Die steuerlichen Auswirkungen einer Expansion von Hongkong ins Ausland

Haben Sie sich schon einmal gefragt, ob Sie über einen Treuhänder (Nominee) eine Immobilie in Hongkong kaufen und so die Stempelsteuer vermeiden können? Das sollten Sie sich noch einmal überlegen. Das Stempelsteuersystem Hongkongs beruht auf einem grundlegenden Prinzip: Entscheidend ist nicht, wer das rechtliche Eigentum hält, sondern wem die Immobilie tatsächlich wirtschaftlich zugutekommt. Ob Sie als Anleger Nominee-Vereinbarungen in Betracht ziehen oder als Berater Mandanten betreuen: Zu verstehen, wie die Stempelsteuer auf diese Strukturen Anwendung findet, ist im heutigen vereinfachten, aber nach wie vor komplexen immobiliensteuerlichen Umfeld von entscheidender Bedeutung.

Nominee-Vereinbarungen für Immobilien in Hongkong verstehen

Auf dem dynamischen Immobilienmarkt Hongkongs werden Nominee-Vereinbarungen mitunter aus verschiedenen Gründen in Betracht gezogen – vom Schutz der Privatsphäre bis zur Nachlassplanung. Im Kern besteht eine Nominee-Vereinbarung darin, dass eine Partei (der Nominee) das rechtliche Eigentum an einer Immobilie hält, während eine andere Partei (der wirtschaftliche Eigentümer) die tatsächlichen Eigentumsrechte genießt – Kontrolle, Einkünfte und die letztendliche Verfügungsbefugnis.

Die Unterscheidung zwischen rechtlichem und wirtschaftlichem Eigentümer

Diese Unterscheidung zu verstehen, ist von entscheidender Bedeutung:

• Rechtlicher Eigentümer (Nominee): Die Person, deren Name in den Eigentumsurkunden erscheint und die das rechtliche Eigentum hält
• Wirtschaftlicher Eigentümer: Die Person, die die Immobilie kontrolliert, daraus Einkünfte erzielt und Entscheidungen über ihre Nutzung und Veräußerung trifft
• Auslöser der Stempelsteuerpflicht: Nach der Stamp Duty Ordinance Hongkongs wird die Stempelsteuer durch die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums ausgelöst, unabhängig davon, wie das rechtliche Eigentum ausgestaltet ist

Hongkongs aktueller Rechtsrahmen für die Stempelsteuer (2024-2025)

Wesentliche Änderungen seit Februar 2024

Das Stempelsteuersystem Hongkongs wurde erheblich vereinfacht:

• 28. Februar 2024: Die Regierung schaffte sämtliche Maßnahmen zur Nachfragesteuerung ab, einschließlich der Käuferstempelsteuer (Buyer's Stamp Duty, BSD) und der besonderen Stempelsteuer (Special Stamp Duty, SSD)
• Aktueller Rechtsrahmen: Bei Transaktionen mit Wohnimmobilien fällt nun nur noch die wertabhängige Stempelsteuer (Ad Valorem Stamp Duty, AVD) an
• Vereinfachtes System: Dies bedeutet eine Rückkehr zu einem einfacheren Stempelsteuersystem, das auf den Immobilienwert statt auf die Merkmale des Käufers abstellt

Aktuelle Sätze der wertabhängigen Stempelsteuer (AVD)

Mit Stand 2024-2025 wird die AVD auf Immobilienübertragungen nach einem progressiven Tarif auf Grundlage des Immobilienwerts erhoben:

Hinweis: Die AVD wird auf Grundlage des Kaufpreises oder des Marktwerts der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung berechnet, je nachdem, welcher Wert höher ist.

Anwendung der Stempelsteuer auf Nominee-Vereinbarungen

Trust-Erklärung und Stempelsteuerpflicht

Wenn ein wirtschaftlich Berechtigter eine Treuhanderklärung zugunsten eines Treuhänders (Nominee) errichtet und dadurch ein Treuhandverhältnis begründet, in dem der Nominee eine Immobilie für den wirtschaftlich Berechtigten hält, unterliegt diese Urkunde der Stempelsteuer, als hätte eine Eigentumsübertragung stattgefunden.

Die Stamp Duty Ordinance enthält besondere Regelungen für Treuhandgestaltungen:

• Geht das wirtschaftliche Eigentum durch eine Treuhandurkunde über, fällt Stempelsteuer wie bei einem unmittelbaren Verkauf an
• Das IRD prüft den wirtschaftlichen Gehalt der Transaktion und nicht lediglich deren rechtliche Form
• Sowohl die erstmalige Begründung des Nominee-Verhältnisses als auch jede spätere Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums können Stempelsteuer auslösen

Benennung durch Käufer: Sonderregelungen

Ein häufiger Fall ist, dass ein Käufer im Rahmen eines Kaufvertrags vor dessen Vollzug eine andere Person benennt, die an seiner Stelle das Eigentum übernehmen soll. Für die stempelsteuerliche Behandlung gelten besondere Regelungen:

Voraussetzungen für Steuerbefreiungen bei Benennungen

Für eine begünstigte stempelsteuerliche Behandlung von Benennungen müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Enges Angehörigenverhältnis: Die benannte Person muss ein naher Angehöriger sein (Elternteil, Ehegatte, Kind, Bruder oder Schwester)
2. Handeln im eigenen Namen und für eigene Rechnung: Die benannte Person muss im eigenen Namen und für eigene Rechnung handeln (d. h. sie wird wirtschaftlich Berechtigter)
3. Keine weitere Immobilie: Die benannte Person darf zum Zeitpunkt der Benennung keine andere Wohnimmobilie in Hongkong besitzen
4. Andernfalls: Auf die Benennungsurkunde wird zusätzliche AVD erhoben

Vorschriften zur Verhinderung von Steuerumgehungen bleiben in Kraft

Trotz der Abschaffung von BSD und SSD enthält die Stamp Duty Ordinance von Hongkong weiterhin strenge Vorschriften zur Verhinderung von Steuerumgehungen, die darauf abzielen, die Umgehung der Stempelsteuer durch Nominee-Gestaltungen zu verhindern:

• Vorrang des wirtschaftlichen Gehalts vor der rechtlichen Form: Das IRD prüft die tatsächliche Natur von Transaktionen und blickt über die rechtlichen Unterlagen hinaus, um den tatsächlichen wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln
• Kraft Gesetzes entstehende Treuhandverhältnisse: Liegt ein noch nicht vollzogener Kaufvertrag vor, gilt der Verkäufer kraft Gesetzes als Treuhänder, der die Immobilie für den Käufer hält, wodurch eine Stempelsteuerpflicht ausgelöst wird
• Treuhandurkunden: Jede Urkunde, die ein Treuhandverhältnis in Bezug auf eine Immobilie begründet, wird für Stempelsteuerzwecke als Eigentumsübertragung behandelt
• Reihe von Transaktionen: Mehrere miteinander verbundene Transaktionen können in ihrer Gesamtheit betrachtet werden, um die tatsächliche Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums festzustellen

Praktische Auswirkungen auf Immobilientransaktionen

Wann bei Nominee-Gestaltungen Stempelsteuer ausgelöst wird

Wesentliche Gesichtspunkte für die Beteiligten

Wenn die Beteiligten Nominee-Gestaltungen für Immobilien in Betracht ziehen oder eingehen, sollten sie Folgendes beachten:

• Doppelbesteuerungsrisiko: Eine unsachgemäße Strukturierung kann dazu führen, dass sowohl auf den ursprünglichen Erwerb als auch auf die Begründung des Nominee-Verhältnisses Stempelsteuer zu entrichten ist
• Erklärungspflichten: Käufer, die Befreiungen in Anspruch nehmen, müssen erklären, dass sie „im eigenen Namen und für eigene Rechnung“ handeln – falsche Erklärungen haben schwerwiegende Folgen
• Urkundliche Nachweise: Das IRD kann umfassende Unterlagen verlangen, die die Art des Rechtsverhältnisses und das wirtschaftliche Eigentum belegen
• Zeitliche Aspekte: Der Zeitpunkt der Einrichtung von Nominee-Vereinbarungen ist maßgeblich – Benennungen vor Abschluss des Erwerbs werden anders behandelt als nach dem Erwerb eingerichtete Treuhandverhältnisse
• Marktwertbewertungen: Ist die Gegenleistung lediglich nominell oder unklar, bemisst das IRD die Stempelsteuer anhand des Marktwerts

Sonderfälle und Befreiungen

Einfache Treuhandverhältnisse und treuhänderischer Anteilsbesitz

In bestimmten Unternehmensstrukturen können Anteile über Nominee-Vereinbarungen gehalten werden. Für die Übertragung von Anteilen an Gesellschaften in Hongkong gilt:

• Die Stempelsteuer beträgt derzeit 0.20% des Übertragungsbetrags (mit Wirkung seit dem 1. November 2023)
• Die Steuer wird zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (jeweils 0.10%)
• Section 27(5) der Stamp Duty Ordinance bestimmt, dass auf Übertragungen gegen eine nominelle Gegenleistung keine wertabhängige Stempelsteuer erhoben wird, wenn kein wirtschaftliches Eigentumsrecht übergeht
• Diese Befreiung gilt, wenn Anteile übertragen werden, das wirtschaftliche Eigentum jedoch unverändert bleibt (z. B. bei einer Umstrukturierung unter Beibehaltung desselben wirtschaftlichen Eigentümers)

Konzerninterne Übertragungen (Steuerbefreiung nach Section 45)

Section 45 der Stamp Duty Ordinance sieht eine Steuerbefreiung für Übertragungen von in Hongkong belegenem unbeweglichem Vermögen zwischen verbundenen Körperschaften vor. Zwei Gesellschaften gelten als „verbunden“, wenn:

• Eine Gesellschaft wirtschaftliche Eigentümerin von mindestens 90% des ausgegebenen Anteilskapitals der anderen ist; oder
• Eine dritte Gesellschaft wirtschaftliche Eigentümerin von mindestens 90% des ausgegebenen Anteilskapitals beider Gesellschaften ist

Einhaltung und Durchsetzung der Vorschriften

Verstempelungspflichten und Fristen

Alle stempelsteuerpflichtigen Urkunden müssen innerhalb der vorgeschriebenen Fristen verstempelt werden:

• Für in Hongkong errichtete Urkunden: Innerhalb von 30 Tagen nach der Errichtung
• Für außerhalb Hongkongs errichtete Urkunden: Innerhalb von 30 Tagen nach dem erstmaligen Eingang in Hongkong
• Strafzuschläge bei verspäteter Verstempelung: Bei verspäteter Verstempelung wird ein steuerlicher Strafzuschlag erhoben, der sich nach der Höhe der geschuldeten Steuer und der Dauer der Verspätung richtet

Folgen der Nichteinhaltung

Die nicht ordnungsgemäße Erfüllung der Stempelsteuerpflichten kann folgende Konsequenzen haben:

• Steuerlicher Strafzuschlag: Erhebliche Strafzuschläge bei verspäteter oder unzureichender Verstempelung
• Mangelnde Durchsetzbarkeit: Nicht verstempelte Urkunden sind vor den Gerichten Hongkongs nicht als Beweismittel zulässig
• Strafverfolgung: In schwerwiegenden Fällen kann es zu einer strafrechtlichen Anklage nach der Stamp Duty Ordinance kommen
• Neufestsetzung: Das IRD kann die Stempelsteuerschuld neu festsetzen, wenn sich herausstellt, dass Nominee-Vereinbarungen falsch dargestellt wurden

Die Anwendung der Hongkonger Stempelsteuervorschriften auf Nominee-Vereinbarungen erfordert eine sorgfältige Berücksichtigung sowohl der derzeitigen vereinfachten Steuersätze als auch der fortbestehenden Grundsätze zur Verhinderung von Steuerumgehung. Zwar hat die Abschaffung von BSD und SSD die Gesamtlage vereinfacht, doch die Grundregel bleibt bestehen: Die Stempelsteuer folgt dem wirtschaftlichen Eigentum. Ob Sie einen Immobilienerwerb strukturieren oder Mandanten beraten: Räumen Sie stets dem wirtschaftlichen Gehalt Vorrang vor der rechtlichen Form ein und holen Sie fachkundigen Rat ein, um die Einhaltung des sich weiterentwickelnden Stempelsteuersystems Hongkongs sicherzustellen.