Гербовый сбор на сделки с номинальным имуществом

Понимание номинальных имущественных сделок в Гонконге

Приобретение недвижимости в Гонконге часто сопряжено со сложными юридическими и финансовыми вопросами. Одним из таких иногда встречающихся механизмов является использование номинальной структуры. По сути, номинальная сделка с недвижимостью предполагает, что одна сторона (номинальный владелец) владеет юридическим правом собственности на недвижимость, в то время как другая сторона (бенефициарный владелец) является истинным владельцем, который контролирует недвижимость и получает от нее выгоды.

Согласно законодательству Гонконга, принцип бенефициарного владения имеет первостепенное значение при определении обязательств по уплате гербового сбора. Департамент внутренних доходов (IRD) сосредоточен на том, кто действительно получает выгоду от сделки с недвижимостью, а не только на том, кто владеет юридическим правом собственности. Это различие имеет решающее значение для понимания того, как гербовый сбор применяется к номинальным сделкам.

Текущая система гербового сбора (2024-2025)

Последние крупные изменения

Режим гербового сбора Гонконга претерпел значительные реформы в последние годы. Наиболее заметные из них:

• 28 февраля 2024 года: Правительство отменило все меры по управлению спросом, включая Гербовый сбор покупателя (BSD) и Специальный гербовый сбор (SSD)
• 26 февраля 2025 года: Максимальная стоимость недвижимости, облагаемая минимальным гербовым сбором в размере 100 гонконгских долларов, была повышена с 3 миллионов до 4 миллионов гонконгских долларов
• Текущая система: Теперь только Пропорциональный гербовый сбор (AVD) применяется к сделкам с жилой недвижимостью

Ставки пропорционального гербового сбора (AVD)

С 26 февраля 2025 года AVD на передачу недвижимости взимается по прогрессивным ставкам (Шкала 2):

Примечание: AVD рассчитывается исходя из большей из двух величин: цены покупки или рыночной стоимости недвижимости.

Как гербовый сбор применяется к номинальным сделкам

Юридический владелец против бенефициарного владельца

В номинальных сделках важно различать:

• Юридический владелец (номинальный): Лицо, чье имя указано в правоустанавливающих документах и которое обладает юридическим правом собственности на недвижимость
• Бенефициарный владелец: Лицо, которое имеет право пользоваться недвижимостью, получать от нее доход и принимать решения о ее использовании и распоряжении

Согласно Постановлению Гонконга о гербовом сборе, гербовый сбор взимается при передаче бенефициарного владения, независимо от того, как оформлено юридическое право собственности. Этот принцип имеет важные последствия для номинальных структур.

Декларация о доверительном управлении и обязательства по гербовому сбору

Когда бенефициарный владелец оформляет документ (например, декларацию о доверительном управлении) в пользу номинального владельца, согласно которому номинальный владелец держит недвижимость в доверительном управлении для бенефициарного владельца, гербовый сбор уплачивается по этому документу так, как если бы произошла передача права собственности.

Положения о борьбе с уклонением от уплаты налогов в Постановлении о гербовом сборе конкретно касаются доверительных соглашений:

• Если бенефициарное владение передается через доверительный документ, сбор уплачивается так, как если бы произошла прямая продажа
• IRD изучает суть сделки, а не только ее юридическую форму
• Как первоначальное создание номинальной сделки, так и любая последующая передача бенефициарного интереса могут повлечь за собой уплату гербового сбора

Номинальные сделки и BSD (исторический контекст)

Хотя BSD был отменен 28 февраля 2024 года, понимание его исторического применения к номинальным владельцам дает представление о том, как IRD рассматривает бенефициарное владение:

До отмены BSD не применялся, если покупатель был постоянным резидентом Гонконга (HKPR), приобретающим недвижимость «от своего имени» — то есть лицо было как юридическим, так и бенефициарным владельцем. Это требование означало, что:

• Если HKPR приобретал недвижимость, но владел ею как номинальный владелец для бенефициарного владельца, не являющегося HKPR, мог применяться BSD
• Требовались декларации, подтверждающие, что покупатели действовали от своего имени, а не как номинальные владельцы
• IRD тщательно проверял сделки, в которых юридическое и бенефициарное владение были разделены

Назначение покупателями: Специальные правила

Назначения до завершения сделки

Распространенный сценарий включает покупателя по договору купли-продажи, назначающего другое лицо для принятия права собственности до завершения сделки. Режим гербового сбора для таких назначений значительно изменился:

Требования для освобождения от гербового сбора при назначении

Для получения льготного режима гербового сбора при назначениях должны быть соблюдены следующие условия:

• Номинальный владелец должен быть близким родственником (родитель, супруг, ребенок, брат/сестра)
• Номинальный владелец должен действовать от своего имени (т.е. будет бенефициарным владельцем)
• Номинальный владелец не должен владеть никакой другой жилой недвижимостью в Гонконге на момент назначения
• В противном случае, на документ о назначении взимается дополнительный AVD

Положения о борьбе с уклонением от уплаты налогов

Гарантии Постановления о гербовом сборе

Несмотря на отмену BSD и SSD, Постановление Гонконга о гербовом сборе сохраняет надежные положения о борьбе с уклонением от уплаты налогов, направленные на предотвращение обхода гербового сбора через номинальные сделки:

• Суть важнее формы: IRD изучает истинную природу сделок, выходя за рамки юридической документации для выявления фактического бенефициарного владельца
• Конструктивные трасты: При наличии незавершенного договора купли-продажи продавец по закону считается держателем имущества в доверительном управлении для покупателя, что влечет за собой обязательства по гербовому сбору
• Доверительные документы: Любой документ, создающий доверительные отношения в отношении имущества, рассматривается как передача права собственности для целей гербового сбора
• Серия сделок: Множественные связанные сделки могут рассматриваться коллективно для определения истинной передачи бенефициарного владения

Продолжающееся действие поправок 2013 года

Большинство положений, добавленных в Постановление о гербовом сборе с момента введения первой меры по управлению спросом (SSD) в 2010 году, остаются в силе даже после отмены «острых» мер в 2024 году. Это означает:

• Правила, регулирующие освобождение от гербового сбора при назначении, измененные в 2013 году, продолжают действовать
• Положения о борьбе с уклонением от уплаты налогов, направленные на номинальные сделки, остаются в силе
• IRD сохраняет контроль над сделками, разделяющими юридическое и бенефициарное владение

Практические последствия для сделок с недвижимостью

Когда гербовый сбор взимается при номинальных сделках

Ключевые соображения для вовлеченных сторон

При рассмотрении или заключении номинальных сделок с недвижимостью стороны должны учитывать:

• Риск двойного налогообложения: Неправильное структурирование может привести к уплате гербового сбора как при первоначальном приобретении, так и при установлении номинальных отношений
• Требования к декларации: Покупатели, заявляющие об освобождении, должны декларировать, что они действуют «от своего имени» — ложные декларации влекут серьезные последствия
• Документальные доказательства: IRD может потребовать исчерпывающую документацию, подтверждающую характер отношений и бенефициарное владение
• Соображения по срокам: Важно, когда устанавливаются номинальные сделки — назначения до завершения сделки рассматриваются иначе, чем трасты после приобретения
• Оценки рыночной стоимости: Если вознаграждение является номинальным или неясным, IRD будет оценивать гербовый сбор на основе рыночной стоимости

Особые случаи и исключения

Простые трасты и номинальное владение акциями

В некоторых корпоративных структурах акции могут находиться в номинальном владении. Для передачи акций в гонконгских компаниях:

• Гербовый сбор в настоящее время составляет 0,20% от суммы передачи (действует с 1 ноября 2023 года)
• Сбор делится поровну между покупателем и продавцом (по 0,10% каждому)
• Раздел 27(5) Постановления о гербовом сборе предусматривает, что пропорциональный гербовый сбор не взимается с передач, совершенных за номинальное вознаграждение, если бенефициарный интерес не переходит
• Это освобождение применяется, когда акции передаются, но бенефициарное владение остается неизменным (например, реструктуризация в рамках того же бенефициарного владения)

Внутригрупповые переводы (льгота по Разделу 45)

Раздел 45 Постановления о гербовом сборе предусматривает льготы для передачи недвижимого имущества Гонконга между аффилированными корпорациями. Две компании считаются «аффилированными», если:

• Одна является бенефициарным владельцем не менее 90% выпущенного акционерного капитала другой; или
• Третья компания является бенефициарным владельцем не менее 90% выпущенного акционерного капитала обеих

Важные условия для льготы по Разделу 45:

• Передающая и принимающая стороны должны оставаться аффилированными в течение как минимум двух лет после передачи
• Никакое вознаграждение не может быть предоставлено или получено, прямо или косвенно, неаффилированными сторонами
• Льгота применяется только к корпорациям с акционерным капиталом (после недавних решений Апелляционного суда последней инстанции, ТОО исключены)
• Положения об отзыве льгот: Если условия нарушаются в течение двух лет, льгота по гербовому сбору отзывается, и сбор становится подлежащим уплате

Передача по наследству и имуществу

Передачи, осуществляемые личными представителями (исполнителями или администраторами) бенефициарам по завещанию или без завещания, часто освобождаются от гербового сбора, при условии, что:

• Передача представляет собой подлинное распределение активов наследства
• Это не замаскированная продажа или коммерческая сделка
• Предоставляется надлежащая документация (свидетельство о праве на наследство или письма об управлении)

Требования к соблюдению и документации

Обязательства по гербовому сбору

Все документы, подлежащие гербовому сбору, должны быть проштампованы в установленные сроки:

• Для документов, оформленных в Гонконге: В течение 30 дней с момента оформления
• Для документов, оформленных за пределами Гонконга: В течение 30 дней с момента первого получения в Гонконге
• Штрафы за несвоевременное проставление гербового сбора: Штрафной налог применяется к несвоевременному проставлению гербового сбора, рассчитывается на основе суммы подлежащего уплате сбора и продолжительности задержки

Требуемая документация для номинальных сделок

При подаче документов, касающихся номинальных сделок, для проставления гербового сбора, стороны обычно должны предоставить:

• Сам документ (договор купли-продажи, декларация о доверительном управлении и т.д.)
• Доказательства уплаченного вознаграждения или рыночной оценки
• Декларации относительно бенефициарного владения и статуса HKPR (где применимо)
• Подтверждающие документы, объясняющие номинальные отношения
• Для заявлений об освобождении: исчерпывающие доказательства, соответствующие законодательным требованиям

Соображения относительно недавней схемы привлечения талантов

Для лиц, въезжающих в Гонконг по определенным схемам привлечения талантов, к приобретению недвижимости применяются специальные правила гербового сбора:

Механизм возврата для талантов (до 28 февраля 2024 года)

Для недвижимости, приобретенной в период с 19 октября 2022 года по 27 февраля 2024 года:

• Таланты, уплатившие BSD/NRSD и впоследствии ставшие HKPR, могли подать заявление на возврат средств
• Альтернативное соглашение о приостановке: Уплата соответствующего гербового сбора была приостановлена при приобретении, становясь подлежащей уплате только в том случае, если лицо не стало HKPR

Позиция после 28 февраля 2024 года

После отмены BSD и NRSD участники схемы привлечения талантов, приобретающие жилую недвижимость, облагаются только AVD по ставкам Шкалы 2, без дополнительных сборов, независимо от статуса HKPR.

Соображения по планированию и лучшие практики

Структурирование приобретений недвижимости

При рассмотрении вопроса об использовании номинальных сделок для приобретения недвижимости в Гонконге стороны должны:

• Обратиться за профессиональной консультацией: Проконсультироваться с квалифицированными гонконгскими юристами и налоговыми консультантами перед структурированием сделок
• Четко документировать намерения: Убедиться, что все стороны понимают и документируют бенефициарное владение с самого начала
• Учитывать сроки: Последовательность и сроки сделок могут значительно повлиять на обязательства по гербовому сбору
• Оценить альтернативы: Во многих случаях прямое владение или корпоративные структуры могут быть более налогово-эффективными, чем номинальные сделки
• Планировать соблюдение: Обеспечить достаточное время и ресурсы для надлежащего проставления гербового сбора и документации

Распространенные ошибки, которых следует избегать

• Неясное бенефициарное владение: Неопределенность в отношении того, кто действительно владеет недвижимостью, может привести к спорам и неожиданным налоговым последствиям
• Недостаточная документация: Неспособность надлежащим образом документировать номинальные отношения может привести к отклонению заявлений об освобождении
• Предположение, что номинальные сделки позволяют избежать сбора: Сосредоточенность IRD на бенефициарном владении означает, что номинальные структуры редко обеспечивают экономию на гербовом сборе
• Игнорирование положений о борьбе с уклонением от уплаты налогов: Сделки, разработанные в первую очередь для уклонения от гербового сбора, могут быть оспорены IRD
• Несвоевременное проставление гербового сбора: Пропуск сроков проставления гербового сбора приводит к штрафам и может повлиять на применимость документов

Принуждение и контроль со стороны IRD

Как IRD выявляет номинальные сделки

Департамент внутренних доходов использует различные методы для выявления и изучения номинальных сделок:

• Перекрестная сверка записей о сделках с недвижимостью с налоговыми декларациями и другими документами
• Требование деклараций о бенефициарном владении при заявлении об освобождении
• Изучение моделей сделок, которые могут указывать на схемы уклонения
• Проверка расхождений между юридическим правом собственности и очевидным бенефициарным пользованием
• Расследование сделок с участием связанных сторон или аффилированных лиц

Последствия несоблюдения

Несоблюдение обязательств по гербовому сбору может привести к:

• Штрафной налог: Значительные штрафы за несвоевременное проставление гербового сбора или занижение суммы сбора
• Недействительность: Нештампованные документы неприемлемы в качестве доказательств в судах Гонконга
• Уголовное преследование: Серьезные случаи могут привести к уголов