Hong Kongs Stempelsteuer und der Zeitpunkt des Weiterverkaufs: Entwicklung und Abschaffung im Jahr 2024 verstehen

Hong Kongs Sonderstempelsteuer (SSD) verstehen

Der Immobilienmarkt Hong Kongs, der für seine Dynamik und hohen Bewertungen bekannt ist, wurde durch verschiedene staatliche Maßnahmen geprägt, die auf die Gewährleistung von Stabilität und die Eindämmung spekulativer Aktivitäten abzielten. Ein Eckpfeiler dieser Bemühungen war die Sonderstempelsteuer (SSD), die im November 2010 eingeführt wurde, um gezielt kurzfristigen spekulativen Weiterverkäufen von Immobilien entgegenzuwirken.

Im Rahmen eines wegweisenden Kurswechsels, der am 28. Februar 2024 angekündigt wurde, schaffte die Regierung von Hong Kong die SSD jedoch vollständig ab. Dies war Teil einer umfassenden Aufhebung sämtlicher „Abkühlungsmaßnahmen“ für den Wohnimmobilienmarkt. Dies stellt einen grundlegenden Wandel in der Regulierung des Immobilienmarkts Hong Kongs dar und signalisiert die Reaktion der Regierung auf die abgeschwächte Marktlage.

Vollständige Chronologie der Änderungen der SSD-Regelungen

Historische SSD-Steuersatzstruktur (vor Februar 2024)

Zur historischen Einordnung und zum Verständnis der Regelungen für vor der Abschaffung erworbene Immobilien sind nachstehend die SSD-Steuersätze aufgeführt, die in den jeweiligen Zeiträumen galten:

Immobilienerwerb: 20. November 2010 – 26. Oktober 2012

Immobilienerwerb: 27. Oktober 2012 – 24. Oktober 2023

Immobilienerwerb: 26. Oktober 2021 – Veräußerung nach dem 25. Oktober 2023 (jedoch vor dem 28. Februar 2024)

Wie die SSD berechnet wurde

Als die SSD noch galt, fand sie sowohl auf natürliche Personen als auch auf Gesellschaften (unabhängig vom Gründungsort) Anwendung und wurde auf folgender Grundlage berechnet:

• Bemessungsgrundlage: Der höhere Betrag aus der angegebenen Gegenleistung und dem Marktwert der Immobilie
• Berechnung der Haltedauer: Nach Kalendermonaten (von einem bestimmten Tag eines Monats bis zum Vortag des entsprechenden Tages im Folgemonat)
• Anwendung unabhängig von Gewinn oder Verlust: Die SSD fiel unabhängig davon an, ob die Immobilie mit Gewinn oder Verlust verkauft wurde
• Beispiel: Bei einer Immobilie, die am 20. November 2010 erworben und am 19. Mai 2011 veräußert wurde, betrug die Haltedauer genau 6 Monate

Der politische Kurswechsel im Februar 2024: vollständige Abschaffung

Am 28. Februar 2024 kündigte der Finanzsekretär Hongkongs bei der Vorstellung des Haushalts 2024/25 die sofortige Aufhebung sämtlicher nachfrageseitiger Steuerungsmaßnahmen für Wohnimmobilien an. Dieser historische politische Kurswechsel umfasst Folgendes:

Abgeschaffte Maßnahmen

• Sonderstempelsteuer (Special Stamp Duty, SSD): Steuersatz auf 0% gesenkt – keine Anforderungen an die Haltedauer
• Käuferstempelsteuer (Buyer's Stamp Duty, BSD): Für alle Käufer vollständig abgeschafft, einschließlich Personen ohne dauerhaften Aufenthaltsstatus in Hongkong
• Neue Stempelsteuer auf Wohnimmobilien (New Residential Stamp Duty, NRSD): Für Erwerber zusätzlicher Immobilien abgeschafft
• Wertabhängige Stempelsteuer (Ad Valorem Stamp Duty, AVD) von 7.5%: Der höhere Steuersatz von 7.5% gemäß Part 1 of Scale 1 wurde durch die regulären Sätze nach Scale 2 ersetzt (von HK$100 bis 4.25%)

Inkrafttreten und Umsetzung

Sämtliche am oder nach dem 28. Februar 2024 um 11:00 Uhr ausgefertigten Urkunden über den Verkauf, den Kauf oder die Übertragung von Wohnimmobilien unterliegen diesen Stempelsteuern nicht mehr. Die Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2024 wurde anschließend am 19. April 2024 im Amtsblatt veröffentlicht und schuf den formellen gesetzlichen Rahmen für diese Änderungen.

Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und Investoren

Für derzeitige Immobilieneigentümer

• Keine zeitlichen Beschränkungen beim Wiederverkauf: Immobilien können nun jederzeit ohne Belastung durch die SSD verkauft werden, unabhängig davon, wann sie erworben wurden
• Höhere Liquidität: Der Immobilienmarkt wird liquider, da Beschränkungen für kurzfristig gehaltene Immobilien entfallen
• Keine rückwirkenden Belastungen: Auch Immobilien, die unter früheren SSD-Regelungen erworben wurden, sind nun beim Wiederverkauf von der SSD befreit (sofern der Verkauf am oder nach dem 28. Februar 2024 erfolgt)

Für Kaufinteressenten

• Geringere Einstiegskosten: Die reduzierte Stempelsteuerbelastung macht den Immobilienerwerb erschwinglicher
• Größere Flexibilität: Investitionsentscheidungen werden nicht mehr durch vorgeschriebene Haltedauern eingeschränkt
• Vereinfachte Steuerplanung: Komplexe SSD-Berechnungen und mehrere Stempelsteuerebenen entfallen

Für ausländische Investoren und Investoren ohne dauerhaften Aufenthaltsstatus

• Abschaffung der BSD: Die zuvor für Personen ohne dauerhaften Aufenthaltsstatus in Hongkong erhobene Käuferstempelsteuer (Buyer's Stamp Duty) von 15% wurde vollständig abgeschafft
• Gleichbehandlung: Für ausländische Investoren gelten nun dieselben Stempelsteuersätze wie für Personen mit dauerhaftem Aufenthaltsstatus in Hongkong
• Erleichterter Marktzugang: Erhebliche Senkung der Erwerbskosten für internationale Investoren

Marktumfeld: Gründe für den politischen Kurswechsel

Die vollständige Abschaffung der SSD und anderer „Maßnahmen zur Marktabkühlung“ stellt die Reaktion der Regierung Hongkongs auf veränderte Marktbedingungen dar:

• Geschwächter Immobilienmarkt: Immobilienpreise und Transaktionsvolumen waren gegenüber ihren Höchstständen deutlich zurückgegangen
• Konjunkturbelebung: Die Regierung strebte eine Wiederbelebung des Immobiliensektors und der Gesamtwirtschaft an
• Geringerer Spekulationsdruck: Die fundamentalen Marktdaten deuteten auf einen Rückgang der spekulativen Aktivitäten hin, wodurch der Bedarf an Maßnahmen zur Marktabkühlung sank
• Regionale Wettbewerbsfähigkeit: Angleichung der Immobilienbesteuerung Hongkongs an regionale Standards, um Investitionen anzuziehen

Verbleibende Stempelsteuerpflichten

Obwohl SSD, BSD und NRSD abgeschafft wurden, unterliegen Immobilientransaktionen in Hongkong weiterhin der regulären wertabhängigen Stempelsteuer (Ad Valorem Stamp Duty, AVD) nach Scale 2:

Strategische Überlegungen für 2024 und darüber hinaus

Anpassungen der Anlagestrategie

• Kurzfristige Chancen: Anleger können nun kurzfristige Immobilienstrategien ohne steuerliche Nachteile verfolgen
• Portfolioumschichtung: Immobilieneigentümer, die zuvor aufgrund der SSD gebunden waren, können ihre Portfolios nun frei anpassen
• Flexibilität beim Markt-Timing: Entscheidungen können ausschließlich auf Grundlage der Marktbedingungen statt steuerlicher Erwägungen getroffen werden

Risikoaspekte

• Risiko einer politischen Kehrtwende: Obwohl die SSD derzeit abgeschafft ist, könnten sie oder ähnliche Maßnahmen bei veränderten Marktbedingungen wieder eingeführt werden
• Marktvolatilität: Ohne die abschreckende Wirkung der SSD könnten kurzfristige Preisschwankungen zunehmen
• Reguläre Stempelsteuer: Die AVD nach Tarif 2 gilt weiterhin für alle Immobilientransaktionen

Häufig gestellte Fragen