Гербовый сбор на объекты смешанного использования

Понимание классификации объектов смешанного назначения в Гонконге

Объекты смешанного назначения представляют собой динамичную и все более распространенную форму недвижимости в городском ландшафте Гонконга. Эти интегрированные структуры или комплексы органично сочетают различные виды использования недвижимости — чаще всего жилые и нежилые (такие как коммерческие, торговые или офисные помещения) — в одном здании или на одном генеральном плане.

На рынке недвижимости Гонконга объекты смешанного назначения стали особенно привлекательными из-за дефицита земли и необходимости эффективного городского планирования. С точки зрения гербового сбора, понимание того, как эти гибридные объекты классифицируются и облагаются налогом, имеет решающее значение для застройщиков, инвесторов и покупателей.

Определение и классификация

Согласно законодательству Гонконга, Департамент внутренних доходов (IRD) определяет классификацию недвижимости, изучая несколько ключевых документов:

• Строительные планы, утвержденные Управлением по строительству
• Договор о взаимном соглашении (DMC)
• Разрешение на эксплуатацию
• Договоры купли-продажи

Недвижимость может быть классифицирована как жилая, нежилая или смешанного назначения на основе ее утвержденного и разрешенного использования, задокументированного в этих официальных записях.

Система гербового сбора в Гонконге (2024-2025)

Основные реформы: Упрощение режима гербового сбора

В 2024 году в системе гербового сбора Гонконга произошли значительные изменения, коренным образом изменившие порядок налогообложения всех объектов недвижимости, включая объекты смешанного назначения:

Вступает в силу 28 февраля 2024 года: Правительство Гонконга отменило все меры по управлению спросом на жилую недвижимость. Эта историческая реформа означает:

• Больше нет Специального гербового сбора (SSD) для объектов, проданных в течение 24 месяцев с момента приобретения
• Больше нет Гербового сбора покупателя (BSD) для лиц, не являющихся постоянными жителями Гонконга
• Больше нет Нового гербового сбора на жилую недвижимость (NRSD) для покупателей второго жилья
• Единый Адвалорный гербовый сбор (AVD) по ставкам Шкалы 2 для всех покупателей независимо от статуса проживания

Вступает в силу 26 февраля 2025 года: Бюджет на 2025-26 годы внес дальнейшие уточнения для снижения нагрузки на сделки с недвижимостью меньшей стоимости:

• Порог для фиксированного гербового сбора в 100 гонконгских долларов был повышен с 3 миллионов до 4 миллионов гонконгских долларов
• Это относится как к жилой, так и к нежилой недвижимости

Текущие ставки адвалорного гербового сбора (AVD) Шкалы 2

Все сделки с недвижимостью в Гонконге теперь следуют одной и той же прогрессивной структуре ставок Шкалы 2. В следующей таблице представлены текущие ставки, применимые к документам, оформленным 26 февраля 2025 года или после этой даты:

Примечание: Гербовый сбор рассчитывается исходя из большей из двух величин: указанного вознаграждения или рыночной стоимости объекта недвижимости.

Порядок обложения гербовым сбором объектов смешанного назначения

Текущий унифицированный подход

Реформы 2024 года значительно упростили порядок обложения гербовым сбором объектов смешанного назначения. До 28 февраля 2024 года действовали различные ставки и дополнительные сборы в зависимости от того, классифицировалась ли недвижимость как жилая или нежилая, а также от того, был ли покупатель постоянным жителем Гонконга или компанией.

В соответствии с текущим режимом, все объекты недвижимости — будь то чисто жилые, чисто нежилые или смешанного назначения — облагаются гербовым сбором по единым ставкам AVD Шкалы 2. Это означает:

• Здание смешанного назначения с жилыми помещениями над торговыми точками облагается налогом по ставкам Шкалы 2
• Отдельные помещения в объекте смешанного назначения облагаются налогом по ставкам Шкалы 2
• Не существует дифференцированного подхода в зависимости от соотношения жилой и коммерческой площади

Определение классификации недвижимости

Хотя налоговые ставки теперь унифицированы, классификация недвижимости остается важной для других регуляторных целей и будущих соображений. Отдел гербового сбора IRD определяет, является ли недвижимость жилой, нежилой или смешанного назначения, путем изучения:

1. Утвержденные строительные планы: Утвержденные Управлением по строительству планы, показывающие предполагаемое использование различных этажей и помещений
2. Разрешение на эксплуатацию: Официальное разрешение, определяющее разрешенное использование по завершении строительства
3. Договор о взаимном соглашении (DMC): Управляющий документ, определяющий разрешенные виды использования и ограничения
4. Документы по сделке: Договоры купли-продажи, описывающие недвижимость и ее разрешенные виды использования

Соображения по распределению

Для объектов, содержащих как жилые, так и нежилые элементы, применяются следующие принципы:

Сделки со всем зданием: При продаже всего здания смешанного назначения (например, объекта с магазинами на первом этаже и жилыми помещениями выше) гербовый сбор рассчитывается от общей суммы вознаграждения по применимой ставке Шкалы 2.

Сделки с отдельными помещениями: При отдельной продаже отдельных помещений в объекте смешанного назначения каждая сделка облагается гербовым сбором на основе ее индивидуального вознаграждения. Классификация конкретного помещения (жилое или нежилое) определяется его утвержденным использованием, хотя ставка налога остается той же в рамках Шкалы 2.

Важное примечание: Хотя текущая унифицированная система ставок означает отсутствие практической разницы в ставках гербового сбора между жилой и нежилой недвижимостью, правильная классификация остается важной для целей соблюдения требований и может иметь последствия для других нормативных актов, таких как ограничения по ипотеке, гербовый сбор за аренду и налог на недвижимость.

Практические примеры расчетов

Пример 1: Чисто жилое помещение в объекте смешанного назначения

Сценарий: Постоянный житель Гонконга приобретает жилую квартиру на 15-м этаже здания смешанного назначения (первый этаж — торговые помещения, 1-20 этажи — жилые). Цена покупки составляет 8 000 000 гонконгских долларов.

Расчет:

• Стоимость недвижимости: 8 000 000 гонконгских долларов
• Применимая ставка: 3% (попадает в диапазон от 6 000 001 до 9 000 000 гонконгских долларов)
• Подлежащий уплате гербовый сбор: 8 000 000 гонконгских долларов × 3% = 240 000 гонконгских долларов

Дополнительные сборы: Нет (BSD и SSD отменены)

Пример 2: Коммерческий магазин в объекте смешанного назначения

Сценарий: Компания приобретает торговый магазин на первом этаже того же объекта смешанного назначения. Цена покупки составляет 12 000 000 гонконгских долларов.

Расчет:

• Стоимость недвижимости: 12 000 000 гонконгских долларов
• Применимая ставка: 3,75% (попадает в диапазон от 9 000 001 до 20 000 000 гонконгских долларов)
• Подлежащий уплате гербовый сбор: 12 000 000 гонконгских долларов × 3,75% = 450 000 гонконгских долларов

Дополнительные сборы: Нет

Пример 3: Целое здание смешанного назначения

Сценарий: Застройщик приобретает целое здание смешанного назначения, содержащее 5 торговых магазинов и 30 жилых помещений, для перепланировки. Общая цена покупки составляет 150 000 000 гонконгских долларов.

Расчет:

• Стоимость недвижимости: 150 000 000 гонконгских долларов
• Применимая ставка: 4,25% (превышает 20 000 000 гонконгских долларов)
• Подлежащий уплате гербовый сбор: 150 000 000 гонконгских долларов × 4,25% = 6 375 000 гонконгских долларов

Дополнительные сборы: Нет

Пример 4: Небольшой дом-магазин

Сценарий: Физическое лицо приобретает традиционный дом-магазин, где первый этаж используется в коммерческих целях, а верхний этаж — как жилое помещение. Цена покупки составляет 5 500 000 гонконгских долларов.

Расчет:

• Стоимость недвижимости: 5 500 000 гонконгских долларов
• Применимая ставка: 2,25% (попадает в диапазон от 4 500 001 до 6 000 000 гонконгских долларов)
• Подлежащий уплате гербовый сбор: 5 500 000 гонконгских долларов × 2,25% = 123 750 гонконгских долларов

Примечания: Несмотря на смешанное использование, недвижимость облагается налогом по унифицированной ставке Шкалы 2 на основе общей суммы вознаграждения. В рамках текущей системы распределение не требуется.

Сравнение: До и после реформ 2024 года

Чтобы проиллюстрировать влияние реформ февраля 2024 года, рассмотрим следующее сравнение:

Как показывает таблица, реформы привели к существенной экономии для большинства покупателей недвижимости, особенно для лиц, не являющихся постоянными жителями Гонконга, и тех, кто приобретает дополнительную недвижимость.

Важные соображения для сделок с объектами смешанного назначения

Методология оценки

Гербовый сбор рассчитывается исходя из большей из двух величин:

• Указанное вознаграждение в договоре купли-продажи, или
• Рыночная стоимость недвижимости, определенная IRD

Для объектов смешанного назначения оценка может быть более сложной из-за различного потенциала получения дохода и рыночной динамики жилых и коммерческих компонентов. Покупатели должны убедиться, что цена сделки отражает справедливую рыночную стоимость, чтобы избежать потенциальных споров с IRD.

Срок оплаты

Гербовый сбор должен быть уплачен в течение 30 дней с момента подписания Предварительного соглашения о купле-продаже (PASP), если только оно не заменено Официальным соглашением, подписанным в течение 14 дней. В последнем случае гербовый сбор подлежит уплате в течение 30 дней с момента подписания Официального соглашения.

Просрочка платежа влечет за собой штрафы:

• До 2-кратного размера подлежащего уплате гербового сбора, если штамп поставлен в течение 1 месяца после крайнего срока
• До 4-кратного размера подлежащего уплате гербового сбора, если штамп поставлен более чем через 1 месяц после крайнего срока

Гербовый сбор за аренду

Помимо гербового сбора при покупке недвижимости, договоры аренды также облагаются гербовым сбором. Для объектов смешанного назначения, которые сдаются в аренду, а не продаются, применяются следующие ставки:

Несколько объектов недвижимости по одному документу

При покупке нескольких объектов недвижимости (включая сочетание жилых и нежилых помещений) по одному договору купли-продажи гербовый сбор рассчитывается от общей суммы вознаграждения за все объекты вместе. Применимая ставка определяется общим ценовым диапазоном.

Пример: Покупка 3 жилых помещений по 3 миллиона гонконгских долларов каждое (всего 9 миллионов гонконгских долларов) по одному соглашению повлечет за собой гербовый сбор в размере 3% от всей суммы в 9 миллионов гонконгских долларов, а не 100 гонконгских долларов за каждое помещение отдельно.

Особые ситуации и исключения

Сделки между связанными лицами

Передача между тесно связанными лицами (такими как супруги, родители и дети, или аффилированные компании) может по-прежнему облагаться гербовым сбором, если не применяются конкретные исключения. Для таких сделок следует обратиться за профессиональной консультацией.

Номинальные соглашения

Когда недвижимость находится во владении номинальных держателей, как первоначальное приобретение номинальным держателем, так и любая последующая передача бенефициарному владельцу могут облагаться гербовым сбором. Правильное структурирование имеет решающее значение для избежания двойного налогообложения.

Корпоративные реорганизации

Некоторые корпоративные реорганизации, связанные с передачей недвижимости, могут быть освобождены от гербового сбора при соблюдении определенных условий в соответствии с Постановлением о гербовом сборе.

Соблюдение требований и документация

Необходимые документы для проставления штампа

При подаче документов для проставления штампа в IRD обычно требуются следующие:

• Оригинал Предварительного соглашения о купле-продаже (PASP) или Официального соглашения
• Удостоверение личности Гонконга (для физических лиц) или Свидетельство о регистрации бизнеса (для компаний)
• Банковский чек или банковский перевод для уплаты гербового сбора
• Копия Государственного договора аренды или Условий продажи (если имеется)
• Подтверждающие документы, свидетельствующие о классификации недвижимости (по запросу)

Электронное проставление штампа

В Гонконге внедрена Система электронного проставления штампов, которая позволяет подавать документы и оплачивать гербовый сбор онлайн. Эта система упростила процесс и сократила время обработки.

Будущие перспективы и потенциальные изменения

Реформы февраля 2024 года и февраля 2025 года представляют собой значительные изменения в политике, направленные на оживление рынка недвижимости Гонконга и устранение барьеров для сделок с недвижимостью. Унифицированная система ставок упростила соблюдение требований для всех типов недвижимости, включая объекты смешанного назначения.

Покупатели и инвесторы недвижимости должны помнить, что:

• Налоговая политика может меняться в зависимости от экономических условий и приоритетов правительства
• Правительство может вновь ввести целевые меры, если условия рынка недвижимости потребуют вмешательства
• Рекомендуется постоянный мониторинг правительственных объявлений и бюджетных выступлений

Рекомендуется профессиональная консультация

Хотя эта статья представляет собой всеобъемлющий обзор гербового сбора на объекты смешанного назначения в Гонконге, каждая сделка с недвижимостью имеет уникальные характеристики, которые могут повлиять на порядок обложения гербовым сбором. Такие факторы, как:

• Сложные корпоративные структуры
• Несколько сторон или бенефициарных владельцев
• Недвижимость с неясной классификацией
• Трансграничные элементы
• Земельные участки под застройку с будущим потенциалом смешанного использования

могут потребовать специализированной налоговой и юридической консультации. Настоятельно рекомендуется консультироваться с квалифицированными специалистами, включая юристов, налоговых консультантов и консультантов по недвижимости, для обеспечения соблюдения требований и оптимизации налоговой эффективности.