Споры по налогу на недвижимость в Гонконге

Понимание основ налога на недвижимость в Гонконге

Налог на недвижимость в Гонконге — это сбор, взимаемый с владельцев земли и зданий, которые получают доход от аренды недвижимости, расположенной на территории. Регулируемый Постановлением о внутренних доходах (Глава 112), налог на недвижимость взимается по фиксированной ставке 15% от чистой налогооблагаемой стоимости недвижимости.

Чистая налогооблагаемая стоимость рассчитывается путем взятия валового дохода от аренды, вычета ставок, уплаченных владельцем, и любой невозмещаемой арендной платы, а затем применения стандартного 20% установленного законом пособия на ремонт и расходы. Этот 20% вычет является автоматическим и применяется независимо от фактически понесенных расходов, что означает, что арендодатели не могут требовать вычетов за фактические расходы на ремонт, плату за управление, страховку, проценты по ипотеке или другие расходы, связанные с недвижимостью, в рамках налога на недвижимость.

Однако проценты по ипотеке и некоторые другие расходы могут быть вычтены, если владелец недвижимости выбирает персональную оценку. Кроме того, корпорации, осуществляющие торговлю или бизнес в Гонконге, могут подать заявление на освобождение от налога на недвижимость, поскольку доход от аренды будет включен в их оценку налога на прибыль, при этом уплаченный налог на недвижимость будет зачтен в счет налога на прибыль.

Распространенные проблемы споров по налогу на недвижимость

1. Споры по оценке налогооблагаемой стоимости

Налогооблагаемая стоимость — это оценка годовой арендной стоимости недвижимости на открытом рынке, предполагающая, что недвижимость свободна и доступна для сдачи в аренду. Департамент оценки и оценки проводит ежегодные переоценки с датами оценки, устанавливаемыми каждый октябрь, вступающими в силу в следующем апреле. Для 2025-26 годов дата оценки была 1 октября 2024 года, а новые налогооблагаемые стоимости вступают в силу с 1 апреля 2025 года.

Владельцы недвижимости могут оспаривать налогооблагаемые стоимости, если считают, что их недвижимость была оценена выше ее надлежащей арендной стоимости. Для подачи возражения владельцы должны подать Предложение (Форма R20A) Комиссару по оценке и оценке не позднее 31 мая после объявления нового Списка оценки в марте.

2. Споры по вычетам и пособиям

Распространенным источником споров являются попытки владельцев недвижимости требовать вычетов сверх стандартного 20% установленного законом пособия. Департамент внутренних доходов строго ограничивает вычеты до:

• Ставок, уплаченных владельцем (не тех, которые взысканы с арендаторов)
• Невозмещаемой арендной платы, подтвержденной как не подлежащая взысканию в течение года оценки
• 20% установленного законом пособия на ремонт и расходы

Следующие расходы не подлежат вычету для целей налога на недвижимость:

• Государственная арендная плата
• Плата за управление зданием
• Страховые премии
• Проценты по ипотеке (если не заявлены в рамках персональной оценки)
• Фактические расходы на ремонт и обслуживание, превышающие 20% пособия
• Расходы на отделку и ремонт
• Плата за сбор арендной платы

3. Заявления о статусе оффшорной неналогооблагаемой собственности

Хотя Гонконг использует территориальную налоговую систему, налог на недвижимость применяется ко всему доходу от аренды, полученному от недвижимости, расположенной в Гонконге, независимо от того, где проживает владелец или где собирается арендная плата. Споры возникают, когда владельцы недвижимости ошибочно предполагают, что оффшорные соглашения или иностранное владение могут освободить их от налога на недвижимость в Гонконге.

4. Споры по просроченным возражениям

Растет число споров, касающихся просроченных возражений против налоговых оценок. Срок подачи возражения в один месяц строго соблюдается, и просроченные возражения редко принимаются, если не существуют исключительные обстоятельства, такие как:

• Отсутствие в Гонконге в течение периода подачи возражения
• Серьезная болезнь, препятствующая своевременной подаче
• Другие законные основания, не зависящие от налогоплательщика

Если просроченное возражение не принимается, требуемый налог становится окончательным и подлежит уплате, и налагаются штрафы за просрочку платежа.

5. Споры по оценочной оценке

Если владелец недвижимости не подает налоговую декларацию по недвижимости, IRD может выдать оценочную оценку на основе собственных расчетов. Если в течение одного месяца не подано действительное возражение, эта оценка становится окончательной и юридически обязательной, даже если оценочный доход выше фактического полученного дохода от аренды.

Как разрешать споры по налогу на недвижимость

Шаг 1: Подача уведомления о возражении

Если вы не согласны с оценкой налога на недвижимость, вы должны подать письменное уведомление о возражении в Департамент внутренних доходов в течение одного месяца с даты выдачи оценки. В уведомлении должны быть четко указаны основания для возражения.

Как подать:

• Заполните форму IR831 (Уведомление о возражении/Заявление о пересмотре оценки)
• Отправьте через учетную запись eTax (для единоличной собственности), по почте на P.O. Box 28777, Concorde Road Post Office, Hong Kong, или по факсу на 2877 1232
• Если возражаете против оценочной оценки, приложите надлежащим образом заполненную налоговую декларацию с подтверждающими документами

Шаг 2: Рассмотрение и переговоры с IRD

В большинстве случаев возражения рассматриваются путем переговоров между налогоплательщиком и оценщиком IRD. Оценщик рассмотрит дополнительную информацию и может выдать пересмотренную оценку или предложить основу для пересмотра. Этот этап неформального разрешения позволяет урегулировать многие споры без формальных процедур.

Шаг 3: Определение Комиссара

Если соглашение не достигнуто, возражение передается Комиссару по внутренним доходам для определения. Комиссар рассмотрит возражение и в разумные сроки может подтвердить, уменьшить, увеличить или аннулировать оценку.

Шаг 4: Апелляция в Совет по пересмотру

Если вы не согласны с определением Комиссара, вы можете подать апелляцию в Совет по пересмотру, независимый статутный орган, созданный для рассмотрения налоговых апелляций. Апелляция должна быть подана в письменной форме в течение одного месяца с момента получения письменного определения Комиссара.

Процесс Совета по пересмотру:

• Подайте письменную апелляцию Секретарю Совета по пересмотру, включая копию определения Комиссара и основания для апелляции
• Совет состоит из членов с юридическим и налоговым опытом, независимых от IRD
• Все слушания проводятся in camera (в закрытом режиме)
• Бремя доказывания лежит на апеллянте, чтобы продемонстрировать, что оценка является чрезмерной или неверной
• Стороны могут представлять документальные доказательства и вызывать свидетелей, включая экспертов
• Совет может подтвердить, уменьшить, увеличить или аннулировать оценку, или вернуть дело Комиссару для переоценки
• Если Совет не уменьшает или не аннулирует оценку, он может обязать апеллянта оплатить расходы в размере до 25 000 гонконгских долларов

Шаг 5: Судебные апелляции

Если любая из сторон остается недовольной решением Совета, она может обратиться в Суд первой инстанции Высокого суда за разрешением на апелляцию по вопросу права. Заявление должно быть подано в течение одного месяца с момента решения Совета. С разрешения Апелляционного суда стороны могут подать апелляцию непосредственно в Апелляционный суд, который является высшим органом по делам о налоговых оценках в Гонконге.

Сроки разрешения споров по налогу на недвижимость

Важные соображения при разрешении споров

Сначала заплати, потом спорь

В Гонконге действует система "сначала заплати, потом спорь" для налоговых споров. Независимо от подачи возражения или апелляции, любые причитающиеся налоги должны быть уплачены к сроку, указанному в уведомлении об оценке. Неуплата приведет к штрафам за просрочку платежа.

Однако налогоплательщики могут подать заявление на отсрочку (отсрочку) уплаты налога, если:

• Предоставлено обеспечение платежа
• Комиссар дает разрешение на отсрочку
• Для предварительного налога на недвижимость налогооблагаемая стоимость за текущий год составляет или, вероятно, будет менее 90% от предыдущего года, или вы возражали против оценки предыдущего года

Любой отсроченный налог будет начислять проценты по ставке 8,875% годовых (ставка действует с 1 января 2024 г.) с первоначальной даты платежа до его осуществления.

Сроки строго соблюдаются

Пропуск месячного срока для возражений или апелляций может быть фатальным для вашего дела. Комиссар или Совет могут продлить сроки только в том случае, если убедятся в наличии разумной причины, такой как серьезная болезнь или отсутствие в Гонконге. Всегда отмечайте критические сроки в календаре и немедленно обращайтесь за профессиональной помощью при получении оценки, которую вы хотите оспорить.

Бремя доказывания

При апелляциях в Совет по пересмотру и суды бремя доказывания лежит на налогоплательщике, чтобы продемонстрировать, что оценка является чрезмерной или неверной. Это требует сбора исчерпывающих доказательств, документации и, возможно, экспертных показаний для поддержки вашей позиции.

Профессиональное представительство

Учитывая сложность налогового законодательства и формальные процедуры, особенно на уровне Совета по пересмотру и судов, настоятельно рекомендуется профессиональное представительство налоговыми консультантами, бухгалтерами или налоговыми юристами для значительных споров.

Отсрочка уплаты предварительного налога на недвижимость

Владельцы недвижимости могут подать заявление на отсрочку уплаты предварительного налога на недвижимость, если соблюдены определенные условия. Заявление должно быть подано в письменной форме не позднее чем за 28 дней до даты платежа или через 14 дней после даты уведомления о платеже.

Основания для заявления на отсрочку:

• Налогооблагаемая стоимость за текущий год оценки составляет или, вероятно, будет менее 90% от налогооблагаемой стоимости за предыдущий год
• Вы возражали против вашей оценки налога на недвижимость за предыдущий год

Альтернативное разрешение споров: Процедура взаимного согласия

Если вы являетесь резидентом Гонконга или юрисдикции, с которой Гонконг имеет Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), и сталкиваетесь с налогообложением, не соответствующим положениям СИДН, вы можете представить свое дело компетентному органу в рамках Процедуры взаимного согласия (ПВС). Это дополняет стандартные права на возражение и апелляцию.

ПВС обычно должна быть инициирована в течение трех лет с даты первого уведомления о действии, приведшем к двойному налогообложению. Гонконг внедрил меры BEPS через Многосторонний инструмент (MLI) для улучшения механизмов разрешения споров в рамках своих СИДН.

Последние события и обновления 2025 года

Прогрессивная система оценки

С 1 января 2025 года в Гонконге внедрена прогрессивная система оценки для жилой недвижимости. Для недвижимости с налогооблагаемой стоимостью свыше 550 000 гонконгских долларов ставки рассчитываются следующим образом:

• 5% на первые 550 000 гонконгских долларов
• 8% на следующие 250 000 гонконгских долларов
• 12% на остаток

Льготы по ставкам

На 2025-2026 годы правительство предоставляет освобождение от ставок для жилой недвижимости за первый квартал, с ограничением в 500 гонконгских долларов за налогооблагаемую недвижимость.

Изменения в гербовом сборе

С 11:00 26 февраля 2025 года адвалорный гербовый сбор на передачу недвижимости взимается по прогрессивным ставкам от 100 гонконгских долларов (за стоимость до 4 миллионов гонконгских долларов) до 4,25% (за стоимость, превышающую 20 миллионов гонконгских долларов).