Hongkonger Eigentumsstempelsteuer (2025)

Das Rahmenwerk der Stempelsteuer für Immobilien in Hongkong verstehen

Das Stempelsteuersystem Hongkongs wurde Anfang 2024 grundlegend reformiert, wodurch sich die Besteuerung von Immobilientransaktionen grundlegend änderte. Fast 13 Jahre lang hatte die Regierung nachfrageseitige Managementmaßnahmen aufrechterhalten, die darauf abzielten, den Immobilienmarkt abzukühlen und ausländische Investitionen zu regulieren. Mit Wirkung zum 28. Februar 2024 änderte sich die Situation jedoch dramatisch durch die Abschaffung aller zusätzlichen Stempelsteuern auf Wohnimmobilien.

Die am 19. April 2024 im Amtsblatt veröffentlichte Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2024 schaffte die Käuferstempelsteuer (Buyer's Stamp Duty, BSD), die Sonderstempelsteuer (Special Stamp Duty, SSD) und die Stempelsteuer für neue Wohnimmobilien (New Residential Stamp Duty, NRSD) ab. Diese historische Änderung bedeutet, dass alle Immobilienkäufer – ob ständige Einwohner Hongkongs, Nicht-Einwohner oder Unternehmen – nun die gleiche Stempelsteuerbehandlung im Rahmen der Ad Valorem Stamp Duty (AVD) zu den Sätzen der Skala 2 erhalten.

Aktuelle Sätze der Ad Valorem Stamp Duty (AVD)

Tarifstruktur der Skala 2 (gültig ab 26. Februar 2025)

Die folgende Tabelle zeigt die vollständigen AVD-Sätze der Skala 2, die für alle Immobilienübertragungen gelten, die am oder nach dem 26. Februar 2025 ausgeführt werden:

Hinweis: Die Stempelsteuer wird auf den höheren Wert des Kaufpreises oder des Marktwertes der Immobilie berechnet. Beträge werden auf den nächsten Dollar aufgerundet.

Wesentliche Verbesserung im Jahr 2025

Der Haushalt 2025-26 führte eine wesentliche Erleichterung für Immobilien mit geringerem Wert ein. Der maximale Immobilienwert, der für die ermäßigte Stempelsteuer von 100 HKD in Frage kommt, wurde mit Wirkung zum 26. Februar 2025 von 3 Millionen HKD auf 4 Millionen HKD angehoben. Diese Änderung kommt insbesondere Erstkäufern und Käufern auf dem Sekundärmarkt zugute.

Die Entwicklung: Von Skala 1 zur vereinheitlichten Skala 2

Vor dem 28. Februar 2024 betrieb Hongkong ein System mit zwei Tarifen:

• Skala 1 (Teil 1): Galt für die meisten Käufe von Wohnimmobilien mit 15 % (später ab dem 25. Oktober 2023 auf 7,5 % reduziert)
• Skala 2: Niedrigere progressive Sätze (bis zu 4,25 %), die nur ständigen Einwohnern Hongkongs zur Verfügung standen, die ihre einzige Wohnimmobilie erwarben

Zusätzlich sahen sich Nicht-Daueraufenthaltsberechtigte und Unternehmen einer zusätzlichen Käuferstempelsteuer (Buyer's Stamp Duty, BSD) von 7,5 % zusätzlich zu anderen anwendbaren Sätzen gegenüber. Die Landschaft nach der Reform eliminiert diese Unterscheidungen vollständig, wobei alle Käufer nun nur noch den AVD-Sätzen der Skala 2 unterliegen.

Steuereffiziente Strategien für den Immobilienerwerb

1. Strategie der Unternehmensanteilsübertragung

Eine der bedeutendsten Möglichkeiten zur Steuerplanung bei Immobilientransaktionen in Hongkong besteht darin, die Anteile einer immobilienhaltenden Gesellschaft zu erwerben, anstatt die Immobilie direkt zu kaufen. Diese Strategie kann erhebliche Einsparungen bei der Stempelsteuer ermöglichen.

Satzvergleich

So funktioniert es

Anstatt Immobilien direkt zu kaufen, können Investoren 100 % der ausgegebenen Anteile an einem Unternehmen erwerben, das die Zielimmobilie als Hauptvermögenswert hält. Da die Stempelsteuer auf Anteilsübertragungen insgesamt nur 0,2 % beträgt (reduziert von 0,26 % mit Wirkung vom 17. November 2023), stellt dies eine erhebliche Einsparung im Vergleich zu den AVD-Sätzen von 3,75 % bis 4,25 % dar, die für höherwertige Immobilienübertragungen gelten.

Wichtige Überlegungen

• Vorschriften zur Missbrauchsbekämpfung: Die Stempelsteuerverordnung enthält spezifische Vorschriften zur Missbrauchsbekämpfung. Wenn der Aktienkauf die Übernahme, Garantie oder Refinanzierung der Schulden des Zielunternehmens durch den Käufer beinhaltet, kann der Darlehensbetrag als Teil der Aktienvergütung angesehen und entsprechend der Stempelsteuer unterworfen werden.
• Due Diligence: Der Erwerb eines Unternehmens bedeutet die Übernahme all seiner Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und potenziellen Verpflichtungen. Eine umfassende rechtliche und finanzielle Due Diligence ist unerlässlich.
• Laufende Compliance: Der Käufer übernimmt die Verantwortung für die gesetzlichen Einreichungen, die Buchhaltung und die steuerlichen Compliance-Verpflichtungen des Unternehmens.
• Exit-Strategie: Eine zukünftige Veräußerung kann auch über eine Anteilsübertragung erfolgen oder die Auflösung der Unternehmensstruktur erfordern.

2. Erleichterung nach Abschnitt 45: Konzerninterne Übertragungen

Abschnitt 45 der Stempelsteuerverordnung bietet eine wertvolle Erleichterung für Unternehmensrestrukturierungen, indem er Übertragungen von unbeweglichem Vermögen oder Anteilen in Hongkong zwischen verbundenen Unternehmen von der Stempelsteuer befreit.

Qualifikationskriterien

Um als „verbundene Körperschaften“ zu gelten, muss eine der folgenden Eigentumsbedingungen erfüllt sein:

• Ein Unternehmen besitzt mindestens 90 % des ausgegebenen Stammkapitals des anderen Unternehmens, oder
• Ein drittes Unternehmen besitzt mindestens 90 % des ausgegebenen Stammkapitals beider Unternehmen

Jüngste gerichtliche Klarstellung (Juni 2025)

Das Berufungsgericht (Court of Final Appeal) fällte am 16. Juni 2025 eine wichtige Entscheidung in der Rechtssache John Wiley & Sons UK2 LLP gegen The Collector of Stamp Revenue, die den Anwendungsbereich der Erleichterung nach Abschnitt 45 erheblich präzisierte:

• Anforderung an das Stammkapital: Das Gericht entschied, dass die Erleichterung nach Abschnitt 45 nur für Unternehmen mit ausgegebenem Stammkapital im traditionellen gesellschaftsrechtlichen Sinne gilt.
• LLPs und LLCs ausgeschlossen: Limited Liability Partnerships (LLPs), Limited Liability Companies (LLCs) und ähnliche Strukturen ohne formelles Stammkapital qualifizieren nicht für die Erleichterung, selbst wenn sie analoge Kapitaleinlage- oder Beteiligungsvereinbarungen haben.
• Gesetzgebungszweck: Die Erleichterung wurde geschaffen, um die Steuerneutralität zu wahren, wenn Übertragungen Änderungen der nominellen Eigentumsverhältnisse innerhalb einer eng integrierten Unternehmensgruppe darstellen und nicht Änderungen der letztendlichen wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse.

Rückforderungsbestimmungen

Selbst wenn eine Übertragung ursprünglich für die Erleichterung nach Abschnitt 45 qualifiziert, kann die Stempelsteuer fällig werden, wenn der 90%-Assoziationstest innerhalb von 2 Jahren nach dem Übertragungsdatum nicht mehr erfüllt ist. Diese „Rückforderungsregel“ stellt sicher, dass die Erleichterung nur für echte konzerninterne Umstrukturierungen gilt.

Antragsverfahren

Unternehmen, die eine Erleichterung nach Abschnitt 45 beantragen, müssen einen Antrag beim Stempelamt der Steuerbehörde (Inland Revenue Department) einreichen, zusammen mit Belegen, die die erforderliche Verbindung nachweisen. Der Leitfaden IRSD124 („Intra Group Relief“) enthält detaillierte Verfahrensanforderungen.

3. Strategische Überlegungen zum Zeitpunkt

Obwohl das aktuelle Stempelsteuerumfeld günstiger ist als während der Ära der nachfrageseitigen Steuerung, kann der Zeitpunkt der Transaktion die Stempelsteuerschuld immer noch beeinflussen:

• Immobilienwertschwellen: Bei Immobilien nahe der Schwelle von 4 Millionen HKD können selbst geringfügige Preisanpassungen den Unterschied zwischen 100 HKD und 1,5 % Steuer ausmachen.
• Marktwertbewertung: Die IRD bewertet die Stempelsteuer auf den höheren Wert des angegebenen Kaufpreises oder des Marktwertes. Transaktionen, die deutlich unter dem Marktwert liegen, können eine Neubewertung auslösen.
• Gesetzesänderungen: Die Reformen von 2024 und 2025 zeigen, dass sich die Stempelsteuerpolitik als Reaktion auf die wirtschaftlichen Bedingungen relativ schnell ändern kann.

Praktische Compliance-Punkte

Fristen für die Stempelung

Immobilienübertragungsurkunden müssen innerhalb von 30 Tagen nach Ausführung (oder innerhalb von 30 Tagen nach Ankunft in Hongkong, wenn sie außerhalb Hongkongs ausgeführt wurden) gestempelt werden. Eine verspätete Stempelung zieht Strafgebühren nach sich.

Dokumentationsanforderungen

Beim Einreichen von Urkunden zur Stempelung zu den Sätzen der Skala 2 für Wohnimmobilien müssen Käufer Folgendes vorlegen:

• Der Kaufvertrag oder die Verkaufsurkunde
• Gesetzliche Erklärung (Formular IRSD131), die die Berechtigung für die Sätze der Skala 2 bestätigt
• Nachweis des Kaufpreises/Marktwertes
• Zusätzliche Dokumente, die das Stempelamt möglicherweise anfordert

Elektronische Stempelung

Die Steuerbehörde (Inland Revenue Department) bietet elektronische Stempeldienste für bestimmte Urkunden an, einschließlich Immobilienübertragungen und Anteilsübertragungen, was Komfort bietet und die Bearbeitungszeiten verkürzt.

Vergleich mit anderen Stempelsteuerarten

Stempelsteuer auf Anteilsübertragungen

Wie oben erörtert, unterliegen Übertragungen von Hongkonger Aktien (Anteilen) einer Stempelsteuer von jeweils 0,1 % für Käufer und Verkäufer (insgesamt 0,2 %), reduziert von 0,13 % pro Partei am 17. November 2023. Bemerkenswert ist, dass ab dem 21. Dezember 2024 Übertragungen von Anteilen oder Einheiten von Real Estate Investment Trusts (REITs) vollständig von der Stempelsteuer befreit sind.

Stempelsteuer auf Mietverträge

Mietverträge unterliegen ebenfalls der Stempelsteuer, die auf der Gesamtmiete und der Laufzeit des Mietvertrags berechnet wird, jedoch zu anderen Sätzen und Strukturen als Immobilienübertragungen.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zum Stempelsteuerrecht Hongkongs und sollte nicht als Rechts- oder Steuerberatung für spezifische Situationen herangezogen werden. Stempelsteuerregelungen sind komplex und können sich ändern. Leser sollten qualifizierte Rechts- und Steuerfachleute bezüglich ihrer besonderen Umstände konsultieren, bevor sie Immobilientransaktionen oder Unternehmensrestrukturierungen vornehmen.

Zuletzt aktualisiert: Dezember 2025
Artikel-ID: 19179