Befreiungen und Erleichterungen von der Grundsteuer: Was Vermieter in Hongkong geltend machen können

Besitzen Sie eine Immobilie in Hongkong und fragen sich, ob Sie mehr Immobiliensteuer zahlen als nötig? Angesichts unter Druck stehender Mietrenditen und schwankender Hypothekenzinsen kann Ihnen das Verständnis der Immobiliensteuerbefreiungen und Steuererleichterungen in Hongkong jährlich Tausende sparen. Ob Sie erstmals vermieten oder ein Immobilienportfolio verwalten: Dieser umfassende Leitfaden zeigt Ihnen genau, welche Befreiungen für Sie infrage kommen und wie Sie diese wirksam geltend machen.

Das Immobiliensteuersystem Hongkongs verstehen

Die Immobiliensteuer in Hongkong wird von den Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden innerhalb des Hoheitsgebiets erhoben; eine wesentliche Ausnahme bilden staatliche und konsularische Immobilien. Diese Steuer wird vom Inland Revenue Department (IRD) verwaltet und mit einem Regelsteuersatz von 15% auf den steuerpflichtigen Nettowert der Immobilie berechnet. Das Grundprinzip ist einfach: Sie wird auf Mieteinnahmen aus Immobilieneigentum erhoben. Wenn Sie eine Immobilie besitzen, daraus aber keine Mieteinnahmen erzielen, unterliegen Sie hinsichtlich dieser Immobilie nicht der Immobiliensteuer.

So wird der steuerpflichtige Nettowert berechnet

Der steuerpflichtige Nettowert (Net Assessable Value, NAV) wird anhand der folgenden einfachen Berechnung ermittelt:

1. Steuerpflichtiger Wert (Assessable Value, AV): Gesamte Mieteinnahmen abzüglich zulässiger Abzüge (vom Eigentümer gezahlte Immobilienabgaben („Rates“) und uneinbringliche Mietforderungen)
2. Steuerpflichtiger Nettowert (Net Assessable Value, NAV): Steuerpflichtiger Wert abzüglich des gesetzlichen Pauschalabzugs von 20% für Reparaturen und laufende Aufwendungen
3. Zu zahlende Immobiliensteuer: NAV × 15%

Immobiliensteuerbefreiungen in Hongkong

1. Befreiung für selbst genutzte Immobilien

Voraussetzungen: Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden, unterliegen nicht der Immobiliensteuer, da für diese Immobilien keine Mieten zu vereinnahmen sind. Dies ist die häufigste Befreiung; sie gilt automatisch.

2. Befreiung für betrieblich genutzte Immobilien

Voraussetzungen: Kapitalgesellschaften, die in Hongkong einer gewerblichen, freiberuflichen oder sonstigen geschäftlichen Tätigkeit nachgehen, können eine Befreiung von der Immobiliensteuer beantragen, wenn die Mieteinnahmen aus der betreffenden Immobilie bereits der Gewinnsteuer unterliegen.

Antragstellung: Reichen Sie einen schriftlichen Antrag beim Commissioner of Inland Revenue ein. Füllen Sie die Spalte „Befreiung von der Immobiliensteuer beantragen“ in Teil 1 Ihrer Immobiliensteuererklärung aus, um die Bearbeitung zu beschleunigen. Andernfalls würde die gezahlte Immobiliensteuer auf die Gewinnsteuerschuld angerechnet.

3. Staatliche und konsularische Immobilien

Voraussetzungen: Staatliche und konsularische Immobilien sind nach dem Recht Hongkongs automatisch von der Immobiliensteuer befreit.

4. Gemeinnützige Organisationen nach Section 88

Voraussetzungen: Gemeinnützige Einrichtungen und Trusts mit öffentlichem Charakter, die nach Section 88 der Inland Revenue Ordinance anerkannt sind, sind von der Gewinnsteuer befreit. Diese Befreiung erstreckt sich auch auf Mieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Wesentliche Voraussetzungen:

• Die Organisation darf nicht mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben werden
• Gewinne müssen wieder für gemeinnützige Tätigkeiten eingesetzt werden
• Immobilienbezogene Tätigkeiten müssen unmittelbar mit den ausdrücklich festgelegten Zwecken der gemeinnützigen Organisation zusammenhängen
• Die Anerkennung durch das IRD muss eingeholt werden (das Antragsverfahren dauert in der Regel 4 Monate)

Voraussetzungen für Immobiliensteuerbefreiungen auf einen Blick

Immobiliensteuer: Entlastungen und Abzüge

Standardabzüge für alle Vermieter

1. Gesetzlicher Pauschalabzug von 20% für Reparaturen und laufende Aufwendungen

Beschreibung: Zur Deckung von Reparaturen und laufenden Aufwendungen wird automatisch ein pauschaler Abzug von 20% vom steuerlich maßgeblichen Wert gewährt. Dieser Pauschalabzug deckt sämtliche entsprechenden Aufwendungen ab und gilt unabhängig von den tatsächlich entstandenen Kosten.

2. Vom Eigentümer entrichtete Immobilienabgaben (Rates)

Abzugsberechtigung: Ist der Immobilieneigentümer anstelle des Mieters zur Zahlung der Immobilienabgaben (Rates) verpflichtet, können diese vor Anwendung des gesetzlichen Pauschalabzugs von 20% vom steuerlich maßgeblichen Wert abgezogen werden.

Voraussetzungen:

• Nur Immobilienabgaben, deren Zahlung der Vermieter vereinbarungsgemäß übernommen und die er tatsächlich entrichtet hat, sind abzugsfähig
• Machen Sie keinen Abzug für Immobilienabgaben geltend, die bereits durch staatliche Abgabenermäßigungen ausgeglichen wurden
• Der zusammen mit den Immobilienabgaben erhobene staatliche Grundzins ist bei der Immobiliensteuer nicht abzugsfähig

3. Uneinbringliche Mietforderungen

Abzugsberechtigung:Abzugsfähig ist nur der Betrag der Mietforderungen, deren Uneinbringlichkeit im betreffenden Veranlagungsjahr feststeht.

Voraussetzungen:

• Die Mietforderung muss tatsächlich uneinbringlich sein; ein bloßer Zahlungsaufschub genügt nicht
• Wurde die Mietkaution mit ausstehenden Mietforderungen verrechnet, kann nur der verbleibende Betrag geltend gemacht werden
• Geht die Miete später doch noch ein, muss sie im Jahr des Zahlungseingangs als Mieteinnahme angegeben werden
• Der Mieter muss ausgezogen sein oder die Uneinbringlichkeit der Mietforderung muss feststehen

Wahl der persönlichen Gesamtveranlagung für weitergehende Steuerentlastungen

Was ist die persönliche Gesamtveranlagung? Die persönliche Gesamtveranlagung ist eine Form der Steuerentlastung für in Hongkong ansässige Personen, bei der sämtliche Einkünfte aus Gehältern, Unternehmensgewinnen und Vermietung in einer einzigen Veranlagung zusammengefasst werden, wodurch zusätzliche Abzüge und Freibeträge in Anspruch genommen werden können.

Vorteile der persönlichen Gesamtveranlagung für Immobilieneigentümer

• Abzug von Hypothekenzinsen: Zinsen für Darlehen zum Erwerb von Mietimmobilien können abgezogen werden (höchstens HK$100,000 pro Jahr, für bis zu 20 Jahre) – dies ist der wichtigste Vorteil für Immobilieneigentümer
• Persönliche Freibeträge: Der Freibetrag für Verheiratete (HK$264,000), der Kinderfreibetrag (jeweils HK$130,000), der Freibetrag für unterhaltsberechtigte Eltern (HK$50,000 ab 60 Jahren) und weitere persönliche Freibeträge können geltend gemacht werden
• Steuerermäßigung: Etwaige im Haushaltsplan angekündigte jährliche Steuerermäßigungen können zugutekommen
• Verlustverrechnung: Verluste aus einer Einkunftsquelle können mit Einkünften aus anderen Quellen verrechnet werden

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme

• Sie müssen Ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Hongkong haben oder dort vorübergehend ansässig sein
• Bei Ehepaaren muss mindestens ein Ehepartner die Ansässigkeitsvoraussetzung erfüllen
• Beide Ehepartner müssen Einkünfte erzielen, die nach der Inland Revenue Ordinance steuerpflichtig sind

So beantragen Sie Befreiungen und Entlastungen bei der Immobiliensteuer

Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Schritt 1: Prüfen Sie Ihre Anspruchsberechtigung Prüfen Sie die oben aufgeführten Kategorien von Befreiungen und Entlastungen, um festzustellen, welche auf Ihre Situation zutreffen. Beurteilen Sie anhand Ihrer Gesamteinkünfte und abzugsfähigen Aufwendungen, ob die persönliche Gesamtveranlagung für Sie vorteilhaft wäre.
2. Schritt 2: Führen Sie genaue Aufzeichnungen Bewahren Sie umfassende Unterlagen mindestens 7 Jahre lang auf, darunter Mietverträge, Zahlungsbelege für Immobilienabgaben, Nachweise über uneinbringliche Mietforderungen, Hypothekenzinsbescheinigungen sowie jeglichen Schriftverkehr mit Mietern über ausstehende Mietzahlungen.
3. Schritt 3: Füllen Sie die Immobiliensteuererklärung aus Wenn Sie Ihre Immobiliensteuererklärung vom IRD erhalten, geben Sie sämtliche Mieteinnahmen an, machen Sie gegebenenfalls Abzüge für entrichtete Immobilienabgaben in Teil 4.3(1) und uneinbringliche Mietforderungen in Teil 4.3(2) geltend und füllen Sie für die Befreiung betrieblicher Immobilien den Abschnitt „Befreiung von der Immobiliensteuer beantragen“ in Teil 1 aus.
4. Schritt 4: Persönliche Veranlagung wählen (falls zutreffend) Wenn Sie einen Abzug für Hypothekenzinsen geltend machen oder persönliche Freibeträge in Anspruch nehmen möchten, füllen Sie Teil 7 der Steuererklärung für natürliche Personen (BIR60) aus oder reichen Sie das Formular IR76C ein. Legen Sie dabei innerhalb der vorgeschriebenen Frist Nachweise über Hypothekenzinsen und andere abzugsfähige Aufwendungen vor.
5. Schritt 5: Steuererklärungen fristgerecht einreichen Reichen Sie Ihre Immobiliensteuererklärung bis zu der auf dem Formular angegebenen Frist ein. Eine verspätete Abgabe kann zu Strafzahlungen und strafrechtlicher Verfolgung führen. Wenn Sie mehr Zeit benötigen, beantragen Sie vor Fristablauf eine Fristverlängerung.
6. Schritt 6: Anfragen des IRD unverzüglich beantworten Das Inland Revenue Department (IRD) kann zusätzliche Informationen oder Erläuterungen anfordern. Antworten Sie innerhalb der angegebenen Frist, um Verzögerungen bei der Bearbeitung Ihres Antrags auf Steuerbefreiung oder Steuerentlastung zu vermeiden.

Besondere Antragsverfahren

Für die Steuerbefreiung von betrieblich genutzten Immobilien

Reichen Sie beim Commissioner of Inland Revenue einen schriftlichen Antrag ein, in dem Sie darlegen, dass Ihre Kapitalgesellschaft in Hongkong geschäftlich tätig ist und die Mieteinnahmen der Gewinnsteuer unterliegen. Fügen Sie Folgendes bei:

• Name der Gesellschaft und Gewerberegistrierungsnummer
• Adresse der Immobilie und Angaben zur Vermietung
• Erläuterung, wie die Mieteinnahmen in die Gewinnsteuerberechnung einbezogen werden
• Vollständig ausgefüllter Abschnitt in Teil 1 der Immobiliensteuererklärung

Für die Anerkennung als gemeinnützige Organisation gemäß Section 88

Organisationen, die eine Anerkennung als gemeinnützig anstreben, müssen:

1. den vom IRD veröffentlichten „Steuerleitfaden für gemeinnützige Einrichtungen und Trusts mit öffentlichem Charakter“ („Tax Guide for Charitable Institutions and Trusts of a Public Character“) lesen
2. einen umfassenden Antrag einreichen, der die gemeinnützigen Zwecke nachweist
3. Satzungs- und Gründungsunterlagen, Jahresabschlüsse sowie Angaben zur operativen Tätigkeit vorlegen
4. etwa 4 Monate für die Bearbeitung einplanen (sofern alle Informationen vorliegen)
5. sicherstellen, dass immobilienbezogene Tätigkeiten unmittelbar mit den gemeinnützigen Zwecken zusammenhängen

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufig gestellte Fragen

Frage: Ich vermiete ein Zimmer in meiner selbst genutzten Immobilie. Bin ich von der Immobiliensteuer befreit?

Nein. Wenn Sie aus irgendeinem Teil Ihrer Immobilie Mieteinnahmen erzielen, unterliegen diese Mieteinnahmen der Immobiliensteuer. Die Befreiung gilt nur, wenn die gesamte Immobilie selbst genutzt wird und keine Mieteinnahmen erzielt werden.

Frage: Kann ich auf den gesetzlichen Pauschalabzug von 20% verzichten und stattdessen die tatsächlichen Aufwendungen geltend machen?

Nein. Der gesetzliche Pauschalabzug von 20% ist zwingend vorgeschrieben und wird automatisch angewandt. Bei der Veranlagung zur Immobiliensteuer können Sie nicht stattdessen den Abzug der tatsächlichen Aufwendungen wählen. Wenn Sie jedoch die persönliche Veranlagung wählen, können andere Regelungen gelten.

Frage: Was gilt, wenn mir die Immobilie gemeinsam mit meinem Ehepartner gehört?

Miteigentümer haften gesamtschuldnerisch für die Immobiliensteuer. Je nach Ihren Umständen können Sie jedoch die persönliche Veranlagung getrennt oder gemeinsam wählen. Die Mieteinnahmen werden in der Regel entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt.

Frage: Ich habe eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft, aber noch keinen Mieter gefunden. Muss ich Immobiliensteuer zahlen?

Nein. Immobiliensteuer wird nur erhoben, wenn ein Anspruch auf Mietzahlungen besteht. Wenn die Immobilie leer steht und keine Mieteinnahmen erzielt werden, fällt keine Immobiliensteuer an. Sie sollten jedoch dennoch alle vom IRD ausgestellten Immobiliensteuererklärungen beantworten.

Frage: Wie lange benötigt das IRD für die Bearbeitung eines Antrags auf Steuerbefreiung für eine betrieblich genutzte Immobilie?

Die Bearbeitungszeiten variieren. Wenn Sie jedoch den entsprechenden Abschnitt in Teil 1 der Immobiliensteuererklärung ausfüllen und alle erforderlichen Informationen vorlegen, bearbeitet das IRD diese Anträge in der Regel zügig. Bei komplexen Fällen kann die Bearbeitung mehrere Wochen bis einige Monate dauern.

Frage: Kann ich die persönliche Veranlagung rückwirkend wählen, wenn ich feststelle, dass ich damit in früheren Jahren Steuern gespart hätte?

Die Wahl der persönlichen Veranlagung muss grundsätzlich innerhalb der vorgeschriebenen Frist erfolgen (in der Regel innerhalb eines Monats nach dem Ausstellungsdatum der Steuererklärung für das betreffende Jahr). Eine verspätete Wahl kann unter bestimmten Umständen anerkannt werden. Sie sollten sich jedoch so bald wie möglich an das IRD wenden, um Ihre Situation zu besprechen.

Sich mit den Befreiungen und Entlastungen bei der Immobiliensteuer in Hongkong zurechtzufinden, muss nicht überwältigend sein. Wenn Sie wissen, welche Befreiungen auf Ihre Situation zutreffen, und die vorgeschriebenen Verfahren einhalten, können Sie Ihre Steuerbelastung erheblich senken. Denken Sie daran, dass für viele Immobilieneigentümer die Wahl der persönlichen Gesamtveranlagung die wertvollste Entlastung darstellt: Sie ermöglicht den Abzug von Hypothekenzinsen, der bei der regulären Immobiliensteuer nicht vorgesehen ist. Unabhängig davon, ob Sie eine einzelne vermietete Immobilie oder ein ganzes Portfolio verwalten, kann es sich durch erhebliche jährliche Einsparungen auszahlen, sich die Zeit zu nehmen, diese Regelungen zu verstehen. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an eine qualifizierte Steuerfachperson, die Sie auf Grundlage Ihrer konkreten Umstände individuell beraten kann.