für die Zahlung der Stempelsteuer

Alle Käufer müssen die erforderliche Stempelsteuer innerhalb von 30 Tagen nach Ausführung des Kaufvertrags zahlen. Eine verspätete Zahlung kann zu Strafen führen.

Dokumentationsanforderungen

Stellen Sie sicher, dass alle Transaktionsdokumente ordnungsgemäß beim Inland Revenue Department gestempelt sind. Dazu gehören:

• Kaufvertrag
• Abtretung oder Übertragung
• Alle anderen relevanten Dokumente im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung

Überprüfung des Gültigkeitsdatums

Die Abschaffung der BSD gilt für Instrumente, die am oder nach dem 28. Februar 2024 ausgeführt wurden. Wenn Ihr Vertrag vor diesem Datum ausgeführt wurde, kann das frühere BSD-Regime weiterhin gelten. Überprüfen Sie das Ausführungsdatum Ihrer Dokumente, um festzustellen, welche Stempelsteuerregeln gelten.

Ausblick: Immobilienmarktaussichten in Hongkong

Marktnormalisierung

Die Aufhebung der Abkühlungsmaßnahmen stellt die Bemühungen der Regierung dar, den Immobilienmarkt Hongkongs nach mehr als einem Jahrzehnt der Interventionen zu normalisieren. Dies schafft ein vorhersehbareres und stabileres Umfeld für langfristige Immobilieninvestitionen.

Potenzial für zukünftige Änderungen

Obwohl das aktuelle politische Umfeld für nicht-ansässige Investoren günstig ist, können sich die Immobilienbesteuerungspolitiken basierend auf Marktbedingungen und Regierungsprioritäten entwickeln. Investoren sollten:

• Sich über politische Entwicklungen über offizielle Regierungskanäle auf dem Laufenden halten
• Markttrends und Wirtschaftsindikatoren überwachen
• Flexibilität in ihren Anlagestrategien beibehalten
• Regelmäßig professionelle Berater konsultieren

Wettbewerbspositionierung

Hongkongs Abschaffung der BSD verbessert seine Wettbewerbsfähigkeit als internationales Immobilieninvestitionsziel, insbesondere im Vergleich zu anderen Großstädten, die erhebliche Zuschläge für ausländische Käufer beibehalten.