📋 重點一覽
- 物業稅稅率：應評稅租金淨值的 15%（自 2008/09 年度起維持不變）
- 標準扣除：20% 修葺及支出的法定免稅額
- 課稅年度：4 月 1 日至 3 月 31 日（例如：2024/25 課稅年度為 2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日）
- 報稅截止日期：收到 BIR57／BIR58 報稅表後 1 個月內（通常於 5 月初發出）
- 印花稅最新情況：買家印花稅 (BSD)、額外印花稅 (SSD) 及新住宅印花稅 (NRSD) 已於 2024 年 2 月 28 日撤銷
- 無資本增值稅：出售投資物業毋須繳納資本增值稅
- 地域來源原則：僅源自香港的租金收入須課稅
正考慮投資香港充滿活力的房地產市場？隨著近期全面撤銷針對非本地買家的各項印花稅，加上擁有全球數一數二簡單清晰的物業稅制度，香港對國際投資者而言變得比以往更具吸引力。無論您正物色半山區的豪宅單位，還是中環的商業物業，深入了解適用於租金收入的 15% 物業稅，對於實現回報最大化及確保稅務合規均至關重要。
香港物業稅：15% 標準稅率詳解
與許多其他司法管轄區相比，香港的物業稅制度格外清晰簡單。自 2008/09 課稅年度起，香港對出租物業的應評稅淨值一直維持 15% 的劃一標準稅率。此稅率一視同仁地適用於所有物業業主——不論您是香港居民、海外投資者、個人還是公司。稅率長期維持穩定，為投資規劃提供了極佳的可預測性。
誰須繳納物業稅？
物業稅適用於任何從香港土地或建築物獲取租金收入的人士，包括：
- 個人物業業主（包括香港居民及非香港居民）
- 在香港擁有物業的法團實體
- 物業的聯名擁有人或共同擁有人
- 代表受益人收取租金收入的受託人
物業稅計算公式
應評稅淨值乃根據以下簡單公式計算：
應評稅淨值 = (租金總收入 - 不能追討的租金 - 業主繳付的差餉) × 80%
物業稅 = 應評稅淨值 × 15%
20% 的法定免稅額（即公式中的 ×80%）屬自動扣除——毋須提供實際修葺支出的證明文件。這大幅簡化了海外投資者的合規程序。
實際物業稅計算範例
範例 1：標準住宅出租物業
| 計算項目 | 金額（港元） |
|---|---|
| 全年租金總收入 | 360,000 |
| 減：業主繳付的差餉 | (3,600) |
| 扣除免稅額前的應評稅值 | 356,400 |
| 減：20% 法定免稅額 (×80%) | (71,280) |
| 應評稅淨值 | 285,120 |
| 物業稅（15%） | 42,768 |
實際稅率：租金總收入的 11.88% (42,768 ÷ 360,000)
例子 2：租客欠租的商業物業
| 計算項目 | 金額（港元） |
|---|---|
| 全年租金總收入 | 600,000 |
| 減：不能追討的租金（租客欠租） | (50,000) |
| 減：業主繳付的差餉 | (8,000) |
| 扣除免稅額前應評稅值 | 542,000 |
| 減：20% 法定免稅額 (×80%) | (108,400) |
| 應評稅淨值 | 433,600 |
| 物業稅 @ 15% | 65,040 |
實際稅率：租金總收入的 10.84% (65,040 ÷ 600,000)
可扣除與不可扣除項目
可扣除項目（僅此三項）
- 業主繳付的差餉：於課稅年度內實際繳付的政府差餉
- 不能追討的租金：已計入應評稅收入但證實無法收回的租金（須提供證明文件）
- 20% 法定免稅額：自動扣除以涵蓋修葺及各項開銷——無需提供收據
常見不可扣除的開支
許多海外投資者往往驚訝地發現，在計算物業稅時，以下開支不能從租金總收入中扣除：
- 按揭利息及貸款還款
- 管理費及服務費
- 裝修或翻新開支
- 保險費
- 法律及專業費用
- 代理佣金
- 地租（與差餉不同）
- 實際修葺費用（已由 20% 免稅額涵蓋）
海外投資者合規須知
報稅要求及截止日期
非本港居民業主與香港居民承擔相同的報稅責任。稅務局（IRD）會根據物業業權記錄發出物業稅報稅表：
| 文件 | 用途 | 發出時間 |
|---|---|---|
| BIR57 | 聯名擁有的物業 | 每年 5 月初發出 |
| BIR58 | 個人全權擁有的物業 | 每年5月初發出 |
重要截止日期：
- 報稅截止日期：發出日期起計1個月內（通常為6月初）
- 電子報稅延期：如透過稅務局「稅務易」（eTAX）平台於網上遞交，可自動獲延期2星期
- 未收到報稅表：若你有應課稅租金收入但未收到報稅表，必須在課稅年度結束後4個月內（即7月31日或之前）通知稅務局
未有合規的罰則
稅務局非常重視稅務合規。逾期遞交或未有遵從規定可能導致：
- 附加費：逾期繳稅或報稅可被徵收應繳稅款5%至15%的附加費
- 估計評稅：稅務局可發出不包含任何特許扣除項目的估計評稅
- 巨額罰款：最高可達少繳稅款的三倍
- 刑事檢控：就蓄意逃稅提出檢控，包括罰款及可能被判監禁
- 利息收費：緩繳稅款需繳付8.25%利息（由2025年7月起）
印花稅：境外買家的重大變更
在一項重大的政策轉變中，香港於2024年2月28日撤銷了三項主要的物業「辣招」調控措施：
- 買家印花稅（BSD）：針對非永久性居民徵收的 15% 稅項——已撤銷
- 額外印花稅（SSD）：針對 3 年內轉售物業徵收的稅項——已撤銷
- 新住宅印花稅（NRSD）：針對購置第二套物業徵收的額外稅項——已撤銷
海外投資者現時只需繳納與香港永久性居民相同的從價印花稅（AVD）：
| 物業價值（港元） | 從價印花稅稅率 |
|---|---|
| 不超過 3,000,000 | HK$100 |
| 3,000,001 - 3,528,240 | HK$100 + 超出款額的 10% |
| 3,528,241 - 4,500,000 | 1.5% |
| 4,500,001 - 4,935,480 | 1.5% 至 2.25% |
| 4,935,481 - 6,000,000 | 2.25% |
| 6,000,001 - 6,642,860 | 2.25% 至 3% |
| 6,642,861 - 9,000,000 | 3% |
| 9,000,001 - 10,080,000 | 3% 至 3.75% |
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